Vender un piso heredado: pasos, impuestos y si hay exención en el IRPF

Para vender un piso heredado primero tienes que aceptar la herencia y adjudicarte la vivienda en escritura, pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal de la herencia e inscribir el piso a tu nombre, antes de la venta o a la vez. No hay una exención en el IRPF por el hecho de que el piso sea heredado, pero la ganancia se calcula desde el valor declarado en la herencia: si vendes poco después de heredar, suele ser pequeña o incluso negativa.

En la Comunitat Valenciana, los hijos, el cónyuge y los padres pagan solo el 1 % de la cuota de sucesiones gracias a una bonificación del 99 %. Y el valor que declares en la herencia será tu valor de compra cuando vendas, así que conviene decidirlo pensando ya en la venta.

Paso	Qué haces	Plazo o dato clave
1. Reunir los documentos	Certificado de defunción, de últimas voluntades y testamento o declaración de herederos	El de últimas voluntades se pide pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento
2. Aceptar y adjudicar	Escritura de aceptación y adjudicación de herencia	Es el título para inscribir el piso a tu nombre
3. Sucesiones	Autoliquidación con el modelo 650	Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis
4. Plusvalía de la herencia	Autoliquidación en el ayuntamiento	En Valencia, seis meses, prorrogables hasta un año
5. Inscripción	La notaría envía la escritura al Registro de la Propiedad	Sin ella, el comprador no puede inscribir su compra
6. Venta	Escritura de compraventa	Plusvalía de la venta en treinta días hábiles e IRPF en la renta de ese año

Antes de vender: acepta la herencia y adjudícate el piso

Heredas desde el momento del fallecimiento (artículo 657 del Código Civil), pero para disponer del piso tienes que aceptar la herencia, pura y simplemente o a beneficio de inventario (artículo 998). La diferencia importa si la persona fallecida tenía deudas: con la aceptación pura respondes de ellas también con tus propios bienes (artículo 1003), y a beneficio de inventario solo hasta donde alcance la herencia (artículo 1023).

Para la escritura de herencia necesitarás:

• El certificado de defunción, que se pide por internet en la sede del Ministerio de Justicia.
• El certificado de actos de última voluntad, que dice si hay testamento y ante qué notario. Se pide cuando han pasado 15 días hábiles desde el fallecimiento, según el Ministerio de Justicia.
• La copia autorizada del último testamento, que se pide a la notaría que lo autorizó. Si no hay testamento, los herederos se declaran ante notario en un acta de notoriedad (artículo 55 de la Ley del Notariado), con dos testigos como mínimo y que no se cierra antes de veinte días hábiles (artículo 56).

Con esos documentos, los herederos firmáis la escritura de aceptación y adjudicación. Si sois mayores de edad, podéis repartir la herencia como acordéis (artículo 1058 del Código Civil), y la partición da a cada uno la propiedad de lo que se le adjudica (artículo 1068). Si os adjudicáis el piso entre varios, cada uno solo puede vender su parte (artículo 399), así que para venderlo entero firmáis todos.

Después, la herencia se inscribe en el Registro de la Propiedad. Para inscribir una venta, el derecho de quien vende tiene que constar inscrito antes (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), y el Registro no inscribe la herencia sin que se acrediten sus impuestos (artículo 254). Sin la herencia inscrita, el comprador no puede inscribir su compra ni su banco la hipoteca.

El impuesto de sucesiones en la Comunitat Valenciana

Lo paga cada heredero por lo que recibe (artículo 5 de la ley del impuesto). Se presenta aquí cuando la persona fallecida residió en la Comunitat Valenciana la mayor parte de los cinco años anteriores, con el modelo 650, según la Agència Tributària Valenciana.

• Plazo: seis meses desde el fallecimiento (artículo 67 del reglamento). Puedes pedir una prórroga de otros seis dentro de los cinco primeros, con intereses de demora por el tiempo prorrogado (artículo 68).
• Si presentas tarde sin requerimiento previo, el recargo es del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso, y del 15 % con intereses pasados doce meses (artículo 27 de la Ley General Tributaria).
• Valor del piso: su valor de referencia del Catastro, salvo que declares uno mayor (artículo 9.3 de la ley), y se consulta en la Sede Electrónica del Catastro. Además, se suma un ajuar doméstico del 3 % del patrimonio que deja la persona fallecida, salvo que se pruebe que vale menos (artículo 15).

