¿Se puede vender un piso con hipoteca? Cómo se hace y qué gastos tiene

Sí, puedes vender un piso que todavía tiene hipoteca. Lo habitual es que, el día de la firma en la notaría, el comprador pague a tu banco la deuda pendiente con parte del precio, con un cheque o una orden de movimiento de fondos del Banco de España, y que tú recibas el resto. Así la vivienda queda liberada de la hipoteca y se vende sin cargas, como explica el Banco de España.

Antes de fijar el precio, pide al banco el saldo pendiente, revisa si tu contrato tiene comisión por reembolso anticipado y ten en cuenta la escritura de cancelación, que es la que borra la hipoteca del Registro. El comprador también puede quedarse con tu préstamo, lo que se llama subrogación, pero tú solo quedas libre de la deuda si el banco lo acepta.

En esta guía verás el proceso paso a paso, los límites legales de la comisión, la diferencia entre pagar la hipoteca y cancelarla en el Registro, qué ocurre si el comprador quiere subrogarse y cuánto cuesta todo.

Por qué hay que cancelar la hipoteca al vender

La hipoteca no solo te obliga a ti: también grava la vivienda, que queda sujeta al pago de la deuda sea quien sea su propietario (artículo 104 de la Ley Hipotecaria). Si vendieras sin pagarla, el comprador recibiría una vivienda que sigue respondiendo de tu préstamo. Por eso querrá recibirla libre de cargas, y la nota simple del Registro de la Propiedad le mostrará la hipoteca mientras siga inscrita.

Cómo se vende con hipoteca, paso a paso

Momento	Qué haces	Para qué
Antes de anunciar	Pides el saldo pendiente y revisas la comisión por reembolso anticipado de tu contrato	Saber cuánto te quedará y cuál es tu precio mínimo
En las arras	Dejas por escrito que la vivienda se entregará libre de cargas y cómo se pagará la hipoteca	Evitar malentendidos con el comprador
Antes de la firma	Avisas al banco y pides el certificado de saldo a la fecha de la escritura	Que el banco prepare la cancelación
En la notaría	El comprador paga la deuda al banco y el resto del precio a ti	La vivienda queda libre de la hipoteca
Después	Escritura de cancelación e inscripción en el Registro	Borrar la hipoteca del Registro

Para el resto de la venta, desde el precio hasta la documentación, la guía quiero vender mi piso repasa los siete pasos en orden.

El certificado de saldo

Para vender la vivienda hipotecada, tu banco tiene que emitir un certificado de saldo que incluya los intereses vencidos y no pagados, de modo que la deuda se pueda liquidar en la firma (Banco de España). Pídelo con la deuda calculada a la fecha prevista de la escritura: si la firma se retrasa, habrá que actualizarlo.

Cuando comunicas al banco que quieres devolver el préstamo antes de tiempo, tiene que darte, en un máximo de tres días hábiles y en papel u otro soporte duradero, la información para evaluar esa opción, con sus consecuencias cuantificadas (artículo 23.2 de la Ley 5/2019). El contrato puede fijar un preaviso, que no puede superar un mes (artículo 23.1). Por eso conviene avisar con tiempo, no la semana de la firma.

La comisión por reembolso anticipado

Devolver el préstamo antes de plazo puede tener una comisión o compensación, pero solo si la prevé tu contrato y dentro de unos límites. En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, cuando entró en vigor la Ley 5/2019, son estos:

Tipo de interés	Límite de la comisión	Durante
Variable, si el contrato elige esta opción	0,15 % del capital devuelto	Los cinco primeros años
Variable, si el contrato elige esta otra	0,25 % del capital devuelto	Los tres primeros años
Variable, pasado ese periodo	Sin comisión	El resto del préstamo
Fijo	2 % del capital devuelto	Los diez primeros años
Fijo	1,5 % del capital devuelto	Desde entonces hasta el final

Fuente: artículo 23 de la Ley 5/2019. En todos los casos, la comisión tampoco puede superar la pérdida financiera que sufra el banco, calculada como fija esa ley, y fuera de estos supuestos no puede cobrarse ninguna. En una hipoteca mixta, cada límite se aplica a su tramo.

Ejemplo hipotético. Tu hipoteca es a tipo fijo, la firmaste en 2021 y quedan 120.000 € por pagar. Si la cancelas al vender a finales de 2026, el banco podrá cobrarte como máximo el 2 %, es decir, 2.400 €, y solo si su pérdida financiera llega a esa cifra.

Hipotecas anteriores. La Ley 5/2019 no se aplica a los préstamos firmados antes de su entrada en vigor (disposición transitoria primera). En las hipotecas sobre vivienda de personas físicas firmadas tras la entrada en vigor de la Ley 41/2007, el 9 de diciembre de 2007, esa ley limita la compensación por desistimiento al 0,5 % del capital amortizado anticipadamente en los cinco primeros años y al 0,25 % después, o a lo pactado si es menos. La compensación por riesgo de tipo de interés es la pactada, pero no se cobra en periodos de revisión del tipo de doce meses o menos ni cuando la cancelación da una ganancia al banco (artículo 9).

El seguro vinculado. En las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019, al cancelar se extingue el seguro que el banco te ofreció junto con el préstamo y del que es beneficiario, salvo que pidas mantenerlo, y tienes derecho a que te devuelvan la parte de la prima no consumida (artículo 23.3).

