Extinción de condominio: qué es, cuánto cuesta en Valencia y cuándo compensa vender

La extinción de condominio es la forma de poner fin a una copropiedad: la vivienda que era de varios pasa a ser de uno, que paga a los demás su parte en dinero. Se firma ante notario y, en la Comunitat Valenciana, quien se queda la casa paga actos jurídicos documentados, en general el 1,4 % de la parte que adquiere. Es la salida habitual cuando una pareja se separa, cuando unos amigos compraron juntos o cuando varios hermanos heredan una vivienda.

Ningún copropietario está obligado a seguir siéndolo: cualquiera puede pedir la división en cualquier momento. Si la vivienda no se puede dividir, solo hay dos caminos: que uno se la quede indemnizando a los demás o que se venda y se reparta el precio. Elegir bien entre los dos depende de tres cosas: quién puede pagar, qué dice el banco y cuánto vale la vivienda hoy.

	Extinción de condominio	Venta a un tercero
Qué pasa con la vivienda	Se la queda uno de los copropietarios	Se vende y os repartís el precio
Quién fija el precio	Lo acordáis entre vosotros	Lo marca el comprador
Impuesto de quien adquiere	Actos jurídicos documentados, en general el 1,4 % de la parte que adquiere	El comprador paga transmisiones patrimoniales
IRPF de quien sale	Solo si la vivienda vale más que cuando la comprasteis	Cada uno declara la ganancia de su parte
La hipoteca	El banco tiene que aceptar que quede a nombre de uno	Se cancela con el dinero de la venta

Qué es la extinción de condominio

Hay copropiedad, o comunidad de bienes, cuando una cosa pertenece a varias personas a la vez (artículo 392 del Código Civil). Cada una es dueña de su parte y la ley presume que las partes son iguales si no consta otra cosa (artículo 393).

Una vivienda no se puede partir sin que quede inservible para su uso (artículo 401). Por eso, cuando uno de los dueños quiere salir, la ley ofrece dos soluciones: adjudicarla a uno de ellos, que indemniza a los demás, o venderla y repartir el precio (artículo 404). La primera es la extinción de condominio.

Las situaciones más frecuentes son tres:

• Parejas que se separan y compraron la vivienda a medias, casadas en separación de bienes o no casadas.
• Amigos o familiares que compraron juntos una vivienda o una segunda residencia.
• Herederos que recibieron la vivienda a partes. El caso de los hermanos lo explicamos en la guía para vender una casa heredada entre hermanos.

Cómo se hace, paso a paso

1. Acordar el valor de la vivienda. Es la cifra sobre la que se calcula lo que recibe cada uno. Conviene partir de datos que todos podáis comprobar, como una tasación o los precios de venta de la zona.
2. Resolver la hipoteca, si la hay. Antes de firmar, el banco tiene que aceptar la operación. Lo explicamos en el apartado siguiente.
3. Firmar la escritura ante notario. En ella consta que la vivienda se adjudica a uno y la compensación que paga a los demás.
4. Liquidar el impuesto. Quien adquiere presenta la autoliquidación de actos jurídicos documentados en la Agència Tributària Valenciana.
5. Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, para que conste el nuevo titular único.

Si no hay acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede pedir la división judicial. En ese caso, si nadie se queda la vivienda pagando a los demás, se vende y se reparte el precio (artículo 404). Antes de demandar hay que intentar un medio de solución de controversias, como la mediación o la conciliación (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025).

La extinción de condominio con hipoteca

Es el punto que más operaciones frena. Si los dos copropietarios firmasteis el préstamo, normalmente respondéis los dos de toda la deuda: el banco puede reclamarla entera a cualquiera de los deudores solidarios (artículo 1144 del Código Civil).

La escritura de extinción no cambia eso por sí sola. Que la vivienda pase a ser de uno no libera al otro del préstamo, porque sustituir a un deudor por otro necesita el consentimiento del acreedor (artículo 1205). Si el banco no lo acepta, quien sale de la vivienda sigue siendo deudor de una casa que ya no es suya.

Hay tres formas de resolverlo:

Opción	Qué supone	Qué necesita
Novación de la hipoteca	El banco acepta que el préstamo quede solo a nombre de quien se queda la vivienda	Que el banco considere suficientes sus ingresos para pagar la cuota él solo
Hipoteca nueva	Quien se queda pide un préstamo nuevo, cancela el anterior y paga al otro su parte	Que algún banco le conceda el importe completo
Vender la vivienda	La hipoteca se cancela con el precio y os repartís lo que quede	Encontrar comprador

Si quien se queda firma una hipoteca nueva, el impuesto de actos jurídicos documentados de ese préstamo lo paga el banco, que es el sujeto pasivo en las escrituras de préstamo hipotecario (artículo 29 de la ley del impuesto).