Después se aplican las reducciones y la bonificación de la Generalitat:

Concepto	Hijos menores de 21 años	Hijos de 21 años o más, cónyuge y padres
Reducción por parentesco	100.000 €, más 8.000 € por cada año por debajo de 21, hasta 156.000 €	100.000 €
Reducción por la vivienda habitual de la persona fallecida	95 % de su valor, hasta 150.000 €, si la conservas cinco años	Igual
Bonificación de la cuota	99 %	99 %

Fuente: artículos 10 y 12 bis de la Ley 13/1997 de la Generalitat, en su versión vigente desde el 11 de agosto de 2026. Tras las reducciones se aplican la tarifa y un coeficiente según tu patrimonio previo (artículo 12), y después la bonificación. La bonificación alcanza a lo que declaras completo en una autoliquidación presentada en plazo, o fuera de plazo antes de que la Administración te lo requiera (artículo 12 bis.3).

Ojo si vas a vender pronto. La reducción por la vivienda habitual exige conservarla cinco años desde el fallecimiento (artículo 10.1.c). Si la vendes antes, pierdes ese derecho y tendrás que pagar lo que te ahorraste, con intereses de demora (artículo 122.2 de la Ley General Tributaria).

La plusvalía municipal de la herencia

Heredar un piso también genera plusvalía municipal, que paga quien hereda (artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) y se calcula con los años que la persona fallecida tuvo la vivienda (artículo 107.4). En Valencia:

• El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si lo pides dentro de esos seis meses (artículo 15 de la ordenanza).
• La herencia a favor del cónyuge, los descendientes y los ascendientes tiene una bonificación del 95 % de la cuota, que se pide en el mismo plazo (artículo 10 de la ordenanza). Para los fallecimientos desde el 1 de enero de 2024 no hace falta que sea la vivienda habitual, según la ficha del trámite.

Lo explicamos con un ejemplo en la guía de la plusvalía municipal en Valencia.

Qué impuestos pagas cuando vendes el piso heredado

El comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (artículo 8 de su ley). A ti te tocan dos.

La plusvalía municipal de la venta. Los años se cuentan desde el fallecimiento, que es cuando adquiriste el piso (artículo 11 de la ordenanza). Si vendes antes de un año, el coeficiente se reparte por meses completos (artículo 107.4 de la ley). Y si vendes por un precio igual o inferior al valor declarado en sucesiones, no se paga, aunque hay que declararlo (artículo 104.5).

El IRPF. Heredar no tributa en el IRPF, porque ya tributa en sucesiones (artículo 6.4 de la Ley del IRPF), y la ganancia acumulada mientras el piso fue de la persona fallecida tampoco (artículo 33.3.b). Al vender tributa la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición (artículos 35 y 36):

Valor de adquisición	Valor de transmisión
Valor del piso en sucesiones: el de referencia o el declarado si es mayor, sin superar el de mercado	Precio de venta
Más los gastos de la herencia, como la notaría y el registro	Menos los gastos de la venta que pagas tú, como la comisión de la inmobiliaria y la notaría
Más el impuesto de sucesiones y la plusvalía de la herencia	Menos la plusvalía municipal de la venta

Fuente: Agencia Tributaria, reglas de cálculo. La ganancia tributa en la base del ahorro (artículo 46), del 19 % al 30 % (artículos 66 y 76), en la renta del año de la venta (artículo 14).

Por qué vender poco después de heredar deja poca ganancia

Tu valor de compra es el del piso cuando falleció la persona de la que heredas, no lo que ella pagó. Si vendes meses después por un precio parecido, la diferencia es pequeña, y al restar los gastos e impuestos de la herencia y de la venta puede quedarse en nada o en pérdida.

El matiz está en el valor que declaras en sucesiones. Un piso tributa por su valor de referencia, salvo que declares uno mayor (artículo 9.3), y ese valor no supera el de mercado porque se calcula con un factor de minoración, según la Agència Tributària Valenciana. Si declaras el valor de referencia y vendes a precio de mercado, la diferencia tributa en el IRPF, y la Agencia Tributaria puede corregir tu declaración si usas un valor inferior al de sucesiones (Agencia Tributaria).

Puedes declarar un valor más alto si se corresponde con el de mercado, mejor apoyado en una tasación. Con la bonificación del 99 %, declarar más cuesta poco en sucesiones, como verás en el ejemplo. El límite es el valor de mercado: en el IRPF no cuenta un valor de adquisición superior (artículo 36).

Si vendes con pérdida, se compensa con otras ganancias patrimoniales del año y con rendimientos como intereses o dividendos, hasta el 25 % de esos rendimientos. Lo que sobre se compensa en los cuatro años siguientes (artículo 49).

