Vender el piso en un divorcio: quién firma, la hipoteca y los impuestos de cada uno

Cuando una pareja se separa, la vivienda suele ser el bien más valioso y el más difícil de repartir. Hay tres salidas: venderla a un tercero y repartir el dinero, que uno de los dos se la quede pagando al otro, o seguir siendo copropietarios un tiempo y venderla más adelante.

Vender a un tercero es la salida más limpia cuando ninguno de los dos puede quedarse la vivienda en solitario o el banco no libera a quien se va: la hipoteca se cancela con el precio, cada uno cobra su parte y nadie queda atado al otro. Pero para venderla tenéis que firmar los dos, y si el uso se atribuyó a uno, hace falta su consentimiento.

En esta guía verás de quién es la vivienda según vuestro régimen, quién tiene que firmar, qué pasa con la hipoteca y qué impuestos paga cada uno al vender. Si lo que queréis es que uno se quede la casa, el procedimiento y sus impuestos están en la guía de la extinción de condominio.

Primero: de quién es la vivienda

Todo lo demás depende de esto, así que mira la escritura y vuestro régimen económico matrimonial:

Situación	De quién es la vivienda	Qué hay que hacer para repartirla
Casados en gananciales y comprada durante el matrimonio	De la sociedad de gananciales	Liquidar la sociedad, que concluye con el divorcio (artículo 1392 del Código Civil)
Casados en separación de bienes y comprada a medias	De los dos, en la proporción de la escritura	Extinguir el condominio o vender
Comprada por uno antes de casarse	De quien la compró, aunque haya sido la vivienda familiar	Puede haber derechos del otro por lo pagado durante el matrimonio
Pareja de hecho que compró a medias	De los dos, como cualquier copropiedad	Extinguir el condominio o vender

Una particularidad valenciana. La Ley 10/2007 de régimen económico matrimonial valenciano estableció la separación de bienes como régimen por defecto, y estuvo en vigor desde julio de 2008. El Tribunal Constitucional la anuló en su sentencia 82/2016, pero dijo que su decisión no afectaba a las situaciones jurídicas consolidadas y que los matrimonios seguirían con el régimen que tenían. Si os casasteis en esos años con vecindad civil valenciana y sin capitulaciones, vuestro régimen puede ser el de separación de bienes y no el de gananciales. Compruébalo en vuestro certificado de matrimonio o pregunta a un notario antes de negociar el reparto.

Quién tiene que firmar la venta

Si la vivienda es de los dos, firmáis los dos la escritura de venta, sea cual sea vuestro régimen. Ninguno puede vender la casa entera por su cuenta.

Si está solo a nombre de uno pero es la vivienda familiar, mientras sigáis casados hace falta el consentimiento del otro o una autorización judicial para venderla (artículo 1320 del Código Civil).

Si tras el divorcio el uso se atribuyó a uno de los dos, para venderla hace falta su consentimiento o una autorización judicial (artículo 96 del Código Civil), aunque la vivienda sea del otro. Cuando hay hijos menores y no hay acuerdo aprobado por el juez, el uso corresponde a los hijos y al progenitor con el que convivan.

Un uso atribuido condiciona mucho la venta: pocos compradores pagarán el precio de mercado por una vivienda que otra persona tiene derecho a usar. Si pensáis vender, lo más práctico es dejarlo pactado en el convenio regulador: que la vivienda se venda, en qué plazo, por qué precio mínimo y cómo se reparte el dinero. El convenio es el documento que recoge el uso de la vivienda y la liquidación del régimen económico (artículo 90 del Código Civil).

La hipoteca

Si los dos firmasteis el préstamo, normalmente respondéis los dos de toda la deuda: el banco puede reclamarla entera a cualquiera de los deudores solidarios (artículo 1144 del Código Civil). El divorcio no cambia eso, aunque el convenio diga que uno pagará la cuota.

Por eso vender suele ser la forma más sencilla de cortar ese vínculo:

• El precio cancela la hipoteca en la propia notaría. El banco lleva el certificado de saldo, cobra lo que se le debe y el resto se reparte entre vosotros. Cómo se hace lo explicamos en vender un piso con hipoteca.
• Si el precio no cubre la deuda, los dos seguís debiendo la diferencia, así que conviene pedir el certificado de saldo antes de fijar el precio.
• Si uno quiere quedarse la casa, el banco tiene que aceptar que el préstamo quede solo a su nombre: cambiar de deudor necesita el consentimiento del acreedor (artículo 1205 del Código Civil). Si el banco no lo acepta, quien se va sigue debiendo una hipoteca de una casa que ya no es suya.

Habla con el banco antes de decidir. Su respuesta suele decidir entre vender o que uno se quede.

Vender o que uno se quede: cómo compararlo

	Vender a un tercero	Uno se queda la vivienda
Quién fija el precio	El mercado	Lo acordáis entre vosotros, mejor con una tasación
La hipoteca	Se cancela con el precio	El banco tiene que aceptar que quede a nombre de uno
Impuestos de la operación	IRPF de cada uno por su ganancia y plusvalía municipal	Tratamiento favorable si cumple la sentencia o liquida los gananciales
Cuándo cobra quien se va	En la escritura	Cuando el otro pueda pagarle
Lo que exige	Encontrar comprador y ponerse de acuerdo en el precio	Ingresos suficientes de quien se queda

Para acordar el valor si uno se queda la vivienda, una tasación homologada da a los dos una cifra comprobable. Lo explicamos en tasación, valoración y precio de venta.

