Tasación de vivienda, valoración y precio de venta: en qué se diferencian al vender

Al vender una casa aparecen cuatro o cinco cifras que se parecen y no son lo mismo: la tasación, la valoración de una inmobiliaria, el valor de referencia del Catastro, el valor catastral y el precio que acaba pagando el comprador. Confundirlas lleva a dos errores caros: fijar un precio que ningún banco va a financiar, o vender por debajo de lo que podrías.

La tasación es la única de esas cifras con un método regulado: la hace una sociedad homologada por el Banco de España, con las reglas de la Orden ECO/805/2003, y caduca a los seis meses. El vendedor no está obligado a tasar su vivienda, pero la tasación que encargue el banco del comprador decide cuánto le prestan, y eso puede decidir la venta.

En esta guía verás qué es cada cifra, quién encarga y paga la tasación, qué pasa si sale por debajo del precio y cómo usar todo esto para fijar el tuyo.

Las cifras que aparecen al vender, de un vistazo

Cifra	Quién la calcula	Para qué sirve	¿Obliga a algo?
Tasación	Una sociedad de tasación homologada por el Banco de España	Garantía de la hipoteca del comprador	El banco presta sobre ella, normalmente hasta el 80 %
Valoración	Una inmobiliaria, un portal o una herramienta online	Orientar el precio de salida	No
Valor de referencia	La Dirección General del Catastro	Base mínima de impuestos como transmisiones o sucesiones	Sí, en esos impuestos
Valor catastral	La Dirección General del Catastro	Base del IBI y de la plusvalía municipal	Sí, en esos impuestos
Precio de venta	El acuerdo entre vendedor y comprador	Lo que se paga en la escritura	Es la cifra que cuenta en tu IRPF

El valor de referencia y el valor catastral los explicamos en detalle en valor catastral, valor de referencia y precio de venta. Aquí nos centramos en la tasación y la valoración, que son las que más se confunden con el precio.

Qué es una tasación

Una tasación es un informe firmado por una entidad tasadora que da un valor a la vivienda siguiendo un método fijado por ley. La Orden ECO/805/2003 establece ese método y se aplica, entre otros casos, cuando el valor sirve de garantía hipotecaria de un préstamo (artículo 2).

La misma orden distingue dos conceptos que suelen mezclarse (artículo 4):

• Valor de mercado: el precio al que podría venderse el inmueble entre un vendedor voluntario y un comprador independientes, en una fecha concreta.
• Valor de tasación: el valor que la orden fija como tal para cada tipo de inmueble. Parte del mercado, pero la orden obliga a aplicar un principio de prudencia (artículo 3), porque su función es garantizar un préstamo.

Por eso una tasación no es una predicción de lo que pagará un comprador. Es la cifra con la que un banco se siente cubierto si tiene que recuperar su dinero.

Quién puede hacerla. Solo las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España e inscritas en su registro, o los servicios de tasación homologados de las propias entidades de crédito (artículos 3 y 4 de la orden). El Banco de España lo recuerda en su portal del cliente bancario.

Cuánto dura. Un informe o certificado de tasación caduca a los seis meses de su fecha de emisión, y entre la última visita a la vivienda y esa fecha no pueden pasar más de dos meses, salvo excepciones justificadas (artículo 62 de la orden). Si una venta se alarga, la tasación del comprador puede caducar antes de la firma.

Qué es una valoración

Llamamos valoración a cualquier estimación del precio que no siga la Orden ECO/805/2003: la que te da una inmobiliaria después de visitar la vivienda, la de un portal con un algoritmo o la de una herramienta online. No hay una norma que regule su método ni quién puede hacerla.

Eso no la hace inútil. Una buena valoración profesional mira lo que la tasación no siempre recoge: cuánto tardan en venderse pisos parecidos en tu calle, qué precio de salida atrae visitas, cómo pesan la orientación, las reformas o la planta en ese barrio concreto. Para fijar un precio de salida suele ser más útil que una tasación.

Lo que una valoración no puede hacer es sustituir a la tasación ante un banco. Si el comprador pide una hipoteca, su banco exigirá una tasación homologada (artículo 13 de la Ley 5/2019), da igual cuántas valoraciones tengas.

Una regla práctica: desconfía de una valoración muy por encima de las demás. A veces se usa para conseguir el encargo de la venta, y un precio de salida inflado suele acabar en meses sin visitas y en una rebaja.

Quién encarga y quién paga la tasación

En una compraventa con hipoteca, la tasación forma parte del préstamo del comprador, no de la venta.

• La paga el comprador. Los gastos de tasación corresponden al prestatario (artículo 14.1.e de la Ley 5/2019). El Banco de España lo resume así: la tasación la pagan los futuros compradores.
• El comprador puede aportar la suya. Según el Banco de España, desde diciembre de 2007 las entidades tienen que aceptar la tasación que aporte el cliente si está certificada por un tasador homologado y no ha caducado. El banco puede hacer comprobaciones, pero no cobrarle por ellas.
• Tú, como vendedor, no pagas ninguna tasación para vender. Lo que sí te toca es facilitar la visita del tasador y la documentación que pida, como la nota simple o la escritura.

