Vender un piso con okupas o con un inquiokupa: qué se puede hacer y cuánto tarda

Puedes vender un piso aunque esté okupado o con un inquilino que no paga: la propiedad no depende de tener la posesión. Pero el precio y el tipo de comprador cambian mucho, así que la decisión práctica casi siempre es esta: ¿recupero el piso antes de vender, o lo vendo ocupado a un comprador que asume el problema?

Para responder hay que distinguir dos situaciones que la ley trata de forma muy distinta: el okupa, que entró sin permiso, y el «inquiokupa», que entró con contrato y dejó de pagar. En esta guía tienes las vías para recuperar la vivienda en cada caso, lo que cambió con la reforma de 2025 y qué hay que contar al comprador.

Situación	Vía para recuperar el piso	Lo esencial
Okupa en una vivienda que es la morada de alguien	Penal, por allanamiento de morada	Prisión de seis meses a dos años (artículo 202 del Código Penal), juicio rápido desde 2025
Okupa en una vivienda vacía que no es la morada de nadie	Civil, recuperación de la posesión, o penal, por usurpación	Los ocupantes tienen cinco días para justificar su título
Inquilino que no paga	Desahucio por falta de pago	Hay que intentar negociar antes de demandar
Inquilino que no se va al terminar el contrato	Desahucio por expiración del plazo	Igual que el anterior

Okupa o inquiokupa: por qué importa la diferencia

Un okupa entra en la vivienda sin tu consentimiento y sin ningún título. Contra él caben la vía penal y una vía civil rápida pensada para eso.

Un inquiokupa es, jurídicamente, un inquilino: entró con un contrato de alquiler y después dejó de pagar o se quedó cuando el contrato terminó. Como tiene un título, no se le aplica la vía de los okupas. Para recuperar la vivienda hay que demandar el desahucio por falta de pago o por expiración del plazo (artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Lo mismo pasa con quien vive en el piso porque se lo dejaste sin contrato, por ejemplo un familiar: es un precarista, y se le reclama la vivienda con el desahucio por precario (artículo 250.1.2.º).

Si el piso está okupado: las tres vías

1. La vía penal

Ocupar una vivienda ajena es delito, con dos figuras distintas:

• Allanamiento de morada. Si la vivienda es la morada de alguien, aunque sea una segunda residencia que usas, entrar o quedarse contra la voluntad de quien vive en ella se castiga con prisión de seis meses a dos años, y de uno a cuatro años con violencia o intimidación (artículo 202 del Código Penal).
• Usurpación. Si no es la morada de nadie, como un piso vacío o heredado, la ocupación sin autorización se castiga con multa de tres a seis meses (artículo 245.2).

La novedad de 2025. La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde abril de 2025, añadió el allanamiento de morada y la usurpación a los delitos que pueden juzgarse por el procedimiento de juicio rápido (artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal), cuando la policía instruye un atestado y el caso cumple los requisitos de ese procedimiento.

Por eso es importante denunciar cuanto antes y aportar todo lo que pruebe que la vivienda es tuya y que no autorizaste a nadie: la escritura o una nota simple, recibos de suministros a tu nombre y, si la usas, pruebas de que es tu morada.

2. La vía civil para personas físicas

Si eres una persona física propietaria o poseedora legítima, puedes pedir al juzgado la inmediata recuperación de la plena posesión de la vivienda cuando te hayan privado de ella sin tu consentimiento (artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La misma vía pueden usar las entidades sin ánimo de lucro y las entidades públicas de vivienda social.

El procedimiento tiene dos ventajas (artículo 441.1 bis):

• La demanda se notifica a quien esté en la vivienda, aunque no sepas quién es, y quien la notifica puede ir acompañado de la policía para identificar a los ocupantes.
• Si pides la entrega inmediata, el juzgado requiere a los ocupantes para que en cinco días aporten un título que justifique que pueden estar allí. Si no lo aportan, el tribunal ordena por auto el desalojo y la entrega de la vivienda, y contra ese auto no cabe recurso.

Esta vía no exige negociar antes: la tutela de la posesión de quien ha sido despojado de ella está excluida del requisito previo de negociación (artículo 5.2.e de la Ley Orgánica 1/2025).

3. Si hay personas vulnerables

Cuando la vivienda es la residencia habitual de quien la ocupa, el juzgado comunica el procedimiento a los servicios sociales y de vivienda para que valoren si hay una situación de vulnerabilidad (artículo 441.5). Si la hay, puede suspender el proceso para que las administraciones adopten medidas: hasta dos meses si quien demanda es una persona física y hasta cuatro si es una persona jurídica (artículo 441.6). El tribunal valora de forma ponderada la situación de las dos partes, también la vulnerabilidad del propietario (artículo 441.7).

