Exención por reinversión en vivienda habitual: requisitos, plazos y cómo declararla

Si vendes tu vivienda habitual con ganancia y compras otra vivienda habitual con lo que obtienes, esa ganancia no tributa en el IRPF. Es la exención por reinversión del artículo 38.1 de la Ley del IRPF: puedes reinvertir en los dos años anteriores o en los dos posteriores a la venta y, si reinviertes solo una parte, queda exenta la parte proporcional de la ganancia.

Tienen que cumplirse tres condiciones: que la vivienda que vendes haya sido tu residencia habitual al menos tres años, que la nueva también lo sea y que reinviertas el importe obtenido, que es el precio menos los gastos de la venta y, si la tenías, menos la hipoteca pendiente. La exención no se aplica sola: tienes que acogerte a ella, como recuerda la Agencia Tributaria.

En esta guía verás cada requisito con sus excepciones, el cálculo con hipoteca y con reinversión parcial, dónde se declara la intención de reinvertir, los errores más frecuentes y la alternativa para mayores de 65 años. Las reglas de detalle están en los artículos 41 y 41 bis del Reglamento del IRPF.

Requisito	Qué exige	Norma
Vivienda que vendes	Que haya sido tu residencia al menos tres años seguidos, hasta la venta o hasta algún día de los dos años anteriores	Artículo 41 bis del Reglamento
Vivienda que compras	Que pases a vivir en ella de forma efectiva y permanente en los doce meses siguientes	Artículo 41 bis.2
Plazo	Dos años antes o después de la venta	Artículo 41.3
Importe	El valor de transmisión, menos la hipoteca pendiente si la había	Artículo 41.1
Declaración	Si compras en un año posterior al de la venta, hacer constar la intención de reinvertir	Artículo 41.3

Qué cuenta como vivienda habitual

La vivienda que vendes tiene que haber sido tu residencia durante un plazo continuado de al menos tres años (artículo 41 bis.1 del Reglamento). Tienen que ser tres años viviendo en ella: ser propietario sin residir allí no cuenta. Según el manual de la Agencia Tributaria, el Tribunal Supremo exige además que durante esos tres años hayas tenido el pleno dominio: haber sido solo nudo propietario una parte del tiempo no basta.

Excepciones al plazo de tres años. La vivienda se considera habitual aunque no llegues a los tres años si fallece el contribuyente o si hay circunstancias que necesariamente exijan cambiar de domicilio, como el matrimonio, la separación, un traslado laboral, el primer empleo o un cambio de empleo. La Agencia Tributaria interpreta ese «necesariamente» al pie de la letra: la excepción vale si mudarte era una necesidad, no si podías elegir quedarte.

No hace falta vivir en ella el día de la venta. Basta con que haya sido tu vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta (artículo 41 bis.3). Desde el 1 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 26/2026, pendiente de convalidación en el Congreso, añade a ese artículo una regla para la separación, el divorcio y la nulidad: si dejaste la vivienda por esa causa, el requisito se cumple cuando tu excónyuge siguió viviendo en ella. Es el criterio que ya había fijado el Tribunal Supremo en su sentencia 553/2023, según el mismo manual.

La nueva vivienda también tiene que ser habitual. Tienes que habitarla de forma efectiva y permanente en los doce meses siguientes a la compra o al final de las obras (artículo 41 bis.2). Como la definición de vivienda habitual exige tres años de residencia, también tendrás que vivir en ella al menos ese tiempo, salvo las mismas excepciones.

El plazo de dos años, antes o después de la venta

Puedes reinvertir de una sola vez o en varios pagos, en los dos años siguientes a la venta. También cuentan las cantidades de la venta que destines a pagar una vivienda habitual comprada en los dos años anteriores (artículo 41.3 del Reglamento).

El manual práctico de la Renta 2025 precisa varios detalles:

• Los plazos se cuentan de fecha a fecha. Si vendes el 20 de noviembre de 2026, tienes hasta el 20 de noviembre de 2028.
• Cuenta la fecha de compra en sentido jurídico, normalmente la escritura. Firmar unas arras no es comprar.
• No tienes que usar exactamente el dinero de la venta. Puedes pagar la nueva vivienda con una hipoteca nueva o subrogándote en la del vendedor. Según el Tribunal Supremo, cuenta todo el valor de adquisición de la nueva vivienda, esté pagado o financiado.
• Si cobras la venta a plazos, reinviertes en plazo si destinas cada cobro a la nueva vivienda dentro del año en que lo recibes.

