Quiero vender mi piso: por dónde empezar, paso a paso

Para vender un piso, el orden importa más que la prisa. Primero decides por qué y cuándo vendes y calculas cuánto te quedará. Después fijas un precio con datos y reúnes la documentación antes de anunciarlo. Cuando aparece un comprador, se firman las arras y, por último, la escritura ante notario.

Estos son los siete pasos, con lo que conviene revisar en cada uno si vendes en Valencia o en el resto de la Comunitat Valenciana. Empezar por el final, con el anuncio publicado sin los papeles o sin saber cuánto te quedará, suele costar tiempo y dinero.

Paso	Qué haces	Qué necesitas
1. Decidir	Por qué vendes, en qué plazo y si hay obstáculos	Tiempo para pensarlo y, si quieres, nuestro test
2. Calcular el neto	Restar hipoteca, impuestos y gastos al precio	Certificado de saldo del banco y recibo del IBI
3. Fijar el precio	Comparar con datos y con viviendas vendidas	Datos oficiales y una valoración
4. Reunir los papeles	Prepararlos antes de anunciar	Nota simple, certificado energético y certificado de la comunidad
5. Elegir cómo vender	Con inmobiliaria o por tu cuenta	Un encargo claro, si contratas a alguien
6. Firmar las arras	Reservar la venta con un comprador	Un contrato que diga de qué tipo son
7. Firmar ante notario	Escritura, cobro y entrega de llaves	Toda la documentación, y después la plusvalía y el IRPF

Ten claro por qué y cuándo vendes

El motivo y el plazo condicionan todo lo demás. Si vendes para comprar otra vivienda, tendrás que coordinar las dos operaciones. Si tienes prisa, el precio de salida tiene que ser ajustado desde el primer día. Si solo quieres saber cuánto vale tu casa, todavía no estás vendiendo, y eso también es una respuesta válida.

Antes de anunciar nada, comprueba que no hay nada que frene la venta:

• Si hay varios propietarios, todos tienen que estar de acuerdo en vender y en el precio mínimo, porque todos firman.
• Si la has heredado, primero hay que aceptar la herencia y adjudicar la vivienda.
• Si está alquilada, el comprador tendrá que respetar el contrato, como verás en el apartado de casos especiales.
• Si es una vivienda de protección oficial, la Generalitat tiene que intervenir en la venta.

En la guía cómo saber si es buen momento para vender tu casa repasamos las cinco preguntas que ayudan a decidirlo. Son las mismas que recorre nuestro test para saber si es buen momento para vender, en menos de tres minutos.

Calcula cuánto te quedará

El precio de venta no es lo que llega a tu cuenta. Antes de fijarlo, calcula el importe neto: te dirá cuál es tu precio mínimo.

La hipoteca pendiente. Pide a tu banco un certificado de saldo con la deuda exacta a la fecha prevista de la firma. Lo habitual es cancelarla en la notaría con parte del precio, y la vivienda queda libre de la hipoteca, como explica el Banco de España. Revisa también si tu contrato tiene comisión por reembolso anticipado: sus límites legales están en la guía sobre cómo saber si es buen momento para vender.

La plusvalía municipal. La paga quien vende, en un plazo de treinta días hábiles desde la escritura. En Valencia el tipo es del 29,70 %, y no se paga si vendes sin ganancia. Lo explicamos con un ejemplo en la guía de la plusvalía municipal en Valencia.

El IRPF. La ganancia es, simplificando, el precio de venta menos los gastos de la venta, menos lo que te costó la vivienda con los gastos e impuestos de la compra y las mejoras (artículo 35 de la Ley del IRPF). Tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %. Hay dos exenciones importantes:

• Reinversión en otra vivienda habitual. Si reinviertes lo obtenido en tu nueva vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida, según la Agencia Tributaria. Si la vivienda tenía hipoteca, lo que cuenta es el precio menos el capital pendiente que cancelas.
• Mayores de 65 años. No tributa la ganancia por la venta de la vivienda habitual de quien tiene más de 65 años, según la Agencia Tributaria. Desde el 1 de octubre de 2026 también cuenta como habitual la vivienda que se dejó para ir a una residencia o a casa de un familiar por dependencia severa o gran dependencia, según el Real Decreto-ley 26/2026, pendiente de convalidación en el Congreso.

Quién paga cada gasto. Algunos gastos los fija la ley y otros se pueden pactar:

Gasto	Quién lo paga	Referencia
Plusvalía municipal	Vendedor	Artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales
IRPF de la ganancia	Vendedor	Ley del IRPF
Escritura matriz de la notaría	Vendedor, salvo pacto	Artículo 1455 del Código Civil
Primera copia y gastos posteriores a la venta	Comprador, salvo pacto	Artículo 1455 del Código Civil
Impuesto de transmisiones patrimoniales	Comprador, aunque se pacte otra cosa	Artículo 8 de la ley del impuesto
Comisión de la inmobiliaria	Quien la contrata	Tu contrato de encargo

Pon un precio con datos

Un buen precio de salida parte de datos, no de lo que necesitas obtener. El comprador no conoce tus necesidades: compara tu vivienda con otras.

