Gastos de vender un piso: impuestos, notaría, comisión y quién paga cada uno

Al vender un piso pagas, por ley, dos impuestos: el IRPF por la ganancia, si la hay, y la plusvalía municipal. Salvo que pactéis otra cosa, también te corresponde la escritura matriz de la notaría (artículo 1455 del Código Civil). Además pagas lo que contratas o tienes que aportar: la cancelación de tu hipoteca si la tienes, el certificado energético, el certificado de la comunidad y, si vendes con una inmobiliaria, su comisión. El comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, la primera copia de la escritura y la inscripción en el Registro.

Los gastos y tributos de la venta que pagas tú, como la plusvalía, la notaría o la comisión, se restan del precio al calcular la ganancia del IRPF, así que guarda todas las facturas. Al final de la guía tienes un ejemplo completo de lo que queda de una venta de 260.000 €.

Quién paga cada gasto

Gasto	Quién lo paga	Norma
IRPF de la ganancia	Vendedor	Ley del IRPF, artículo 35
Plusvalía municipal	Vendedor, o el comprador si el vendedor no reside en España	Ley de Haciendas Locales, artículo 106
Escritura matriz de la notaría	Vendedor, salvo pacto	Código Civil, artículo 1455
Primera copia e inscripción en el Registro	Comprador, salvo pacto	Código Civil, artículo 1455
Impuesto de transmisiones patrimoniales	Comprador, aunque se pacte otra cosa	Ley del impuesto, artículo 8
Cancelación de tu hipoteca	Vendedor	Banco de España
Certificado de eficiencia energética	Propietario	Real Decreto 390/2021, artículo 6
Certificado de deudas con la comunidad	Lo aporta el vendedor	Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9
IBI del año de la venta	Quien era propietario el 1 de enero	Ley de Haciendas Locales, artículo 75
Comisión de la inmobiliaria	Quien la contrata	Tu contrato de encargo

Lo que se puede pactar conviene dejarlo escrito en el contrato de arras, para que nadie se lleve sorpresas en la notaría.

El IRPF de la ganancia

La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición (artículo 35 de la Ley del IRPF):

• Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos y tributos inherentes a la venta que pagas tú.
• Valor de adquisición: lo que pagaste, más los gastos y tributos de la compra y las mejoras, menos las amortizaciones si la tuviste alquilada.

La ley remite a la misma clase de gastos para la compra y para la venta, y la Agencia Tributaria cita entre ellos las comisiones, la notaría y el registro. La plusvalía municipal que pagas al vender también se resta, como muestra un ejemplo de su manual de la Renta.

La ganancia tributa en la base del ahorro con esta escala en 2026 (artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF):

Tramo de la ganancia	Tipo
Hasta 6.000 €	19 %
De 6.000 € a 50.000 €	21 %
De 50.000 € a 200.000 €	23 %
De 200.000 € a 300.000 €	27 %
Más de 300.000 €	30 %

Si vendes tu vivienda habitual hay dos exenciones importantes: reinvertir en otra vivienda habitual, que explicamos en la guía de la exención por reinversión, y la venta por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia (Agencia Tributaria). Y si compraste antes del 31 de diciembre de 1994, parte de la ganancia puede reducirse con los coeficientes de abatimiento, con un límite de 400.000 € de valor de transmisión acumulado desde 2015, como muestra el mismo ejemplo de la Agencia Tributaria.

La ganancia se incluye en la declaración de la renta del año en que vendes (artículo 14.1.c de la Ley del IRPF).

La plusvalía municipal

La paga el vendedor, salvo que no resida en España, en cuyo caso la ingresa el comprador en su lugar (artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales). En Valencia el tipo es del 29,70 % y hay treinta días hábiles desde la escritura para presentarla y pagarla (ordenanza fiscal municipal). Si vendes sin ganancia, no se paga (artículo 104.5 de la Ley de Haciendas Locales). El cálculo, con un ejemplo, está en la guía de la plusvalía municipal en Valencia.