También se admite reinvertir en la rehabilitación de la vivienda que vaya a ser tu residencia habitual, en las condiciones del artículo 41.1 del Reglamento, o en una vivienda en construcción. En este último caso, según la Agencia Tributaria, solo cuentan los pagos de la construcción hechos dentro del plazo de reinversión, y las obras tienen que terminar en cuatro años desde el inicio de la inversión.

Si la vivienda que vendes tenía hipoteca

Lo que hay que reinvertir no es el precio de venta. Si compraste la vivienda con financiación ajena, el importe obtenido es el valor de transmisión menos el capital del préstamo pendiente de amortizar en el momento de la venta (artículo 41.1 del Reglamento). El valor de transmisión es el precio menos los gastos y tributos de la venta que pagas tú (artículo 35.2 de la Ley del IRPF), como la plusvalía municipal, que explicamos en la guía de la plusvalía en Valencia.

Usar parte del precio para cancelar la hipoteca no convierte la reinversión en parcial, aclara la Agencia Tributaria. Si reinviertes todo lo que queda, la exención es total.

Ejemplo hipotético. Compraste tu vivienda habitual en 2015 por 180.000 €, impuestos y gastos de la compra incluidos, y vives en ella desde entonces. La vendes en noviembre de 2026 por 300.000 € y pagas 9.000 € de gastos de la venta: la comisión de la inmobiliaria, la notaría y la plusvalía municipal. En la firma cancelas los 70.000 € que quedaban de hipoteca. En marzo de 2027 compras otra vivienda habitual por 240.000 €.

Concepto	Importe
Valor de transmisión (300.000 € − 9.000 €)	291.000 €
Ganancia patrimonial (291.000 € − 180.000 €)	111.000 €
Importe que hay que reinvertir (291.000 € − 70.000 €)	221.000 €
Precio de la nueva vivienda	240.000 €
Ganancia exenta	111.000 €

Como la nueva vivienda cuesta más que esos 221.000 €, toda la ganancia queda exenta, aunque la pagues en parte con una hipoteca nueva. Sin la exención, con la escala del ahorro de 2026 (artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF), pagarías 24.410 € de IRPF: 1.140 € por los primeros 6.000 € al 19 %, 9.240 € por los 44.000 € siguientes al 21 % y 14.030 € por los últimos 61.000 € al 23 %. Como compras en 2027, el año siguiente al de la venta, tendrías que anunciar la intención de reinvertir en la declaración de 2026.

Reinversión parcial: la regla proporcional

Si la nueva vivienda cuesta menos que el importe obtenido, solo queda exenta la parte de la ganancia que corresponde a lo reinvertido (artículo 38.1 de la Ley y artículo 41.4 del Reglamento). La fórmula es:

Ganancia exenta = ganancia × importe reinvertido ÷ importe obtenido

Ejemplo hipotético. Con los datos del ejemplo anterior, la nueva vivienda cuesta 160.000 €.

Concepto	Importe
Proporción reinvertida (160.000 € ÷ 221.000 €)	72,40 %
Ganancia exenta (111.000 € × 160.000 € ÷ 221.000 €)	80.361,99 €
Ganancia que tributa (111.000 € − 80.361,99 €)	30.638,01 €
IRPF con la escala del ahorro de 2026	6.313,98 €

El impuesto sale de 1.140 € por los primeros 6.000 € al 19 % y 5.173,98 € por los 24.638,01 € restantes al 21 %, según los artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF. Los dos ejemplos suponen que no tienes otras rentas del ahorro ese año.

Un caso particular: si compraste la vivienda que vendes entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, primero se aplica una exención del 50 % de la ganancia y la proporción se calcula sobre la otra mitad, según el manual de la Agencia Tributaria.

Cómo y dónde se declara la intención de reinvertir

La venta se refleja en la declaración de la renta del año en que vendes (artículo 14.1.c de la Ley del IRPF). Lo que cambia según la fecha de la nueva compra es si tienes que anunciar que vas a reinvertir:

Cuándo compras la nueva vivienda	Qué haces en la declaración del año de la venta
En los dos años anteriores a la venta	Aplicas la exención, sin otra obligación formal
El mismo año de la venta	Aplicas la exención, sin otra obligación formal
En los dos años siguientes, ya en otro ejercicio	Haces constar tu intención de reinvertir

Fuente: artículo 41.3 del Reglamento y manual práctico de la Renta 2025.