Los datos oficiales dan el contexto:

Indicador	Último dato	Fuente
Precio de la vivienda en la Comunitat Valenciana	+13,0 % interanual en el segundo trimestre de 2026, y +13,8 % en la de segunda mano	INE, Índice de Precios de Vivienda
Valor tasado medio en la ciudad de Valencia	2.972,8 €/m² en el segundo trimestre de 2026, sobre 2.735 tasaciones	Ministerio de Vivienda, valor tasado de la vivienda libre
Valor tasado medio en la provincia de Valencia	1.980,1 €/m², un 17,6 % más que un año antes	Ministerio de Vivienda

Son medias: tu vivienda puede estar muy por encima o por debajo según la zona, la planta, el estado o si tiene ascensor. Para acercarte a su valor, compara con viviendas parecidas que se hayan vendido, no solo con anuncios, y pide una valoración profesional.

Un dato que conviene no confundir es el valor de referencia del Catastro. Lo calcula la Dirección General del Catastro a partir de las compraventas ante notario, con un límite en el valor de mercado, y sirve como base mínima del impuesto que paga el comprador (artículo 10 de la ley del impuesto). Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro, pero no es una valoración de tu vivienda ni un precio de venta recomendado: el propio Catastro explica que no supera el valor de mercado.

Reúne la documentación antes de anunciar

Tener los papeles listos antes de publicar el anuncio acelera la firma y da confianza a los compradores desde la primera visita.

Documento	Para qué sirve	Dónde se consigue
Escritura de compra o de herencia	Acredita que eres el propietario y lo que te costó la vivienda	Tu copia, o la notaría que la firmó
Nota simple del Registro de la Propiedad	Muestra el titular y las cargas inscritas, como hipotecas o embargos	En la sede de los registradores, por internet
Certificado de eficiencia energética	Obligatorio para vender: su etiqueta va en los anuncios y se anexa al contrato	Un técnico certificador, y en la Comunitat Valenciana se registra en el IVACE
Último recibo del IBI	Muestra el valor catastral y que el impuesto está pagado	Tu ayuntamiento o tu banco
Certificado de deudas con la comunidad	Sin él no se puede firmar la escritura, salvo que el comprador renuncie a pedirlo	El secretario o administrador de la comunidad
Certificado de saldo de la hipoteca	Fija el importe exacto que hay que cancelar	Tu banco

Algunos detalles que conviene conocer:

• Certificado energético. Lo exige el Real Decreto 390/2021 para vender, y la etiqueta tiene que aparecer en toda oferta o publicidad de la vivienda. Vale diez años, o cinco si la calificación es G. En la Comunitat Valenciana, la etiqueta y el documento de registro del IVACE son requisito obligatorio para vender, según el Decreto 39/2015.
• Nota simple. Tiene valor informativo, y su arancel oficial es de 3,01 € por finca, según el arancel de los registradores.
• Certificado de la comunidad. El secretario tiene que emitirlo en un máximo de siete días naturales. Importa al comprador porque la vivienda responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres anteriores, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• IBI. La vivienda responde también del IBI que haya quedado sin pagar (artículo 64 de la Ley de Haciendas Locales), así que el comprador te pedirá el último recibo.
• Segunda ocupación en la Comunitat Valenciana. La normativa valenciana pide renovar el título de ocupación de la vivienda en la segunda o posteriores ventas cuando han pasado diez años desde la primera ocupación (artículo 33 de la Ley 3/2004). Hoy se hace con una declaración responsable ante el ayuntamiento y el certificado de un técnico, regulados en el Decreto 12/2021. Pregunta en tu ayuntamiento o en la notaría si te hace falta y con qué antelación.
• Edificios de más de 50 años. La comunidad tiene que tener el informe de evaluación del edificio, según el Decreto 53/2018. No es un requisito de la venta, pero conviene saber si está hecho y qué dice, porque un comprador informado puede preguntar por él.

Decide cómo vas a vender

Puedes vender con una inmobiliaria o por tu cuenta. Ninguna opción es mejor en todos los casos: depende de tu tiempo, de tu experiencia y de lo que cada una te ofrezca.

Con una inmobiliaria, antes de firmar el encargo revisa:

• Si es en exclusiva o no, y durante cuánto tiempo.
• La comisión, cuándo se cobra y qué ocurre si vendes tú directamente.
• Qué incluye: fotos, anuncios, visitas, filtro de compradores, negociación, arras y acompañamiento hasta la notaría.
• Cómo te va a informar de las visitas y de las ofertas.