El Real Decreto-ley 26/2026, pendiente de convalidación en el Congreso, cambia los coeficientes para las escrituras firmadas desde el 1 de diciembre de 2026. Si puedes elegir la fecha de la firma, compara las dos opciones.

La notaría: la escritura matriz

Salvo pacto, tú pagas el otorgamiento de la escritura, es decir, la matriz, y el comprador la primera copia y los gastos posteriores a la venta (artículo 1455 del Código Civil). El comprador tiene derecho a elegir notario, recuerda el Consejo General del Notariado.

El precio no depende de la notaría que elijáis: todos los notarios aplican el mismo arancel, aunque pueden hacerte un descuento del 10 %, según el Consejo General del Notariado. En una compraventa, los derechos de la matriz salen de aplicar al precio esta escala (arancel notarial, número 2):

Tramo del precio	Derechos
Hasta 6.010,12 €	90,15 €
De 6.010,13 € a 30.050,61 €	4,5 por mil
De 30.050,62 € a 60.101,21 €	1,5 por mil
De 60.101,22 € a 150.253,03 €	1 por mil
De 150.253,04 € a 601.012,10 €	0,5 por mil
Más de 601.012,10 € y hasta 6.010.121,04 €	0,3 por mil

Cada tipo se aplica solo a la parte del precio que cae en su tramo. Al resultado se le aplica una rebaja del 5 % (Real Decreto-ley 8/2010). Los folios de la matriz a partir del quinto se cobran a 3,01 € por cara escrita (número 7 del arancel), y a todo se suma el IVA, del 21 % (artículo 90 de la Ley del IVA).

Ejemplo hipotético. Para un precio de 260.000 €, la escala da 388,44 €, que con la rebaja del 5 % se quedan en 369,01 €. Con el IVA son 446,50 €, más los folios que pasen del cuarto.

La factura, llamada minuta, tiene que detallar cada concepto, la base y el número del arancel aplicado, y puedes impugnarla en quince días hábiles (anexo II del arancel).

Cancelar la hipoteca

Si tu piso tiene hipoteca, la deuda se paga en la firma con parte del precio y después hay que cancelarla en el Registro. Los costes propios son la comisión por reembolso anticipado, si tu contrato la prevé y dentro de los límites del artículo 23 de la Ley 5/2019, y la cancelación registral. El certificado de deuda cero es gratuito (Banco de España), la escritura de cancelación se cobra como documento sin cuantía (Ley 2/1994, artículo 8) y su inscripción, con la base reducida en un 90 % (arancel registral, número 2). Lo explicamos paso a paso en la guía para vender un piso con hipoteca.

Certificados y documentos

Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para vender (artículo 3 del Real Decreto 390/2021) y lo encarga el propietario a un técnico competente (artículo 6). Su etiqueta tiene que aparecer en toda oferta y publicidad (artículo 15), y una copia registrada se anexa al contrato de compraventa (artículo 17). Vale diez años, o cinco si la calificación es G (artículo 13). En la Comunitat Valenciana se registra en el IVACE, requisito obligatorio para la venta según el Decreto 39/2015, y la Ley 20/2017 de tasas de la Generalitat fija 10 € por inscribir el certificado de una vivienda individual. Lo que cobra el técnico lo acuerdas con él: pide presupuesto.

Certificado de deudas con la comunidad. Sin él no se puede firmar la escritura, salvo que el comprador te exima de aportarlo, y el secretario tiene que emitirlo en un máximo de siete días naturales (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). Pregunta al administrador si cobra por emitirlo.

IBI. El del año de la venta lo paga quien era propietario el 1 de enero (artículo 75 de la Ley de Haciendas Locales), y repartirlo por días es un pacto entre vosotros. El notario pide el último recibo para comprobar la referencia catastral (Consejo General del Notariado) y advierte de las deudas pendientes del impuesto, porque la vivienda responde de ellas (artículo 64).

