Impuesto de sucesiones en la Comunitat Valenciana: cuánto cuesta heredar una vivienda

En la Comunitat Valenciana, heredar la vivienda de los padres apenas cuesta impuesto de sucesiones: hijos, cónyuge y padres tienen una reducción de 100.000 € y una bonificación del 99 % de la cuota, así que por un piso de 190.000 € se pagan unos 118 €. Para hermanos, sobrinos y tíos la cuenta es otra, porque su bonificación es del 25 %, y el mismo piso puede costar más de 34.000 €.

Para hijos y cónyuges, el gasto de heredar no está en sucesiones. Está en la plusvalía municipal, en la notaría y en lo que pase cuando vendas: el valor que declaras en la herencia decide cuánto pagarás de IRPF al vender.

Quién hereda	Reducción por parentesco	Coeficiente sobre la cuota	Bonificación de la cuota
Hijos menores de 21 años (grupo I)	100.000 €, más 8.000 € por cada año por debajo de 21, hasta 156.000 €	1 a 1,2, según patrimonio previo	99 %
Hijos de 21 o más, cónyuge, padres (grupo II)	100.000 €	1 a 1,2, según patrimonio previo	99 %
Hermanos, sobrinos, tíos (grupo III)	7.993,46 €	1,5882 a 1,9059	25 %, y 50 % desde el 1 de junio de 2027
Primos y personas sin parentesco (grupo IV)	Ninguna	2 a 2,4	Ninguna

Fuentes: artículos 10, 12 y 12 bis de la Ley 13/1997 de la Generalitat, en su versión vigente desde el 11 de agosto de 2026, y artículo 20 de la ley del impuesto para la reducción del grupo III, que la ley valenciana no regula.

Quién paga y dónde

El impuesto lo paga cada heredero por lo que recibe, no la herencia en conjunto (artículo 5 de la ley del impuesto). Por eso dos hermanos que heredan a partes iguales presentan cada uno su autoliquidación, aunque lo habitual es hacerlo a la vez y con la misma escritura de herencia.

Se aplica la normativa valenciana cuando la persona fallecida residió en la Comunitat Valenciana la mayor parte de los cinco años anteriores, y se presenta con el modelo 650 ante la Agència Tributària Valenciana, según la propia ATV. No importa dónde vivan los herederos ni dónde esté el piso. Si los padres vivían en Valencia y el hijo en Madrid, se aplican las reglas valencianas.

Los grupos de parentesco los fija la ley estatal (artículo 20.2.a):

• Grupo I: descendientes menores de 21 años.
• Grupo II: descendientes de 21 años o más, cónyuge y ascendientes.
• Grupo III: hermanos, sobrinos y tíos, y también suegros, yernos, nueras e hijastros.
• Grupo IV: primos, parientes más lejanos y personas sin parentesco.

Las parejas de hecho siguen sus propias reglas según estén inscritas o no. Si es tu caso, confírmalo con la ATV antes de calcular nada.

Cómo se calcula, paso a paso

El impuesto se calcula en cinco pasos. Cada uno tiene su norma:

1. Valor de lo que recibes. El piso tributa por su valor de referencia del Catastro, salvo que declares uno mayor (artículo 9.3 de la ley del impuesto). La ATV recuerda que ese valor es la base mínima de tributación. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro.
2. Ajuar doméstico. Se suma un 3 % del patrimonio que deja la persona fallecida, salvo que se pruebe que vale menos (artículo 15).
3. Reducciones. La de parentesco y, si se cumplen los requisitos, la de vivienda habitual (artículo 10 de la Ley 13/1997).
4. Tarifa y coeficiente. A lo que queda se le aplica la tarifa valenciana, del 7,65 % al 34 % por tramos, y el resultado se multiplica por un coeficiente según tu grupo y tu patrimonio previo (artículo 12).
5. Bonificación. Se resta el porcentaje que corresponda a tu grupo (artículo 12 bis).

La bonificación solo alcanza a los bienes que declaras de forma completa en una autoliquidación presentada en plazo, o fuera de plazo antes de que la Administración te lo requiera (artículo 12 bis.3). Un piso que se olvida en la declaración y se descubre después no tiene bonificación.

