Derramas de la comunidad al vender un piso: quién paga la que ya está aprobada

Si tu comunidad ha aprobado una derrama y vas a vender el piso, la pregunta es quién la paga. La regla de la ley para las derramas de mejoras es que paga quien sea propietario cuando cada pago sea exigible, no quien lo era cuando se votó. Pero entre comprador y vendedor podéis pactar otra cosa, y lo más sensato es dejarlo escrito en las arras y en la escritura, normalmente ajustando el precio.

En esta guía tienes lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal, el certificado de deudas que necesitas para firmar, qué pasa con el fondo de reserva y cómo pactar la derrama con el comprador.

Pregunta	Respuesta corta	Norma
¿Quién paga una derrama de mejoras?	Quien sea propietario cuando cada pago sea exigible	Artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal
¿Se puede pactar otra cosa?	Sí, entre comprador y vendedor	El pacto no obliga a la comunidad
¿De qué deudas responde el piso vendido?	Gastos generales del año en curso y de los tres anteriores	Artículo 9.1.e
¿Qué hace falta para firmar?	Certificado de deudas de la comunidad, en siete días como máximo	Artículo 9.1.e
¿Se recupera el fondo de reserva?	No, es de la comunidad	Artículo 9.1.f

Qué es una derrama

Una derrama es un pago extraordinario que la junta de propietarios acuerda para un gasto concreto: arreglar la fachada, cambiar las bajantes, instalar un ascensor o rehabilitar el edificio. Se reparte según la cuota de participación de cada piso, como los gastos ordinarios, y a menudo se paga en varios plazos.

Hay que distinguir dos tipos, porque la ley los trata de forma distinta:

• Obras necesarias: las de conservación, seguridad y habitabilidad del edificio, y algunas de accesibilidad. Son obligatorias para todos. En las obras de accesibilidad acordadas válidamente, la comunidad queda obligada a pagarlas aunque su importe anual supere doce mensualidades ordinarias (artículo 17.2).
• Mejoras: instalaciones o servicios que no son necesarios para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad. Si se aprueban por tres quintos y su cuota supera tres mensualidades ordinarias, el propietario que votó en contra no está obligado a pagarlas (artículo 17.4).

Quién paga cuando vendes

La regla para las derramas de mejoras

La ley es clara para las mejoras: las derramas para pagar mejoras realizadas o por realizar son a cargo de quien sea propietario en el momento en que son exigibles las cantidades (artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal).

En la práctica, si la derrama se aprobó en marzo para pagar en cuatro plazos trimestrales y vendes en julio, los plazos que vencieron antes de la venta te tocan a ti y los que venzan después, al comprador. Que la obra se votara o se empezara antes de la venta no cambia la regla.

Las demás derramas

Para las obras necesarias, la comunidad cobra cada cuota a quien sea propietario cuando se puede exigir, y lo que el vendedor dejó sin pagar entra en el límite de deudas por el que responde el piso, que vemos más abajo. Como la ley no da una regla tan explícita como la de las mejoras, es aún más importante pactarlo por escrito.

Lo que pactéis entre vosotros

La regla legal decide a quién cobra la comunidad, pero comprador y vendedor pueden repartirse el coste como quieran. Las fórmulas habituales son:

• El vendedor paga toda la derrama antes de la escritura, también los plazos futuros, si la comunidad admite pagos anticipados.
• Se descuenta del precio la parte que queda por pagar, y el comprador la asume ante la comunidad.
• Se retiene en la notaría una cantidad del precio para pagar los plazos pendientes.

Ese pacto obliga a comprador y vendedor, pero no a la comunidad: si el comprador no paga un plazo que asumiste tú, la comunidad se lo reclamará a él, y él tendrá que reclamártelo a ti. Por eso la opción más limpia suele ser ajustar el precio y que la derrama la pague quien quede como propietario.

Las deudas que se quedan con el piso

Aunque la derrama no esté pagada, el piso responde por las deudas del vendedor con la comunidad, con un límite (artículo 9.1.e):

• Qué cubre: los gastos generales que adeudaban los anteriores propietarios.
• Hasta dónde: la parte vencida de la anualidad en que se compra y los tres años naturales anteriores.
• Frente a quién: el comprador responde con el propio piso, aunque su compra esté inscrita en el Registro de la Propiedad.