Nota simple y segunda ocupación. La nota simple del Registro, que muestra las cargas, cuesta 3,01 € por finca según el arancel de los registradores. Y en la Comunitat Valenciana, si han pasado diez años desde la primera ocupación, en la segunda y posteriores ventas hay que renovar el título de ocupación con una declaración responsable (Decreto 12/2021). Pregunta en tu ayuntamiento si te hace falta y qué cuesta.

La comisión de la inmobiliaria

Si vendes con una inmobiliaria, su comisión es el precio de un servicio que, según lo que acordéis, incluye la valoración, las fotos y los anuncios, las visitas, el filtro de compradores, la negociación y el acompañamiento hasta la notaría. La paga quien la contrata, y su importe y sus condiciones son los que fije el contrato de encargo.

Si contratas como particular, antes de firmar la inmobiliaria tiene que informarte del precio total, con todos los impuestos, y de la duración del contrato, con sus compromisos de permanencia o exclusividad y las penalizaciones si las hay (artículo 60 de la ley de consumidores). Conviene que el contrato deje claro:

• Si la comisión es una cantidad fija o un porcentaje del precio final, y si incluye el IVA.
• Cuándo se cobra, al firmar las arras o en la escritura, y qué pasa si la venta no llega a firmarse.
• Si el encargo es en exclusiva y durante cuánto tiempo.
• Qué ocurre si encuentras tú un comprador mientras el encargo está vigente.
• Qué servicios incluye y cómo te informará de las visitas y las ofertas.

Como vimos en el apartado del IRPF, la comisión que pagas es un gasto de la venta: reduce el valor de transmisión y, con él, la ganancia (artículo 35.2 de la Ley del IRPF).

Ejemplo hipotético: cuánto te queda de una venta de 260.000 €

Compraste un piso en Valencia en julio de 2014 por 200.000 € y pagaste 22.000 € de impuestos y gastos de la compra. Lo vendes por 260.000 €, con escritura del 20 de noviembre de 2026, ya sin hipoteca y con una inmobiliaria con la que pactaste una comisión de 8.000 €, IVA incluido. El recibo del IBI indica un valor catastral del suelo de 40.000 €, el 40 % del total. La comisión y el presupuesto del técnico son cifras inventadas para el ejemplo: las tuyas serán las de tus contratos.

Concepto	Importe	Cálculo
Precio de venta	260.000,00 €
Plusvalía municipal	−1.069,20 €	40.000 € × 0,09 × 29,70 %
Notaría, escritura matriz	−446,50 €	Escala, rebaja del 5 % e IVA, sin folios
Comisión de la inmobiliaria	−8.000,00 €	La pactada
Certificado energético	−210,00 €	200 € del técnico y 10 € de tasa
IRPF de la ganancia	−5.861,70 €	Ver abajo
Te queda	244.412,60 €

La plusvalía usa el coeficiente de doce años, 0,09, vigente hasta el 30 de noviembre (artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales), como explicamos en la guía de la plusvalía. Con escritura desde el 1 de diciembre, el coeficiente sería 0,14 y la plusvalía subiría a 1.663,20 €, si el Congreso convalida el Real Decreto-ley 26/2026, todavía pendiente.

Para el IRPF, el valor de transmisión es el precio menos la plusvalía, la notaría y la comisión: 250.484,30 €. El valor de adquisición es de 222.000 €, así que la ganancia es de 28.484,30 €. Con la escala del ahorro de 2026, tributan 1.140 € por los primeros 6.000 € al 19 % y 4.721,70 € por los 22.484,30 € restantes al 21 %: en total, 5.861,70 € (artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF). El cálculo supone que no tienes otras rentas del ahorro y que no aplicas ninguna exención.

Si el piso tuviera hipoteca, restarías además la deuda pendiente que se paga en la firma y los gastos de cancelarla.

Antes de vender

Calcular el neto antes de poner precio te dice cuál es tu precio mínimo. Si estás pensando en vender, el test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos tu plazo, tu hipoteca, el estado de la vivienda y tu precio. Al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica las reglas generales. Cada venta tiene sus cifras, así que conviene que un asesor fiscal revise tu caso concreto, sobre todo el cálculo del IRPF, antes de firmar.