El precio de una tasación no está fijado por ninguna norma: cada sociedad tiene sus tarifas. Si el comprador o tú vais a encargar una, pedid presupuesto a más de una tasadora homologada.

Si la tasación sale por debajo del precio

Es la situación que más ventas tumba. El banco calcula el préstamo sobre el valor de tasación, normalmente hasta un máximo del 80 % de ese valor, según el Banco de España. Si la tasación sale por debajo del precio pactado, el préstamo baja y el comprador tiene que poner más dinero de su bolsillo.

Ejemplo hipotético. Has pactado vender tu piso por 250.000 €. El comprador contaba con una hipoteca del 80 %, es decir, 200.000 €, y 50.000 € de ahorros más los gastos de la compra. La tasación sale en 230.000 €. Si su banco presta el 80 % de la tasación, el préstamo se queda en 184.000 €, y al comprador le faltan 16.000 € para llegar al precio. Las salidas son tres: que los ponga de sus ahorros, que renegociéis el precio o que la venta se caiga.

Qué puedes hacer para que no te pille por sorpresa:

1. Fija un precio que se apoye en ventas reales. Si tu precio está muy por encima de lo que se ha vendido en la zona, la tasación probablemente lo note.
2. Pregunta pronto cómo se financia el comprador. No es lo mismo un comprador que paga al contado que uno que necesita el 80 % del precio.
3. Deja claro en las arras qué pasa si no consigue la hipoteca. Las arras penitenciales permiten desistir perdiendo la señal (artículo 1454 del Código Civil), pero podéis pactar además qué ocurre si el banco deniega la hipoteca antes de una fecha concreta. Cómo funcionan las arras lo explicamos en la guía de quiero vender mi piso.
4. Ten en cuenta la caducidad. Si entre la tasación y la escritura pasan más de seis meses, el comprador tendrá que pedir otra.

¿Te conviene encargar tu propia tasación?

No es obligatorio y muchas veces no hace falta. Pero hay situaciones en las que una cifra con un método regulado ayuda:

• Hay que repartir la vivienda entre varios. En una herencia entre hermanos o en un divorcio, una tasación da a todos una base comprobable para calcular lo que recibe cada uno. Lo explicamos en la extinción de condominio entre hermanos y en la extinción de condominio.
• El comprador es un familiar o alguien con quien tienes relación. Una tasación ayuda a justificar que el precio es de mercado si Hacienda lo revisa.
• Quieres saber si tu precio aguantará la tasación del comprador antes de firmar las arras, sobre todo si tu vivienda es singular y hay pocas ventas parecidas.

Recuerda que una tasación que encargues tú sirve al comprador para su hipoteca solo si está hecha por una sociedad homologada y no ha caducado cuando la presente en su banco.

Qué dicen los datos oficiales en Valencia

El Ministerio de Vivienda publica cada trimestre el valor tasado medio de la vivienda libre, calculado sobre las tasaciones hechas para hipotecas. En el segundo trimestre de 2026, la media en la ciudad de Valencia fue de 2.972,8 €/m², sobre 2.735 tasaciones, y en la provincia de 1.980,1 €/m² (Ministerio de Vivienda).

Dos cautelas al usar esa cifra:

• Es una media de toda la ciudad o la provincia, y dentro de Valencia hay diferencias grandes entre barrios. Multiplicar tus metros por la media no te da tu precio.
• Es valor de tasación, no precio de venta. Las tasaciones tienden a la prudencia, y el precio final depende de la negociación.

Las demás series oficiales, con su evolución, están en la guía para vender un piso en Valencia y en ¿bajará el precio de la vivienda en Valencia?.

Cómo usar todo esto para fijar tu precio

Un orden que funciona:

1. Mira el contexto con datos oficiales: el valor tasado medio y la evolución del precio en tu zona.
2. Busca ventas reales de viviendas parecidas, no solo anuncios: un anuncio dice lo que alguien pide, no lo que alguien paga.
3. Pide una o dos valoraciones profesionales a quien conozca tu barrio, y pregunta en qué ventas se apoyan.
4. Comprueba el valor de referencia de tu vivienda en la sede del Catastro. Si tu precio queda por debajo, el comprador tributará sobre el valor de referencia, como explicamos en la guía del valor catastral.
5. Calcula lo que te queda después de impuestos y gastos, con la guía de gastos de vender un piso.

Si todavía no tienes claro si vender ahora, el test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos tu plazo, tu hipoteca, el estado de la vivienda y tu precio, y al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Errores frecuentes

• Tomar la valoración más alta como precio. Si ninguna venta real la respalda, la tasación del comprador lo dirá.
• Pensar que el valor tasado medio es tu precio. Es una media de miles de tasaciones de toda la ciudad.
• Confundir tasación y valor de referencia. El primero lo da una tasadora para un banco; el segundo lo da el Catastro para los impuestos.
• Firmar las arras sin hablar de la financiación del comprador. Si su tasación sale baja, conviene que ambos sepáis de antemano qué pasa.

Esta guía explica las reglas generales. Para conocer el valor de tu vivienda en concreto, conviene una valoración de un profesional que conozca tu zona.