En la práctica, el banco estudia la operación como si fuera un préstamo nuevo: ingresos, deudas y cuánto queda por pagar. Por eso conviene hablar con él antes de cerrar el precio con el otro copropietario. Si el banco no acepta, la extinción no os resuelve el problema y la venta pasa a ser la salida razonable. Cómo se vende una vivienda con préstamo pendiente lo explicamos en la guía para vender un piso con hipoteca.

Qué impuestos tiene en la Comunitat Valenciana

Quien se queda la vivienda: actos jurídicos documentados

Cuando uno se adjudica la vivienda indivisible y paga en dinero a los demás, no tributa como una compraventa. La ley excluye de transmisiones patrimoniales los excesos de adjudicación que nacen de la indivisibilidad de la cosa (artículo 7.2.B de la ley del impuesto), y lo que se paga es actos jurídicos documentados por la parte que se adquiere. Es el criterio que recoge la Agencia Tributaria, con base en la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 7 de junio de 2018 y la sentencia 1484/2018 del Tribunal Supremo.

En la Comunitat Valenciana, los tipos son (artículo 14 de la Ley 13/1997):

• 1,4 % con carácter general, para hechos imponibles desde el 1 de junio de 2026.
• 0,1 % en las escrituras que documentan la adquisición de la vivienda habitual.

Si quien se queda la vivienda vive o va a vivir en ella, pregunta en la notaría si su caso encaja en el tipo reducido.

Dos matices de la misma fuente. Si la adjudicación no guarda proporción con la parte de cada uno y se compensa en dinero, el exceso tributa como transmisión patrimonial. Si el exceso no se compensa, se trata como una donación y tributa en el impuesto de sucesiones y donaciones.

Quien recibe el dinero: IRPF

La ley del IRPF dice que no hay alteración del patrimonio en la división de la cosa común ni en la disolución de comunidades de bienes, y que en esos casos no se pueden actualizar los valores (artículo 33.2 de la Ley del IRPF). En la práctica, según la Agencia Tributaria:

• Si la vivienda vale lo mismo que cuando se formó la copropiedad, quien recibe el dinero no tiene ganancia ni pérdida.
• Si vale más, tiene una ganancia patrimonial y la declara en su renta, como si hubiera vendido su parte.

La ganancia tributa en la base del ahorro: el 19 % hasta 6.000 €, el 21 % de 6.000 a 50.000 € y tipos mayores por encima (artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF).

La plusvalía municipal

La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite la propiedad (artículo 104.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Para las parejas que se separan hay una regla expresa, que explicamos en el apartado siguiente. Para el resto de extinciones la ley no tiene una regla propia, y el resultado puede depender de si hay exceso de adjudicación. Pregunta al ayuntamiento antes de firmar. Cómo se calcula en Valencia lo explicamos en la guía de la plusvalía municipal en Valencia.

Si os separáis: extinción de condominio o liquidación de gananciales

Lo primero es saber de quién es la vivienda, porque el tratamiento cambia mucho.

Si estáis casados en gananciales y la vivienda es ganancial, no hay un condominio que extinguir. La sociedad de gananciales concluye con el divorcio o la separación legal (artículo 1392 del Código Civil) y se liquida. Esa liquidación tiene un tratamiento fiscal favorable:

• Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Están exentas las adjudicaciones a los cónyuges al disolver la sociedad conyugal (artículo 45.I.B.3 de la ley del impuesto).
• IRPF. No hay alteración del patrimonio en la disolución de la sociedad de gananciales (artículo 33.2.b de la Ley del IRPF).
• Plusvalía municipal. No están sujetas las adjudicaciones a los cónyuges en pago de su haber de gananciales (artículo 104.3 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

Si estáis casados en separación de bienes y comprasteis a medias, la vivienda está en condominio y su extinción sigue las reglas de los apartados anteriores. Con una diferencia: tampoco están sujetas a la plusvalía municipal las transmisiones de inmuebles entre cónyuges que cumplen una sentencia de nulidad, separación o divorcio, sea cual sea el régimen económico (artículo 104.3).

Si sois pareja de hecho, la vivienda comprada a medias es un condominio ordinario y estas reglas propias del matrimonio no se aplican.

