¿Cuánto se tarda en vender un piso en Valencia? Los plazos de cada fase

Nadie puede decirte cuánto tardará en venderse tu piso, y desconfía de quien te dé una cifra cerrada sin conocerlo. No existe una estadística oficial del tiempo de venta de una vivienda, ni en Valencia ni en el resto de España: las medias que circulan son de portales y agencias, cada una con su método.

Lo que sí se puede saber es de qué fases se compone una venta, cuáles dependen de ti y cuáles tienen plazos que fija la ley. En esta guía las tienes en orden, con esos plazos, lo que cambia en la Comunitat Valenciana y lo que puedes hacer para que la tuya no se alargue.

Las fases de una venta

Una venta tiene cuatro fases. Solo la segunda depende sobre todo del mercado:

Fase	Qué pasa	De qué depende su duración
1. Preparar	Reunir los papeles, decidir el precio y cómo vender	De ti: puede ser una semana o meses
2. Encontrar comprador	Anuncio, visitas y negociación	Del precio, la zona, el estado de la vivienda y el mercado
3. De las arras a la escritura	Hipoteca del comprador, certificados y notaría	Del plazo que pactéis y de la financiación del comprador
4. Después de firmar	Impuestos, cambios de titularidad y registro	De plazos legales fijos

La guía quiero vender mi piso explica cada paso con detalle. Aquí nos centramos en cuánto dura cada fase y qué la alarga.

Fase 1: preparar los papeles

Es la fase que más se subestima y la que más tiempo ahorra si se hace bien. Lo que conviene tener antes de anunciar:

Documento	Cuánto tarda	Lo que debes saber
Nota simple del Registro	Se pide por internet en la sede de los registradores	Comprueba que la vivienda está a tu nombre y qué cargas tiene
Certificado de eficiencia energética	Lo que tarde el técnico en visitar y emitirlo	Su etiqueta tiene que ir en el anuncio (artículo 15.2 del Real Decreto 390/2021) y vale diez años como máximo, cinco si la calificación es G (artículo 13.1)
Inscripción del certificado en el IVACE	El trámite en la Generalitat	En la Comunitat Valenciana es obligatoria para vender (artículo 11 del Decreto 39/2015)
Certificado de saldo de la hipoteca	Lo emite tu banco	Te dice cuánto debes a una fecha, para calcular lo que te quedará
Último recibo del IBI	Lo tienes o lo pides al ayuntamiento	Da la referencia catastral y prueba que estás al corriente

Dos papeles conviene dejarlos para cuando la venta esté encarrilada:

• El certificado de deudas con la comunidad. El administrador tiene siete días naturales como máximo para darlo (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal), así que no retrasa nada si lo pides al firmar las arras.
• La declaración de segunda ocupación, si la vivienda tiene más de diez años. Produce efectos el día que la presentas, pero el certificado del técnico caduca a los tres meses (Decreto 12/2021). Lo explicamos en la guía de la licencia de segunda ocupación en Valencia.

La lista completa, con los casos especiales, está en documentos para vender un piso en la Comunitat Valenciana.

Fase 2: encontrar comprador

Es la fase más larga en la mayoría de ventas y la que nadie puede cronometrar de antemano. Lo que más pesa:

• El precio de salida. Un piso anunciado por encima de lo que se ha vendido en la zona recibe pocas visitas, y cada semana sin visitas lo hace menos atractivo. Es el factor que más depende de ti.
• La zona y el tipo de vivienda. No se mueve igual un piso de dos dormitorios en un barrio con mucha demanda que una vivienda singular o en un municipio con pocas ventas.
• El estado y la presentación. Fotos, orden y pequeñas reparaciones influyen en cuántas visitas consigues.
• El mercado. En la provincia de Valencia se vendieron 3.585 viviendas en julio de 2026, un 10,6 % menos que un año antes, según el INE (el porcentaje es un cálculo nuestro). Menos compraventas significa, en general, más competencia entre vendedores.

Cómo fijar un precio que se sostenga lo explicamos en tasación, valoración y precio de venta, y el contexto del mercado en la guía para vender un piso en Valencia.

Fase 3: de las arras a la escritura

Cuando hay acuerdo, se firman las arras y se fija una fecha para la escritura. La ley no establece cuánto tiempo debe pasar entre una cosa y otra: es lo que pactéis. Pero si el comprador necesita hipoteca, hay plazos que no se pueden saltar:

Trámite del comprador	Plazo	Norma
Tasación de tu vivienda por su banco	El informe no puede emitirse más de dos meses después de la visita, y caduca a los seis meses	Artículo 62 de la Orden ECO/805/2003
Documentación del préstamo	El banco tiene que entregársela al menos diez días naturales antes de firmar	Artículo 14.1 de la Ley 5/2019
Visita previa a la notaría	Tiene que comparecer como tarde el día anterior a la firma del préstamo	Artículo 15.3 de la Ley 5/2019

Antes de esos diez días, el banco tiene que estudiar y aprobar el préstamo, y eso depende de cada entidad y de cada comprador. Por eso, cuando pactes la fecha de la escritura, pregunta al comprador en qué punto está su hipoteca y deja margen.