Pagar la hipoteca no es cancelarla

Hay dos cancelaciones distintas. La económica es pagar la deuda, y en una venta ocurre en la notaría. La registral es borrar la hipoteca del Registro de la Propiedad, y no se produce sola: una inscripción hecha por escritura pública solo se cancela con otra escritura en la que consienta aquel a cuyo favor se hizo, en este caso el banco (artículo 82 de la Ley Hipotecaria). Esa escritura de cancelación puede firmarse en la notaría el mismo día de la venta o más adelante, y el comprador querrá tenerla.

El Banco de España resume así los pasos y lo que puede cobrarte el banco:

1. Certificado de deuda cero. Acredita que has terminado de pagar, y el banco tiene que entregarlo gratis. En las hipotecas sobre vivienda de personas físicas firmadas tras la entrada en vigor de la Ley 41/2007, esa ley también obliga a expedir sin comisión el documento que acredita el pago.
2. Quién hace los trámites. Puedes hacerlos tú o encargárselos al banco, que entonces puede cobrarte las comisiones y gastos de esa gestión, informándote antes.
3. Notaría. Tienes derecho a elegirla, y el banco no debe cobrarte por la firma ni por el desplazamiento a la notaría.
4. Impuesto. Hay que presentar la autoliquidación de actos jurídicos documentados ante la comunidad autónoma, aunque no se paga: la escritura de cancelación está exenta de la cuota gradual (artículo 45.I.B.18 de la ley del impuesto).
5. Registro. Con la escritura, el certificado de deuda cero y el justificante del impuesto, se inscribe la cancelación en el Registro de la Propiedad.

Cuánto cuesta vender con hipoteca

A los gastos de cualquier venta, como la plusvalía municipal o la escritura matriz, se suman los propios de la hipoteca:

Concepto	Qué fija la norma	Fuente
Comisión por reembolso anticipado	La de tu contrato, con los límites legales	Ley 5/2019, artículo 23
Certificado de deuda cero	Gratuito	Banco de España
Escritura de cancelación	Se cobra como documento sin cuantía: 30,05 € de arancel, más los folios y las copias	Ley 2/1994, artículo 8, y arancel notarial, número 1
Actos jurídicos documentados	Exenta de la cuota gradual, aunque hay que presentarla	Artículo 45 de la ley del impuesto
Inscripción en el Registro	Escala del arancel sobre el capital pendiente reducido en un 90 %, con un mínimo de 24,04 € y una rebaja del 5 %	Arancel registral, número 2.1.g
Gestión de los trámites	Solo si la encargas: el banco tiene que informarte antes de lo que cobra	Banco de España

A los honorarios de notaría y Registro se suma el IVA, del 21 % (artículo 90 de la Ley del IVA). Los aranceles de la cancelación están reducidos por la Ley 2/1994. Pide presupuesto a la notaría y, si encargas los trámites, al banco o a la gestoría.

Si el comprador quiere quedarse con tu hipoteca

El comprador puede subrogarse en tu préstamo: asumir la deuda pendiente y descontarla del precio. Pero para que tú quedes libre de la deuda, el banco tiene que dar su consentimiento, expreso o tácito (artículo 118 de la Ley Hipotecaria). Es la regla general del Código Civil: se puede cambiar de deudor, pero no sin el consentimiento del acreedor (artículo 1205). Si el banco no lo acepta, sigues siendo el deudor aunque la vivienda ya sea del comprador.

El comprador asume todas las condiciones de tu hipoteca, así que el Consejo General del Notariado le recomienda revisar el tipo de interés, el plazo, las comisiones y lo que queda por pagar antes de decidir. Si tu hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019, la subrogación hace que pase a aplicarse la Ley 5/2019 (disposición transitoria primera, apartado 2). Pregunta también al banco si tu contrato prevé alguna comisión por subrogación.

Si debes más de lo que vale la vivienda

Para entregar la vivienda libre de cargas, en la firma hay que pagar toda la deuda que figura en el certificado de saldo. Si el precio no alcanza, tendrás que poner la diferencia en ese momento o hablar antes con tu banco. Es una de las razones para pedir el saldo antes de anunciar la vivienda, no cuando ya tienes comprador.

La hipoteca, el IRPF y la plusvalía

La hipoteca no cambia el cálculo de la ganancia del IRPF, que es la diferencia entre el valor de venta y el de compra, cada uno con sus gastos (artículo 35 de la Ley del IRPF). Tampoco cambia la plusvalía municipal, que explicamos en la guía de la plusvalía en Valencia.

Donde sí cuenta es si vendes tu vivienda habitual para comprar otra. Para la exención por reinversión, si compraste la vivienda con un préstamo, el capital pendiente al vender se resta del importe que tienes que reinvertir (artículo 41.1 del Reglamento del IRPF). Lo explicamos con un ejemplo en la guía de la exención por reinversión en vivienda habitual.

Errores frecuentes

• Pedir el saldo al banco el último día. La firma se retrasa con el comprador esperando.
• Fijar el precio sin conocer la comisión. Revisa tu contrato antes de anunciar la vivienda.
• Pensar que con pagar basta. Sin escritura de cancelación inscrita, la hipoteca sigue en el Registro.
• Pactar una subrogación sin el banco. Si no la acepta, la deuda sigue siendo tuya.
• Olvidar el seguro vinculado. En las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019 puedes recuperar la prima no consumida.

Antes de vender

Saber cuánto debes y cuánto te costará cancelar te dice cuál es tu precio mínimo. Si estás pensando en vender, el test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos tu plazo, tu hipoteca, el estado de la vivienda y tu precio. Al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica las reglas generales. Las condiciones de cada hipoteca cambian mucho de un contrato a otro, así que conviene que tu banco y un profesional revisen tu caso concreto antes de firmar las arras.