Plusvalía municipal en Valencia en 2026: cuánto se paga al vender y cómo se calcula

La plusvalía municipal es el impuesto que cobra el ayuntamiento cuando vendes una vivienda, por lo que ha subido el valor del suelo mientras era tuya. En Valencia la paga quien vende, el tipo es del 29,70 % y hay treinta días hábiles desde la firma de la escritura para presentarla y pagarla.

La base se calcula de dos maneras y se aplica la más baja: el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años que has tenido la vivienda, o la ganancia real del suelo. Si vendes sin ganancia, no se paga. En 2026, además, los coeficientes han cambiado dos veces y hay un tercer cambio previsto para el 1 de diciembre, así que el importe depende también de la fecha de tu escritura.

En esta guía verás quién la paga, cuándo no se paga, cómo se calcula con un ejemplo, qué cambia en una herencia y cómo se presenta en Valencia. Las cifras salen del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y de la ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Valencia, en la versión que se aplica desde el 1 de enero de 2025.

Qué es la plusvalía municipal y quién la paga

Su nombre oficial es impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Grava solo lo que ha subido el valor del suelo, no el de la construcción: cuando vendes un piso, tributa la parte del terreno del edificio que le corresponde.

Quién la paga depende de la operación, según el artículo 106 de la ley:

Operación	Quién paga
Venta	Quien vende
Herencia o donación	Quien recibe la vivienda
Venta por alguien que no reside en España	El comprador, en lugar del vendedor

En una venta se puede pactar que la pague el comprador, pero ese acuerdo solo vale entre las partes. Ante el ayuntamiento sigue respondiendo quien vende, porque los pactos entre particulares no cambian quién debe un impuesto, como establece el artículo 17.5 de la Ley General Tributaria.

Cuándo no se paga

Si vendes sin ganancia. Tras la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, el Real Decreto-ley 26/2021 reformó el impuesto: si el valor de venta no supera al de compra, no se paga. Se comparan los valores de las dos escrituras sin sumar gastos ni impuestos y, en una herencia o donación, el valor declarado en el impuesto de sucesiones o donaciones (artículo 104.5 de la ley). La venta sin ganancia hay que declararla igualmente, con las dos escrituras.

Si entregas tu vivienda habitual para pagar la hipoteca. Están exentas la dación en pago y la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual cuando ni el deudor ni su familia tienen otros bienes para pagar toda la deuda. Se considera vivienda habitual aquella en la que el deudor ha estado empadronado al menos los dos años anteriores (artículo 105 de la ley).

Cómo se calcula en 2026

La cuota es la base imponible multiplicada por el tipo de gravamen. En Valencia el tipo es del 29,70 %, sean cuantos sean los años de propiedad (artículo 9 de la ordenanza). La base se calcula de dos formas y se aplica la más baja.

Método objetivo: el suelo por un coeficiente

Es el cálculo de referencia. Se multiplica el valor catastral del suelo en el año de la venta por el coeficiente de los años que has tenido la vivienda. Solo cuentan los años completos: doce años y ocho meses son doce años.

El valor catastral del suelo figura en el recibo del IBI del año de la venta, junto al de la construcción. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro, con certificado digital, Cl@ve o los datos de tu DNI.

Valencia no fija coeficientes propios: aplica los máximos de la ley vigentes en la fecha de la escritura (artículo 8 de la ordenanza). Esos máximos se actualizan con normas con rango de ley, y en 2026 han cambiado así:

• Del 1 al 27 de enero rigieron los del Real Decreto-ley 16/2025, que el Congreso derogó.
• Desde el 28 de enero vuelven a aplicarse los de 2024, fijados por el Real Decreto-ley 8/2023.
• El Real Decreto-ley 26/2026, publicado el 30 de septiembre, fija otros para las escrituras firmadas desde el 1 de diciembre. Queda derogado si el Congreso no lo convalida en los treinta días siguientes a su promulgación, como exige el artículo 86 de la Constitución.