La reducción por la vivienda habitual de la persona fallecida

Además de la de parentesco, hay una reducción del 95 % del valor de la vivienda habitual de la persona fallecida, con un límite de 150.000 € por heredero (artículo 10.1.c). Tiene dos condiciones:

• Quién puede aplicarla: el cónyuge, los ascendientes, los descendientes y los parientes colaterales mayores de 65 años que hubieran convivido con la persona fallecida los dos años anteriores al fallecimiento.
• Cuánto tiempo: la vivienda se tiene que conservar durante los cinco años siguientes al fallecimiento, salvo que quien la hereda fallezca antes.

Para hijos y cónyuges, con la bonificación del 99 %, esta reducción ahorra poco: en el ejemplo de más abajo, menos de 100 €. Para un hermano mayor de 65 años que convivía con la persona fallecida, en cambio, puede suponer miles de euros.

Si aplicas la reducción y vendes antes de cinco años, tienes que presentar una autoliquidación en el plazo de un mes desde la venta, con la parte del impuesto que dejaste de pagar y los intereses de demora (artículo 12 ter). Si ya sabes que vas a vender pronto, lo más sencillo es no aplicarla.

Plazos y modelo

• Plazo: seis meses desde el fallecimiento (artículo 67 del reglamento).
• Prórroga: otros seis meses, que se piden dentro de los cinco primeros. Si la ATV no contesta en un mes, se entiende concedida, y se pagan intereses de demora por el tiempo prorrogado (artículo 68 y ATV).
• Si hay pleito o división judicial de la herencia: el plazo se suspende hasta que haya sentencia firme, según la ATV.
• Si presentas tarde sin requerimiento previo, el recargo es del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso, y del 15 % con intereses pasados doce meses (artículo 27 de la Ley General Tributaria). Además, presentar fuera de plazo tras un requerimiento te hace perder la bonificación.

La plusvalía municipal de la herencia

Heredar una vivienda también genera plusvalía municipal. La paga quien hereda (artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), se calcula con los años que la persona fallecida tuvo la vivienda y, en Valencia, tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año (artículo 15 de la ordenanza).

Aquí también importa el parentesco. Valencia bonifica el 95 % de la cuota en las herencias a favor del cónyuge, los descendientes y los ascendientes (artículo 10 de la ordenanza). Un hermano o un sobrino paga la cuota completa. Cómo se calcula lo explicamos en la guía de la plusvalía municipal en Valencia, y la calculadora de plusvalía te da la cifra de una herencia con tus fechas y tu valor catastral.

Si el piso está en otro municipio de la provincia, se aplica la ordenanza de ese ayuntamiento, que puede tener otro tipo y otras bonificaciones.

Ejemplo: el mismo piso para un hijo y para un sobrino

Ejemplo hipotético. Una persona fallece en Valencia en 2026 y deja un piso que compró en 1998. Su valor de referencia es de 160.000 € y su valor de mercado, de 190.000 €. El valor catastral del suelo es de 30.000 €. No deja otros bienes. El heredero declara el valor de mercado, no aplica la reducción por vivienda habitual porque piensa vender y su patrimonio previo no supera 390.657,87 €.

Lo comparamos en dos casos: hereda un hijo de 40 años o hereda un sobrino.

	Hereda un hijo (grupo II)	Hereda un sobrino (grupo III)
Valor declarado del piso	190.000 €	190.000 €
Ajuar del 3 %	5.700 €	5.700 €
Reducción por parentesco	100.000 €	7.993,46 €
Base liquidable	95.700 €	187.706,54 €
Cuota según la tarifa	11.793,09 €	29.240,45 €
Coeficiente	1	1,5882
Cuota antes de bonificar	11.793,09 €	46.439,68 €
Bonificación	99 %	25 %
Impuesto de sucesiones	117,93 €	34.829,76 €
Plusvalía de la herencia (cuota de 3.564 €)	178,20 €, con el 95 % de bonificación	3.564 €
Total de impuestos por heredar	296,13 €	38.393,76 €

Cálculo de la plusvalía: con más de 20 años de propiedad, el coeficiente es 0,40, del Real Decreto-ley 8/2023: base de 12.000 € y cuota de 3.564 € al 29,70 %. Es el coeficiente para fallecimientos hasta el 30 de noviembre de 2026. Para los posteriores, el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación en el Congreso, lo baja a 0,30: la base sería de 9.000 € y la cuota de 2.673 €. Con el 50 % de bonificación que se aplicará al grupo III desde el 1 de junio de 2027, el sobrino pagaría 23.219,84 € de sucesiones en lugar de 34.829,76 €.