En la Renta 2025 la intención se indicaba en el epígrafe F2 y en el apartado correspondiente del anexo C.2 de información adicional, según ese manual. Los epígrafes pueden cambiar de un año a otro, así que revisa los de la declaración del año de tu venta.

Si se te olvida, el mismo manual recoge que ese anexo es un deber formal y no un requisito sustancial, siempre que nada en tus declaraciones contradiga la exención. También cita una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 31 de marzo de 2025: para las viviendas adquiridas desde el 1 de enero de 2013, la exención es un derecho que puedes ejercer después, pidiendo la rectificación de tu autoliquidación. Aun así, lo más seguro es declararlo bien desde el principio.

Si al final no reinviertes, o reinviertes menos, tributa la parte de la ganancia que deja de estar exenta. Tienes que presentar una autoliquidación complementaria del año de la venta, con intereses de demora, entre la fecha del incumplimiento y el final del plazo de declaración del año en que se produce (artículo 41.5 del Reglamento). Si lo que falla es el importe, conservas la exención de la parte que sí reinvertiste.

Errores frecuentes

• Reinvertir solo la ganancia. Lo que hay que reinvertir es el importe obtenido, no la ganancia.
• Contar los tres años desde la escritura cuando todavía no vivías en la vivienda. Cuenta la residencia efectiva.
• Tratar una mudanza voluntaria como excepción. Solo valen las circunstancias que obligan a cambiar de domicilio.
• Tomar la fecha de las arras como fecha de compra. Cuenta la adquisición, normalmente la escritura.
• No anunciar la intención de reinvertir cuando compras en un año posterior al de la venta.
• No ir a vivir a la nueva vivienda en doce meses, o venderla antes de tres años sin una causa que lo justifique.
• Pensar que pagar la hipoteca con el precio reduce la exención. El capital pendiente se resta del importe que hay que reinvertir.

Si tienes más de 65 años: la exención sin reinvertir

Si tienes más de 65 años, o estás en situación de dependencia severa o de gran dependencia, la ganancia por la venta de tu vivienda habitual está exenta sin necesidad de reinvertir (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). La Agencia Tributaria exige que haya sido tu residencia habitual al menos tres años y que hayas tenido el pleno dominio durante ese tiempo, aunque sea compartido. También se aplica si vendes la nuda propiedad y te reservas el usufructo vitalicio.

Igual que en la reinversión, puedes vender hasta dos años después de dejar de vivir en ella (artículo 41 bis.3 del Reglamento). Desde el 1 de octubre de 2026, la disposición final tercera del Real Decreto-ley 26/2026, pendiente de convalidación en el Congreso, añade un supuesto para quien tiene más de 65 años o está en situación de dependencia severa o de gran dependencia: la vivienda cuenta como habitual si lo fue hasta que se trasladó a un centro especializado o a casa de un familiar hasta el tercer grado, por su edad o su dependencia. El texto no fija un plazo máximo desde el traslado.

Cada propietario declara su parte de la ganancia (artículo 11.5 de la Ley del IRPF). Si la vivienda es de dos personas y solo una tiene más de 65 años, la exención por edad alcanza a su parte, y la otra puede acogerse a la reinversión si cumple sus requisitos.

Además, quien tiene más de 65 años puede dejar exenta la ganancia de la venta de cualquier bien, no solo de su vivienda, si en seis meses destina el importe a una renta vitalicia asegurada a su favor, con un máximo de 240.000 € (artículo 38.3 de la Ley del IRPF).

Antes de vender

La exención depende de decisiones que se toman antes de firmar: cuándo vendes, cuándo compras y cuánto queda de hipoteca. Si vas a vender para cambiar de casa, la guía quiero vender mi piso repasa los pasos en orden, y el test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos tu plazo, tu hipoteca y tu precio. Al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica las reglas generales. Con una hipoteca pendiente, un divorcio o una vivienda en construcción, conviene que un asesor fiscal revise tu caso concreto antes de vender y de presentar la declaración.