Vender tu casa a partir de los 65: exención del IRPF, residencia y renta vitalicia

Si tienes 65 años o más y vendes la casa en la que vives, lo normal es que no pagues IRPF por lo que ganes con la venta, aunque no compres otra vivienda. Es una de las exenciones más generosas del impuesto, pero tiene requisitos concretos y no cubre todo: la plusvalía municipal se paga igual, y si lo que vendes no es tu vivienda habitual las reglas cambian.

La ganancia por vender tu vivienda habitual a partir de los 65 años está exenta del IRPF sin necesidad de reinvertir (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). Si ya vives en una residencia o con un familiar, puedes conservar la exención, y desde octubre de 2026 con reglas más amplias.

Esta guía es para quien quiere vender y mudarse: a una vivienda más pequeña, a un alquiler, a una residencia o con sus hijos. Si lo que buscas es sacar dinero de la casa sin dejarla, la comparación entre vender, la nuda propiedad, la renta vitalicia inmobiliaria y la hipoteca inversa está en hipoteca inversa, nuda propiedad o vender.

Cuándo no pagas IRPF por la venta

La exención del artículo 33.4.b de la Ley del IRPF se aplica a la ganancia por transmitir la vivienda habitual a partir de los 65 años, y también a las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, tengan la edad que tengan. La Agencia Tributaria concreta los requisitos:

Requisito	Qué significa
Haber cumplido 65 años	En la fecha de la venta
Que sea tu vivienda habitual	Haber vivido en ella al menos tres años seguidos (artículo 41 bis.1 del Reglamento del IRPF)
Haber tenido el pleno dominio	Durante esos tres años, aunque sea compartido con otra persona
Vender en plazo si ya no vives en ella	Hasta dos años después de dejar de vivir en ella, o la regla especial del traslado que explicamos más abajo

No hace falta comprar otra vivienda ni reinvertir el dinero: puedes destinarlo a lo que quieras. Tampoco hay un límite de importe.

Lo que rompe la exención. Si el pleno dominio está dividido, por ejemplo porque tú tienes el usufructo y tus hijos la nuda propiedad, la Agencia Tributaria indica que ninguno de los dos puede aplicar la exención al vender. Pasa a menudo cuando uno de los cónyuges falleció y el otro se quedó con el usufructo. En ese caso conviene revisar los números antes de vender.

Si la casa es de los dos y solo uno tiene 65 años. En el IRPF cada cónyuge declara la ganancia que le corresponde según su parte de la vivienda (artículo 11 de la Ley del IRPF), así que la exención por edad solo cubre la parte del que tiene 65 años o más. El otro puede librarse si reinvierte su parte en una nueva vivienda habitual, como explicamos en la exención por reinversión. Con tanto en juego, confírmalo con un asesor fiscal antes de firmar.

Hay que declararlo. Aunque la ganancia esté exenta, la venta se incluye en la declaración de la renta del año siguiente.

Un ejemplo con números

Ejemplo hipotético. Antonio y Pilar, de 72 y 70 años, compraron su piso de Benimaclet en 1992 por el equivalente a 60.000 € y han vivido en él desde entonces. Lo venden por 220.000 € para mudarse a un piso de alquiler más pequeño cerca de su hija. Para simplificar, no contamos los gastos de compra y de venta, que reducirían la ganancia.

	Con 65 años o más	Si no tuvieran 65 años y no reinvirtieran
Ganancia total	160.000 €	160.000 €
Ganancia de cada uno (mitad)	80.000 €	80.000 €
IRPF de cada uno	0 €	17.280 €
IRPF de los dos	0 €	34.560 €

El IRPF de la segunda columna es un cálculo nuestro con la escala del ahorro: el 19 % hasta 6.000 €, el 21 % de 6.000 a 50.000 € y el 23 % de 50.000 a 200.000 € (artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF). Como los dos han cumplido 65 años y era su vivienda habitual, no pagan nada de IRPF por la venta.

Lo que sí pagan es la plusvalía municipal, que no depende de la edad. Cómo se calcula en Valencia, con ejemplos, lo explicamos en la plusvalía municipal en Valencia.

Si solo uno de los dos tuviera 65 años, el otro pagaría el IRPF de su mitad, salvo que reinvirtiera su parte en una nueva vivienda habitual. En este ejemplo, mudarse de alquiler impediría esa reinversión.

Si ya vives en una residencia o con tus hijos

Es una situación frecuente: alguien se traslada a una residencia o a casa de un familiar y la vivienda queda vacía. La exención se mantiene en dos casos (artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF):

1. Si vendes en los dos años siguientes a dejar de vivir en ella. Es la regla general, para cualquier vivienda habitual.
2. Si tienes más de 65 años o una dependencia severa o gran dependencia y te trasladaste a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado, la vivienda cuenta como habitual si lo era hasta ese traslado. El texto no fija un plazo máximo desde la mudanza.