Un ejemplo con números

Ejemplo hipotético. Tu madre fallece el 10 de marzo de 2026 en Valencia y eres su único heredero. Su piso, que compró en 1995, tiene un valor de referencia de 150.000 € y un valor de mercado de 180.000 €. El IBI indica un valor catastral de 75.000 €, de los que 30.000 € son de suelo (el 40 %). La herencia no incluye otros bienes, tu patrimonio previo no supera 390.657,87 € y, como vas a vender antes de cinco años, no aplicas la reducción por vivienda habitual. Supón 1.000 € de notaría y registro de la herencia. Vendes el 20 de noviembre de 2026 por 190.000 €, con 6.000 € de gastos de la venta.

• Sucesiones. Al valor declarado se suma el 3 % de ajuar, se resta la reducción de 100.000 € y se aplica la tarifa. Declarando 180.000 €, la cuota es de 10.129,64 € y pagas el 1 %: 101,30 €. Declarando 150.000 €, la cuota es de 5.549,50 € y pagas 55,50 €.
• Plusvalía de la herencia. Con más de 20 años de propiedad, el coeficiente vigente en marzo de 2026 es 0,40, el del Real Decreto-ley 8/2023: base de 12.000 €, cuota de 3.564 € al 29,70 % y, con la bonificación del 95 %, pagas 178,20 €.
• Plusvalía de la venta. Hay ocho meses completos, así que el coeficiente de menos de un año (0,15, del mismo decreto) queda en 0,15 × 8/12 = 0,10. La base objetiva, 3.000 €, es menor que la real (4.000 € o 16.000 €, según el valor declarado), y la cuota es de 891 € en los dos casos.

	Declaras 180.000 €	Declaras 150.000 €
Impuesto de sucesiones	101,30 €	55,50 €
Plusvalía de la herencia	178,20 €	178,20 €
Valor de adquisición en el IRPF	181.279,50 €	151.233,70 €
Valor de transmisión (190.000 € − 891 € − 6.000 €)	183.109 €	183.109 €
Ganancia patrimonial	1.829,50 €	31.875,30 €
IRPF de la venta, sin otras rentas del ahorro	347,61 €	6.573,81 €

Declarar el valor de mercado cuesta 45,80 € más de sucesiones y ahorra 6.226,20 € de IRPF. Además, con 180.000 € declarados, vendiendo por esa cifra o menos no habría plusvalía de la venta. Con escritura desde el 1 de diciembre de 2026, el coeficiente de menos de un año pasaría a 0,17 con el Real Decreto-ley 26/2026, pendiente de convalidación en el Congreso. Y la cuenta cambia sin la bonificación del 99 %, por ejemplo si heredas de un hermano.

¿Hay alguna exención en el IRPF por vender una vivienda heredada?

No hay ninguna por el hecho de heredar. Existen las exenciones generales, que se aplican igual a un piso heredado que a uno comprado:

• Mayores de 65 años. No tributa la ganancia por vender su vivienda habitual, según la Agencia Tributaria. Solo te sirve si el piso heredado es tu vivienda habitual o lo fue en los dos años anteriores a la venta.
• Reinversión. Si reinviertes lo obtenido en tu nueva vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida, según la Agencia Tributaria. También exige que el piso vendido sea tu vivienda habitual.
• Venta a una entidad pública de vivienda. El Real Decreto-ley 26/2026, pendiente de convalidación en el Congreso, deja exenta la ganancia de vender una vivienda, del 1 de octubre de 2026 al 31 de diciembre de 2027, a administraciones y entidades públicas de vivienda social y asequible. Tiene que haber estado vacía sin causa justificada los dos años anteriores y el precio ser inferior a 800.000 €: la exención es total hasta 200.000 € y parcial por encima.

Para las dos primeras, vivienda habitual es aquella en la que resides de forma continuada al menos tres años, con excepciones como un cambio de empleo (artículo 41 bis del Reglamento del IRPF). Si vivías allí con la persona fallecida, consulta con un asesor cómo se cuenta ese plazo. Y si vendes pronto tras declarar un valor realista, como en el ejemplo, quizá no necesites ninguna exención.

Antes de poner el piso en venta

Mientras tramitas la herencia puedes ir preparando la venta: pedir una nota simple, encargar el certificado energético y reunir los papeles que explicamos en la guía quiero vender mi piso. Para decidir cuándo vender, el test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos tu plazo, el estado de la vivienda y tu precio. Al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica las reglas generales. Cada herencia es distinta, así que conviene que un asesor fiscal o la notaría revisen tu caso antes de presentar el impuesto de sucesiones y antes de firmar la venta.