Los impuestos si vendéis a un tercero

Cuando vendéis la vivienda a otra persona, tributáis como cualquier vendedor, cada uno por su parte.

IRPF. Cada uno declara la ganancia que le corresponde según su parte de la vivienda, en la base del ahorro (artículos 35 y 36 de la Ley del IRPF). Si era vuestra vivienda habitual, cada uno puede dejar su ganancia sin tributar si reinvierte su parte en una nueva vivienda habitual, como explicamos en la exención por reinversión. Y quien tenga 65 años o más no tributa por la ganancia de su vivienda habitual, como explicamos en vender tu casa a partir de los 65.

¿Y quien se fue de casa? Para la exención, la vivienda tiene que haber sido habitual en el momento de la venta o hasta cualquier día de los dos años anteriores (artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF). El mismo artículo añade una regla para las separaciones: el cónyuge que tuvo que dejar la vivienda por separación, divorcio o nulidad cumple el requisito si el otro sigue viviendo en ella. La introdujo el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación en el Congreso. Recoge el criterio de la sentencia 553/2023 del Tribunal Supremo, según el manual de la Agencia Tributaria.

Plusvalía municipal. La pagáis los dos como vendedores, en treinta días hábiles desde la escritura. En la ciudad de Valencia el tipo es del 29,70 %, y no se paga si vendéis sin ganancia. Lo explicamos en la plusvalía municipal en Valencia, y podéis estimarla con la calculadora de plusvalía de Valencia.

Un ejemplo con números

Ejemplo hipotético. Laura y Javier, casados en gananciales, compraron su piso de Ruzafa en 2014 por 160.000 €. Al divorciarse lo venden por 240.000 €, y les quedan 90.000 € de hipoteca. Para simplificar, no contamos los gastos de compra y de venta ni la plusvalía municipal.

	Total	Laura	Javier
Precio de venta	240.000 €	120.000 €	120.000 €
Hipoteca cancelada en la notaría	90.000 €	45.000 €	45.000 €
Dinero que cobra cada uno	150.000 €	75.000 €	75.000 €
Ganancia en el IRPF	80.000 €	40.000 €	40.000 €
IRPF si no reinvierte		8.280 €	8.280 €

El IRPF es un cálculo nuestro con la escala del ahorro: el 19 % hasta 6.000 € y el 21 % de 6.000 a 50.000 € (artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF).

Laura se compra otro piso para vivir con sus hijos y reinvierte sus 75.000 €, así que su ganancia queda exenta. No hace falta reinvertir los 120.000 € de su parte del precio: como compraron con préstamo, lo que cuenta es el precio menos la hipoteca pendiente (artículo 41.1 del Reglamento del IRPF), como explicamos en la exención por reinversión. Javier se va de alquiler y paga los 8.280 €. Si en cambio Javier comprara otra vivienda, podría acogerse también a la exención aunque hubiera dejado el piso hace más de dos años, porque Laura siguió viviendo en él: es la regla del Real Decreto-ley 29/2026, si se convalida.

Si primero uno se la queda y la vende después

A veces la vivienda se adjudica a uno en el divorcio y se vende años después. El reparto entre vosotros tiene un tratamiento favorable:

• Plusvalía municipal. No están sujetas las transmisiones de inmuebles entre cónyuges o a los hijos que cumplen una sentencia de nulidad, separación o divorcio, sea cual sea el régimen (artículo 104.3 de la Ley de Haciendas Locales). Ojo con la venta posterior: el periodo de la plusvalía se cuenta desde la adquisición anterior, no desde la adjudicación (artículo 107.4).
• IRPF. No hay ganancia en la disolución de la sociedad de gananciales (artículo 33.2.b de la Ley del IRPF), ni en las compensaciones que se producen al extinguir la separación de bienes por imposición legal o resolución judicial (artículo 33.3.d). Cuando el que se queda la venda, su ganancia se calcula desde la compra original.
• Transmisiones y actos jurídicos documentados. Están exentas las adjudicaciones a los cónyuges en pago de su haber de gananciales (artículo 45.I.B.3 de la ley del impuesto). En separación de bienes, la extinción del condominio tiene sus propias reglas, que explicamos en la guía de la extinción de condominio.

Los pasos para vender

1. Aclarad de quién es la vivienda y qué régimen teníais.
2. Pedid al banco el certificado de saldo de la hipoteca, para saber cuánto quedará después de cancelarla.
3. Dejad la venta pactada en el convenio, si aún no está firmado: plazo, precio mínimo, quién la enseña y cómo se reparte el dinero.
4. Reunid los papeles: además de los habituales, la sentencia o escritura de divorcio con el convenio. Están todos en documentos para vender un piso en la Comunitat Valenciana.
5. Fijad el precio con datos y pedid una valoración si no os ponéis de acuerdo.
6. Firmad los dos las arras y la escritura, y repartid el dinero en la notaría.

Cuánto puede durar cada fase lo explicamos en cuánto se tarda en vender un piso. Y si queréis ver vuestra situación con calma, el test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos el plazo, la hipoteca, el estado de la vivienda y el precio, y al final podéis pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de vuestra zona.

Esta guía explica las reglas generales. En un divorcio, el reparto de la vivienda conviene revisarlo con un abogado de familia y un asesor fiscal antes de firmar el convenio o la venta.