Si el inquilino no paga: el desahucio

Antes de demandar, intenta negociar

Desde abril de 2025, para presentar una demanda civil hay que haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias: una negociación directa o entre abogados, una mediación, una conciliación o una oferta vinculante confidencial (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). El desahucio por falta de pago no está entre las excepciones, así que guarda la prueba de que lo intentaste, por ejemplo un burofax con una propuesta.

Requiere el pago con treinta días de antelación

El inquilino puede parar el desahucio una vez pagando todo lo que debe dentro del plazo del juzgado: es la enervación. No puede hacerlo si ya enervó otro desahucio antes, ni si le requeriste el pago por un medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y no pagó (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Un burofax reclamando las rentas, enviado a tiempo, puede ser a la vez el intento de negociación y ese requerimiento.

Inquilinos en situación de vulnerabilidad

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde octubre de 2026 y pendiente de convalidación en el Congreso, añadió una «enervación extraordinaria»: si el inquilino acredita vulnerabilidad económica, la administración tiene dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional adecuada o pagar lo reclamado, y durante ese plazo el procedimiento queda suspendido (artículo 22.6). Si no hace ninguna de las dos cosas, se subroga en la deuda del inquilino, no hay lanzamiento y el contrato sigue. Como la norma aún puede cambiar, pregunta a tu abogado cómo está en el momento de demandar.

¿Vender ocupado o recuperar antes?

Vender ocupado tiene sentido cuando quieres cerrar rápido o no quieres asumir el procedimiento. Pero hay pocos compradores: los bancos no suelen dar hipoteca para comprar una vivienda que no se puede tasar por dentro ni entregar, así que el comprador habitual es un inversor que paga al contado y descuenta del precio el tiempo y el coste de recuperarla.

Recuperar antes de vender suele dar un precio mucho mejor, porque abre la venta a cualquier comprador. El coste es el tiempo del procedimiento, los honorarios y el piso parado mientras tanto.

Entre las dos hay opciones intermedias: vender con el procedimiento ya iniciado, cuando el desalojo está cerca, o pactar con el comprador un precio menor si el piso no está libre en una fecha y otro mayor si lo está.

Si el inquilino tiene un contrato en vigor y paga, no es un inquiokupa: el comprador se subroga en su contrato. Lo explicamos en la guía de vender un piso con inquilino.

Qué contar al comprador

La ocupación tiene que figurar en el contrato. Un comprador que no podía verla, porque no visitó el piso por dentro, podría reclamar después, como explicamos en la guía de vicios ocultos al vender una vivienda. En las arras y en la escritura conviene recoger:

• Que la vivienda está ocupada, por quién si se sabe, y desde cuándo.
• El estado del procedimiento: denuncia, número de procedimiento y juzgado, y la última resolución.
• Quién asume el procedimiento desde la venta y quién paga sus costes.
• Que el comprador no ha visitado el interior, si es el caso, y que acepta la vivienda en su estado.
• El reparto de los gastos de comunidad, IBI y suministros hasta la entrega.

Un ejemplo

Ejemplo hipotético. Teresa hereda en 2026 un piso en Torrent que llevaba un año vacío. Al ir a verlo descubre que lo han ocupado. Como no es su morada, su abogado le recomienda la demanda civil de recuperación de la posesión, pidiendo la entrega inmediata. Los ocupantes no aportan ningún título en los cinco días y el juzgado ordena el desalojo.

Un inversor le había ofrecido comprarlo ocupado por bastante menos que el precio de un piso libre de la zona. Teresa decide esperar a recuperarlo, revisa los daños, renueva la segunda ocupación y lo pone a la venta libre, abierto a compradores con hipoteca.

Antes de decidir

Si el piso está ocupado, actúa pronto: denuncia, reúne las pruebas de tu propiedad y habla con un abogado sobre la vía más rápida en tu caso. Mientras tanto, el test para saber si es buen momento para vender te ayuda a ordenar tu plazo, el estado de la vivienda y el precio, y al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona. Los pasos de una venta normal están en la guía quiero vender mi piso, y si el piso está en Valencia, en la de vender un piso en Valencia.

Esta guía resume las reglas generales. Los procedimientos de ocupación y de desahucio dependen mucho de cada caso y de cada juzgado, así que necesitarás un abogado y, en la vía civil, un procurador.