Para el comprador es un riesgo, y para el vendedor, una obligación: tienes que declarar en la escritura que estás al corriente de los gastos generales o lo que debes.

El certificado de deudas de la comunidad

En la escritura tienes que aportar un certificado sobre el estado de deudas con la comunidad que coincida con tu declaración. Sin él, el notario no puede autorizar la venta, salvo que el comprador te exima expresamente (artículo 9.1.e).

• Quién lo emite: quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, a menudo el administrador de fincas, con el visto bueno del presidente.
• Plazo: siete días naturales como máximo desde que lo pides.
• Responsabilidad: quien lo firma responde, si hay culpa o negligencia, de la exactitud de los datos y de los perjuicios por el retraso.

Pídelo con tiempo, en cuanto tengas fecha de escritura, y pide que indique también las derramas aprobadas pendientes de cobro, con sus importes y vencimientos. No es obligatorio que lo diga, pero es la información que el comprador necesita. Es uno de los papeles de la guía de documentos para vender un piso en la Comunitat Valenciana.

El fondo de reserva no se devuelve

Cada propietario contribuye al fondo de reserva de la comunidad, que no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario y sirve para obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. Ese fondo pertenece a todos los efectos a la comunidad (artículo 9.1.f): al vender no te devuelven lo que aportaste, y el comprador se beneficia de él.

Después de firmar: avisa a la comunidad

Comunica la venta al secretario de la comunidad por un medio que deje constancia, como un correo con acuse o un burofax. Si no lo haces, seguirás respondiendo junto con el comprador de las deudas que se generen después de la venta, salvo que la comunidad ya lo supiera por otra vía o la venta fuera notoria (artículo 9.1.i).

Cómo afecta al precio

Una derrama importante pendiente es un dato que el comprador va a tener en cuenta. Si la conoce desde el principio, negociará con ella; si la descubre tarde, puede desconfiar de toda la operación. Lo mejor es:

1. Pedir a la comunidad el acta de la junta que aprobó la derrama, con el presupuesto y los vencimientos.
2. Decirlo en el anuncio o en la primera visita, sobre todo si la obra mejora el edificio: un ascensor nuevo o una fachada rehabilitada también son un argumento de venta.
3. Fijar en las arras quién paga qué, con importes y fechas. Lo que debe incluir el contrato está en la guía del contrato de arras al vender.

Si la derrama la pagas tú, cuenta su importe entre los gastos de la venta. El resto de gastos, de la notaría a la plusvalía, están en la guía de gastos de vender un piso.

Un ejemplo

Ejemplo hipotético. La comunidad de Laura, en un edificio de 1972 en Valencia, aprobó en febrero de 2026 instalar un ascensor, una obra de accesibilidad, con una derrama de 8.000 € por vivienda en cuatro plazos de 2.000 € en marzo, junio, septiembre y diciembre. Laura vende su piso por 185.000 € con escritura el 15 de julio.

• Ya pagados: los plazos de marzo y junio, 4.000 €. El certificado de deudas lo refleja y dice que está al corriente.
• Pendientes: septiembre y diciembre, 4.000 €.
• Pacto en las arras: el comprador asume los plazos pendientes ante la comunidad y el precio baja a 181.000 €.
• Después de la firma: Laura comunica la venta al administrador por correo con acuse, y la comunidad cobra los dos plazos al comprador.

Sin el pacto, lo normal es que la comunidad cobre los plazos posteriores a la venta a quien sea propietario entonces, el comprador, que podría sentir que paga una obra decidida antes de llegar. Hablarlo pronto evita esa discusión.

Antes de poner el piso en venta

Pregunta a tu administrador si hay derramas aprobadas o previstas, y si el edificio tiene la inspección técnica pendiente, porque suele ser el origen de las obras. Para ordenar el resto de la venta, el test para saber si es buen momento para vender repasa en tres minutos tu plazo, el estado de la vivienda y el precio, y al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía resume las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal. Los estatutos de tu comunidad y los acuerdos de la junta pueden concretar cómo se pagan las derramas, así que revísalos con el administrador antes de firmar.