Años de propiedad	Escritura hasta el 30 de noviembre	Escritura desde el 1 de diciembre, si se convalida
Menos de 1	0,15	0,17
1	0,15	0,16
2	0,14	0,16
3	0,14	0,17
4	0,16	0,17
5	0,18	0,19
6	0,19	0,21
7	0,20	0,23
8	0,19	0,24
9	0,15	0,25
10	0,12	0,22
11	0,10	0,18
12	0,09	0,14
13	0,09	0,12
14	0,09	0,11
15	0,09	0,11
16	0,10	0,11
17	0,13	0,11
18	0,17	0,13
19	0,23	0,20
20 o más	0,40	0,30

Fuente: artículo 107.4 de la ley en sus versiones de 2026. Si la propiedad dura menos de un año, el coeficiente se reparte por meses completos.

El cambio de diciembre no va en una sola dirección. Con el nuevo decreto, el coeficiente sube para quien ha tenido la vivienda hasta 16 años, sobre todo entre 8 y 12 (con 10 años pasa de 0,12 a 0,22), y baja a partir de 17 (con 20 o más, de 0,40 a 0,30). Si tu escritura puede firmarse antes o después del 1 de diciembre, compara las dos columnas.

Método real: la ganancia del suelo

Si la ganancia real del suelo es menor que la base del método objetivo, se toma la ganancia real (artículo 107.5 de la ley). Se calcula restando el valor de compra al de venta, según las escrituras y sin gastos ni impuestos, y multiplicando la diferencia por el peso del suelo en el valor catastral total del año de la venta.

En Valencia, para que se aplique hay que aportar las escrituras de compra y de venta dentro del plazo de presentación. Si no se aportan, el ayuntamiento calcula con el método objetivo (artículo 8.4 de la ordenanza). El programa municipal de autoliquidación calcula por defecto con el método objetivo. Si marcas la estimación directa e introduces el valor catastral y el precio, aplica la fórmula más favorable, según su manual.

Un ejemplo con números

Ejemplo hipotético. Compraste un piso en Valencia en julio de 2014 por 200.000 € y lo vendes por 260.000 €, con escritura del 15 de octubre de 2026: doce años completos. El recibo del IBI de 2026 indica un valor catastral de 100.000 €, de los que 40.000 € corresponden al suelo, el 40 %.

	Método objetivo	Método real
Cálculo	40.000 € × 0,09	(260.000 € − 200.000 €) × 40 %
Base	3.600 €	24.000 €
¿Se aplica?	Sí, es la base más baja	No
Cuota al 29,70 %	1.069,20 €

La plusvalía sería de 1.069,20 €. Con la escritura firmada desde el 1 de diciembre, si se convalida el decreto, el coeficiente de doce años sería 0,14: la base subiría a 5.600 € y la cuota a 1.663,20 €. Y si vendieras por 195.000 €, por debajo de lo que pagaste, no habría plusvalía: presentarías la autoliquidación a cero con las dos escrituras.

Herencias y donaciones en Valencia

En una herencia, la plusvalía la paga quien hereda y el plazo es de seis meses desde el fallecimiento. Se puede prorrogar hasta un año pidiéndolo dentro de esos seis meses, y basta con solicitarlo para que se conceda (artículo 15 de la ordenanza).

Valencia bonifica el 95 % de la cuota en las herencias a favor del cónyuge, los descendientes y los ascendientes, también por adopción (artículo 10 de la ordenanza). Para los fallecimientos desde el 1 de enero de 2024 no hace falta que sea la vivienda habitual de la persona fallecida, según la ficha del trámite en la sede municipal. La bonificación se pide en el mismo plazo de seis meses. Con los datos del ejemplo anterior, la herencia de un hijo pagaría el 5 % de la cuota: 53,46 € en lugar de 1.069,20 €.

Las donaciones de vivienda no tienen esta bonificación en Valencia: quien recibe la vivienda paga la cuota completa, en treinta días hábiles.