Si tu caso no es el habitual, hay plazos legales que se suman:

• Piso alquilado. El inquilino tiene derecho a comprar en las mismas condiciones y treinta días naturales para decidir desde que le notificas el precio y las condiciones (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Lo explicamos en vender un piso con inquilino.
• Vivienda protegida. En la Comunitat Valenciana hace falta el visado y la Generalitat tiene sesenta días naturales para ejercer el tanteo desde la notificación completa (artículo 51 de la Ley 8/2004). Todo el procedimiento está en vender una VPO en la Comunitat Valenciana.
• Vivienda heredada sin inscribir. Antes de venderla tiene que constar a nombre de los herederos en el Registro (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Lo explicamos en vender una casa heredada sin registrar.
• Hipoteca pendiente. No retrasa la firma si se cancela en la propia notaría con el dinero de la venta, pero necesitas el certificado de saldo actualizado. Lo explicamos en vender un piso con hipoteca.

Fase 4: después de firmar

Con la escritura firmada y el dinero cobrado, la venta está hecha, pero quedan plazos:

Trámite	Plazo	Quién	Norma
Plusvalía municipal	Treinta días hábiles desde la escritura	Tú, como vendedor	Artículo 110 de la Ley de Haciendas Locales
Inscripción de la compra en el Registro	El registrador tiene quince días para inscribir desde la presentación	El comprador, normalmente a través de la notaría	Artículo 18 de la Ley Hipotecaria
Ganancia en el IRPF	En la declaración de la renta del año siguiente	Tú	Ley del IRPF

Cómo se calcula la plusvalía en Valencia está en la guía de la plusvalía municipal en Valencia, y el IRPF y el resto de costes en gastos de vender un piso.

Un calendario de ejemplo

Ejemplo hipotético. Marta vende un piso de 1985 en Campanar, libre de inquilinos y con una hipoteca pendiente. El comprador necesita un préstamo. Las fechas son una suposición para ver cómo encajan las fases, no una media:

Semana	Qué pasa	Qué marca el plazo
1 y 2	Marta pide la nota simple, el certificado energético y su inscripción en el IVACE, y el certificado de saldo de la hipoteca	La agenda del técnico y del banco
3	Publica el anuncio con la etiqueta energética	Tenerla es obligatorio para anunciar
3 a 9	Visitas y negociación	El precio y el mercado: es la fase que más puede variar
10	Firma de las arras, con fecha de escritura a ocho semanas	Lo que pactan
10 a 16	El banco del comprador tasa el piso y aprueba el préstamo. Marta pide la declaración de segunda ocupación	La tasación y el estudio del préstamo
16	El banco entrega al comprador la documentación del préstamo	Al menos diez días naturales antes de firmar
18	El comprador pasa por la notaría, y al día siguiente se firman la compraventa y la hipoteca. Se cancela la hipoteca de Marta	El día anterior a la firma, como tarde
18 a 23	Marta presenta la plusvalía	Treinta días hábiles desde la escritura

En este ejemplo, desde que Marta empieza a preparar los papeles hasta que cobra pasan unas dieciocho semanas, y casi la mitad depende de cuánto tarde en aparecer el comprador. Con el piso alquilado habría que sumar los treinta días del inquilino, y con una VPO los sesenta del tanteo.

Lo que más alarga una venta

Qué pasa	Cuánto puede retrasar	Cómo evitarlo
El precio de salida está por encima del mercado	Semanas o meses sin visitas	Compararlo con ventas reales antes de anunciar
Falta un papel al encontrar comprador	Lo que tarde en conseguirse	Prepararlos en la fase 1
La tasación del comprador sale por debajo del precio	Una renegociación, o una venta que se cae	Un precio apoyado en datos y hablar pronto de su financiación
La herencia no está inscrita	Lo que tarde la escritura de herencia y su inscripción	Resolverla antes de anunciar
Los copropietarios no se ponen de acuerdo	Indefinido	Pactar precio mínimo y plazos por escrito

Cómo vender más rápido sin malvender

Vender rápido y vender bien no son incompatibles si el retraso viene de cosas que controlas. Lo que más ayuda:

1. Un precio de salida apoyado en ventas reales. Bajar el precio después de meses sin visitas suele costar más que salir bien desde el principio.
2. Los papeles preparados antes del anuncio. Un comprador interesado no espera semanas a que aparezca el certificado energético o la nota simple.
3. Saber pronto cómo se financia el comprador. Un comprador al contado o con la hipoteca preaprobada acorta la fase 3.
4. Arras con fechas realistas. Un plazo demasiado corto para la hipoteca obliga a prorrogar; uno demasiado largo deja la venta en el aire.
5. Disponibilidad para las visitas, sobre todo las primeras semanas, que es cuando el anuncio recibe más atención.

Hay empresas que compran viviendas en pocos días a cambio de un precio por debajo del mercado. Puede encajar si necesitas el dinero ya, pero compara su oferta con lo que obtendrías en una venta normal y con lo que te queda después de impuestos antes de aceptar.

Por dónde empezar

Si todavía estás decidiendo si vender y cuándo, el test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos tu plazo, tu hipoteca, el estado de la vivienda y tu precio, y al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica plazos generales. Si tu venta tiene una herencia, un inquilino, una VPO o un divorcio de por medio, conviene que un profesional revise tu calendario antes de firmar las arras.