Hay un último factor si hay hijos menores: en un divorcio o una separación sin acuerdo aprobado por el juez, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos y al progenitor con el que convivan (artículo 96 del Código Civil). Un uso atribuido a uno de los dos condiciona tanto el precio de la extinción como una posible venta, así que conviene dejarlo resuelto en el convenio.

Cuánto cuesta una extinción de condominio

Gasto	Quién lo paga normalmente	Cómo se calcula
Actos jurídicos documentados	Quien se queda la vivienda	1,4 % de la parte que adquiere, o 0,1 % si encaja en vivienda habitual
Notaría	Lo que acordéis	Arancel notarial, según el valor (Real Decreto 1426/1989)
Registro de la Propiedad	Quien se queda la vivienda	Arancel registral, según el valor (Real Decreto 1427/1989)
IRPF	Quien recibe el dinero	Solo si la vivienda vale más que al adquirirla
Hipoteca	Quien se queda la vivienda	Novación o préstamo nuevo, según las condiciones del banco

Los aranceles de notaría y registro son públicos, pero el importe final depende del valor y de las circunstancias de cada escritura. Pide presupuesto a la notaría antes de firmar.

Ejemplo hipotético: quedarse la parte del otro o vender

Marta y Javier, pareja de hecho, compraron en 2016 un piso en Valencia por 200.000 €, a partes iguales. Se separan. El piso vale hoy 260.000 € y no queda hipoteca. Marta quiere quedárselo, pero no vivirá en él, así que se aplica el tipo general.

	Marta se queda el piso	Lo venden a un tercero por 260.000 €
Lo que recibe Javier	130.000 € de Marta	130.000 €, menos su mitad de los gastos de venta
Lo que recibe Marta	El piso entero	130.000 €, menos su mitad de los gastos de venta
Actos jurídicos documentados de Marta	1.820 € (1,4 % de 130.000 €)	No aplica
Ganancia de Javier en el IRPF	30.000 €, antes de restar gastos	30.000 €, antes de restar sus gastos de venta
Ganancia de Marta en el IRPF	No tiene, porque no transmite	30.000 €, antes de restar sus gastos de venta
Plusvalía municipal	Consultar al ayuntamiento	La pagan los dos, cada uno por su parte
Impuesto de transmisiones patrimoniales	No aplica	Lo paga el comprador

Con esos números, Javier pagaría como máximo 6.180 € de IRPF si no tiene otras rentas del ahorro: el 19 % de los primeros 6.000 € y el 21 % de los 24.000 € restantes (artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF). Pagaría menos al restar los gastos que tuvo al comprar.

Lo que muestra el ejemplo: para quien sale, el IRPF es parecido en los dos casos, porque en los dos transmite su parte por lo que vale hoy. La diferencia la paga quien se queda la vivienda, que en la extinción asume 1.820 € de impuesto y necesita 130.000 € de liquidez. En la venta a un tercero, los dos pagan además plusvalía municipal y, si interviene una inmobiliaria, su comisión. Qué gastos tiene una venta lo detallamos en la guía de gastos de vender un piso.

Cuándo compensa más vender

La extinción de condominio es la opción más directa cuando uno quiere quedarse la vivienda y puede pagarla. La venta a un tercero suele ser mejor en estos casos:

• Nadie puede pagar la parte del otro. Sin liquidez ni hipoteca, la extinción no se puede firmar.
• El banco no libera a quien sale. Seguir siendo deudor de una vivienda ajena es un riesgo que no conviene asumir.
• No hay acuerdo en el precio. En una venta, el precio lo fija el mercado y no una negociación entre las dos partes.
• Los dos queréis el dinero. Si nadie necesita la vivienda, mantenerla solo alarga los gastos compartidos.
• La alternativa es el juzgado. Una división judicial puede terminar en una subasta, con plazos y precio que no controláis.

Si la vivienda era la residencia habitual de quien vende su parte y piensa comprar otra, la ganancia puede quedar exenta si reinvierte, con los requisitos que explicamos en la guía de la exención por reinversión en vivienda habitual.

Antes de decidir

Si estáis valorando vender, el test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos plazos, estado de la vivienda y precio, y cada copropietario puede hacerlo por separado para comparar respuestas. Al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona, que os dará un precio con ventas reales de la zona como punto de partida, tanto para negociar la extinción como para vender. Si os planteáis vender en algún momento, las preguntas previas están en la guía cómo saber si es buen momento para vender tu casa.

Esta guía explica las reglas generales. Antes de firmar una extinción de condominio conviene que la notaría, un abogado o un asesor fiscal revisen vuestro caso, sobre todo si hay hipoteca, hijos menores o una separación en curso.