La segunda regla la introdujo el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación en el Congreso. Si no se convalida, volvería a valer solo el plazo de dos años, así que si te acercas a ese límite no lo dejes para más adelante.

Ejemplo hipotético. Rosa, de 81 años, vivió treinta años en su piso de Patraix y en marzo de 2025 se trasladó a una residencia. Si lo vende en enero de 2027, han pasado menos de dos años desde que dejó de vivir en él, así que la ganancia está exenta por la regla general. Si lo vendiera en 2028, dependería de la regla del traslado del Real Decreto-ley 29/2026.

Si lo que vendes no es tu vivienda habitual: la renta vitalicia asegurada

Si vendes una segunda vivienda, la casa del pueblo, un local o un piso que tenías alquilado, la exención de la vivienda habitual no se aplica. Pero los mayores de 65 tienen otra vía: la ganancia no tributa si destinas el dinero a una renta vitalicia asegurada a tu favor (artículo 38.3 de la Ley del IRPF).

Las condiciones las fija el artículo 42 del Reglamento del IRPF:

Condición	Qué exige
Plazo	Constituir la renta en los seis meses siguientes a la venta
Con quién	Un contrato con una entidad aseguradora, en el que tú eres el beneficiario
Cómo se cobra	Pagos al menos una vez al año, que empiecen como tarde un año después de contratarla, y sin que el importe anual baje más de un 5 % respecto al año anterior
Comunicarlo	Tienes que decir a la aseguradora que la renta es la reinversión de una venta
Límite	240.000 € en total a lo largo de tu vida
Si reinviertes solo una parte	Solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia
Si rescatas la renta	La ganancia pasa a tributar en el año de la venta, con intereses de demora

Las rentas que cobres después sí tributan, pero solo una parte de cada pago, menor cuanto más edad tengas al contratarla: el 24 % si la contratas con 65 años, el 20 % entre los 66 y los 69 y el 8 % con más de 70 (artículo 25.3 de la Ley del IRPF).

No la confundas con la renta vitalicia inmobiliaria, en la que entregas la vivienda a un comprador a cambio de que te pague una pensión. Es otra operación, con otros riesgos, y la comparamos en hipoteca inversa, nuda propiedad o vender.

Lo que sí pagas al vender

La exención del IRPF no lo cubre todo. Como cualquier vendedor, pagas:

• La plusvalía municipal, en treinta días hábiles desde la escritura. En la ciudad de Valencia el tipo es del 29,70 %, y no se paga si vendes sin ganancia. Lo explicamos en la plusvalía municipal en Valencia, y puedes estimarla con la calculadora de plusvalía de Valencia.
• Los gastos de la venta: la escritura matriz en la notaría, salvo pacto (artículo 1455 del Código Civil), los certificados y, si la hay, la cancelación de la hipoteca.

El desglose completo, con un ejemplo, está en gastos de vender un piso.

El dinero de la venta y las ayudas a la dependencia

Si piensas solicitar o ya recibes una prestación de dependencia, ten en cuenta cómo cambia tu situación al vender. La ley de dependencia establece que la participación de cada persona en el coste de los servicios depende de su capacidad económica (artículo 33 de la Ley 39/2006), y que las comunidades autónomas la calculan atendiendo a la renta y al patrimonio, sin contar la vivienda habitual (artículo 32 bis.1).

Dicho de otro modo: mientras la vivienda es tu residencia habitual no cuenta como patrimonio para la dependencia, pero el dinero de la venta puede contar. Antes de vender, pregunta en los servicios sociales de tu ayuntamiento o en la Conselleria cómo afectaría a tu caso.

Antes de decidir

Vender es la opción que más dinero pone en tu mano, pero no la única. Algunas preguntas que conviene hacerse:

1. ¿Dónde vas a vivir? Si es de alquiler o en una residencia, calcula cuántos años cubre el dinero de la venta.
2. ¿Quieres dejar la vivienda a tus hijos? Si es así, la venta cambia lo que heredarán. Merece la pena hablarlo con ellos antes.
3. ¿Tienes el pleno dominio? Si hay un usufructo o una herencia sin repartir, resuélvelo antes de anunciar la vivienda.
4. ¿Estás en plazo? Si ya no vives en la casa, apunta la fecha en la que dejaste de vivir en ella.

Para ordenar el resto de pasos, la guía quiero vender mi piso recorre la venta de principio a fin, y si quieres saber cuánto suele durar cada fase, lo explicamos en cuánto se tarda en vender un piso.

Si todavía estás decidiendo, el test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos tu plazo, el estado de la vivienda y tu precio, y al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica las reglas generales. Con un usufructo, una vivienda compartida o una dependencia reconocida, conviene que un asesor fiscal revise tu caso antes de vender.