La diferencia no se debe a la tarifa, que es la misma para todos, sino a la reducción, al coeficiente y a la bonificación. Por eso, para un sobrino o un hermano, sí merece la pena revisar con un asesor si alguna reducción le alcanza, por ejemplo la de vivienda habitual si es mayor de 65 años y convivía con la persona fallecida.

Y cuando vendes la vivienda heredada

Heredar no tributa en el IRPF de nadie. La ganancia que acumuló la persona fallecida desaparece con el fallecimiento (artículo 33.3.b de la Ley del IRPF), y tu valor de compra pasa a ser el que declaras en sucesiones, más los impuestos y gastos de la herencia, sin superar el valor de mercado (artículos 35 y 36).

Eso tiene dos consecuencias prácticas:

• Declarar el valor de mercado en sucesiones cuesta poco a un hijo, por la bonificación del 99 %, y le ahorra IRPF al vender. Lo explicamos con números en la guía para vender un piso heredado.
• Para un sobrino o un hermano, lo pagado en sucesiones y en la plusvalía también forma parte de su valor de compra. En el ejemplo, su valor de adquisición sería de unos 228.400 €, más los gastos de notaría. Si vende pronto por un precio parecido al de mercado, lo normal es que tenga una pérdida patrimonial, no una ganancia. Esa pérdida solo se compensa con otras ganancias y, en parte, con intereses o dividendos (artículo 49).

Al vender pagarás además una nueva plusvalía municipal, con los años contados desde el fallecimiento. Si heredáis varios, la forma de vender o de que uno se quede la casa tiene sus propios impuestos: los explicamos en las guías de extinción de condominio y de extinción de condominio entre hermanos.

¿Se puede pagar menos? Herencia o donación en vida

La forma legítima de pagar menos es conocer los beneficios que ya da la ley y cumplir sus condiciones. Muchas familias se plantean si es mejor donar la vivienda en vida. En la Comunitat Valenciana, para padres e hijos, sucesiones y donaciones tributan casi igual, pero el resto de impuestos cambia:

	Herencia	Donación en vida
Impuesto de sucesiones y donaciones (padres, hijos, cónyuge, abuelos y nietos)	Reducción de 100.000 € y bonificación del 99 %	Reducción de 100.000 € y bonificación del 99 %, si la donación consta en escritura pública
IRPF de quien transmite	No hay: la ganancia desaparece con el fallecimiento	Quien dona tributa por la ganancia acumulada desde que compró
Plusvalía municipal en Valencia	Bonificación del 95 % para cónyuge, descendientes y ascendientes	Sin bonificación: se paga la cuota completa

Fuentes: artículos 10 bis y 12 bis de la Ley 13/1997, artículo 33.3.b de la Ley del IRPF y artículo 10 de la ordenanza de Valencia. La reducción de 100.000 € en donaciones se calcula sumando todo lo recibido del mismo donante en los cinco años anteriores (artículo 10 bis).

En una vivienda comprada hace décadas, la ganancia acumulada suele ser grande, y donarla puede costarle a los padres en el IRPF mucho más de lo que la familia ahorraría en sucesiones, que ya es casi cero. Hay casos en los que la donación tiene sentido, por ejemplo cuando la ganancia es pequeña o existe alguna exención para quien dona, pero se decide con los números delante y con un asesor, no por regla general.

Para el grupo III no hay bonificación del 99 % en ninguno de los dos casos: hermanos y sobrinos tienen el 25 % tanto en herencias como en donaciones (artículo 12 bis.2).

Antes de decidir

Si has heredado o vas a heredar una vivienda y te planteas venderla, haz el test para saber si es buen momento para vender: en tres minutos ordena plazos, estado de la vivienda y precio. Al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona. Una valoración también te sirve para decidir qué valor declarar en sucesiones.

Esta guía explica las reglas generales vigentes en octubre de 2026. Cada herencia tiene sus particularidades, sobre todo si hay testamento con legados, varios herederos o bienes en otras comunidades. Antes de presentar el modelo 650, conviene que un asesor fiscal o la notaría revisen tu caso.