Por tu cuenta te ahorras la comisión, pero asumes todo el trabajo: los anuncios con la etiqueta energética, las visitas, filtrar a los compradores, negociar y preparar el contrato de arras.

Si recibes una oferta de una empresa que compra viviendas muy por debajo de su valor, ten en cuenta que, desde el 1 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2028, el Real Decreto-ley 26/2026 limita que las entidades cuyo objeto incluye comprar inmuebles adquieran viviendas por menos del 70 % de su valor de tasación de mercado. Es una norma reciente, pendiente de convalidación en el Congreso.

Negocia y firma las arras

Cuando un comprador acepta el precio, lo habitual es firmar un contrato de arras: un contrato privado en el que el comprador entrega una cantidad para reservar la compra hasta la firma ante notario.

Lo más importante es dejar claro de qué tipo son:

• Penitenciales. Permiten echarse atrás con una penalización: el comprador que desiste pierde lo entregado, y el vendedor que desiste lo devuelve duplicado (artículo 1454 del Código Civil).
• Confirmatorias. Son un anticipo del precio que confirma la venta, y no dan derecho a desistir perdiendo la señal. Según el Consejo General del Notariado, son las más comunes, y las penitenciales solo existen si se pactan.

El contrato debería recoger también el precio total, la fecha límite para firmar la escritura, quién paga cada gasto, en qué estado se entrega la vivienda y qué pasa si el comprador no consigue la financiación.

Firma ante notario y lo que viene después

En la notaría se firma la escritura de compraventa, el comprador paga, se cancela tu hipoteca si la tenías y entregas las llaves. La notaría te pedirá la documentación que reuniste antes de anunciar, entre ella el certificado de la comunidad y el certificado energético.

Después de la firma quedan algunas tareas:

• Plusvalía municipal: treinta días hábiles desde la escritura. En Valencia se presenta por autoliquidación, como explicamos en la guía de la plusvalía.
• IRPF: la ganancia se declara en la declaración de la renta del año siguiente.
• Cancelación registral de la hipoteca: pagar la deuda no la borra del Registro de la Propiedad. Si no se hizo en la misma firma, hace falta una escritura de cancelación, y el comprador te la pedirá.
• IBI: lo paga entero quien era propietario el 1 de enero (artículo 75 de la Ley de Haciendas Locales). Si acordáis repartirlo por días, es un pacto entre vosotros.
• Comunidad y suministros: comunica el cambio de propietario a la comunidad, como pide el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, y da de baja o cambia de titular la luz, el agua y el gas.

Si tu caso no es el habitual

Vivienda alquilada. El comprador se subroga en el contrato y debe respetarlo al menos durante los cinco primeros años de su duración, o siete si el arrendador era una persona jurídica (artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Además, el inquilino tiene derecho a comprar en las mismas condiciones: hay que comunicarle de forma fehaciente el precio y las condiciones, y tiene treinta días naturales para decidir (artículo 25). Desde el 1 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 26/2026 prohíbe pactar la renuncia a ese derecho, a falta de su convalidación en el Congreso.

Vivienda heredada. Hay que aceptar la herencia y liquidar el impuesto de sucesiones y la plusvalía, con carácter general en los seis meses siguientes al fallecimiento. En Valencia, la plusvalía de las herencias a favor del cónyuge, los descendientes y los ascendientes tiene una bonificación del 95 %, que explicamos en la guía de la plusvalía.

Vivienda de protección oficial. En la Comunitat Valenciana, los contratos de venta de una vivienda protegida tienen que presentarse a la Administración para su visado, la Generalitat tiene derecho de tanteo y retracto y el precio no puede superar el máximo legal, según los artículos 49 a 52 de la Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunitat Valenciana. Consulta con la Conselleria antes de ponerla en venta.

Errores frecuentes al empezar

• Anunciar sin el certificado energético registrado. La etiqueta tiene que ir en el anuncio.
• Fijar el precio por lo que necesitas. El comprador compara con otras viviendas, no con tus números.
• Firmar arras sin decir de qué tipo son. Si hay un problema, ese detalle decide quién pierde dinero.
• Olvidar el plazo de la plusvalía. Son treinta días hábiles desde la escritura.
• Pedir el certificado de saldo de la hipoteca el último día. Retrasa la firma con el comprador ya esperando.

Por dónde empezar hoy

Tres tareas que puedes hacer hoy, sin compromiso:

1. Busca tu escritura y el último recibo del IBI.
2. Pide una nota simple por internet para ver qué cargas tiene la vivienda.
3. Haz el test para saber si es buen momento para vender. En tres minutos te devuelve una recomendación y tus próximos pasos, y al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica las reglas generales. Ante una herencia, un inquilino o una vivienda protegida, conviene que un profesional revise tu caso antes de firmar nada.