Si quien hereda vende después, la plusvalía que pagó en la herencia aumenta su valor de adquisición en el IRPF (artículos 35 y 36 de la Ley del IRPF). Y para la nueva plusvalía, los años se cuentan desde la fecha del fallecimiento.

Plazos y cómo se paga en Valencia

En Valencia la plusvalía se paga por autoliquidación: quien la debe la calcula e ingresa el importe (artículo 15 de la ordenanza).

• Plazo en una venta: treinta días hábiles desde la firma de la escritura. No cuentan sábados, domingos ni festivos.
• Plazo en una herencia: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año.
• Cómo se presenta: con el modelo A500 en la web del ayuntamiento, sin certificado digital. Se paga en línea o en una entidad bancaria colaboradora y, una vez pagada, queda presentada, según la ficha del trámite.
• Si sale a cero, porque no hay ganancia o estás exento, hay que presentar además una declaración en la sede electrónica con las escrituras.
• Con ayuda: las oficinas municipales también hacen autoliquidaciones asistidas.

El comprador también tiene que comunicar la venta al ayuntamiento en el mismo plazo (artículo 18 de la ordenanza), y el notario envía al ayuntamiento cada trimestre la relación de escrituras que ha firmado (artículo 110.7 de la ley).

Si pagaste de más

Si pagaste la plusvalía y no había ganancia, o la ganancia real era menor que la base del método objetivo, puedes pedir que se rectifique la autoliquidación y se te devuelva la diferencia. El plazo es de cuatro años desde que terminó el de presentación (artículos 66, 67 y 120 de la Ley General Tributaria). Si el ayuntamiento no responde en seis meses, la solicitud se entiende desestimada y puedes recurrir (artículo 21 de la ordenanza).

Como la ordenanza pide las escrituras dentro del plazo de presentación para aplicar el método real, lo más seguro es aportarlas en ese momento en lugar de reclamar después.

La plusvalía en la declaración de la renta

Lo que pagas de plusvalía se resta del valor de venta al calcular la ganancia patrimonial del IRPF, como gasto de la venta (artículo 35.2 de la Ley del IRPF). La ganancia que queda tributa en la base del ahorro, entre el 19 % y el 30 % en 2026 (artículos 66 y 76).

Para ver cómo encaja con la hipoteca pendiente y el resto de gastos, la guía cómo saber si es buen momento para vender tu casa incluye una tabla con lo que te quedará después de vender.

Si la vivienda está en otro municipio de la provincia

Cada ayuntamiento fija su tipo, con un máximo del 30 % (artículo 108 de la ley), y puede aprobar bonificaciones propias. Estos son los tipos de algunos municipios del área de Valencia, según la última versión de su ordenanza que hemos podido consultar:

Municipio	Tipo de gravamen	Ordenanza consultada
Valencia	29,70 %	Versión aplicable desde el 1 de enero de 2025
Sagunto	30 %	Texto consolidado a 1 de enero de 2026
Torrent	28 %	Ordenanza modificada en enero de 2025
Llíria	23 %	Ordenanza publicada en mayo de 2022
Alboraya	27 % hasta 5 años de propiedad, 25 % de 5 a 10, 21 % de 10 a 15 y 17 % de 15 a 20	Ordenanza publicada en mayo de 2022

Algunos ayuntamientos, además, reducen el valor catastral del suelo durante los años siguientes a una revisión catastral. Antes de calcular, consulta la ordenanza vigente de tu municipio.

Antes de vender

La plusvalía es uno de los costes que deciden cuánto te quedará de la venta, junto con la hipoteca pendiente, el IRPF y los gastos. Si estás pensando en vender, el test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos tu plazo, tu hipoteca, el estado de la vivienda y tu precio. Al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica las reglas generales. En una herencia, o si dudas entre los dos métodos, conviene que un asesor fiscal o la oficina de tributos del ayuntamiento revise tu caso antes de presentar la autoliquidación.