Extinción de condominio entre hermanos tras una herencia: cuándo hacerla y cuánto cuesta

La extinción de condominio entre hermanos es el acuerdo por el que uno se queda la casa heredada entera y paga a los demás el valor de su parte. Se puede hacer al repartir la herencia o después, cuando ya sois copropietarios, y el momento cambia los impuestos: hacerlo en la partición suele salir más barato si la casa ha subido de valor desde el fallecimiento.

Lo que más pesa en el coste no es la escritura, sino la fecha: en la partición se usan los valores de la herencia, y en una extinción posterior cuenta lo que haya subido la casa desde entonces. Y hacerlo sin pagar a tus hermanos es una donación que tributa mucho más.

Cómo se hace	Quién se queda la casa paga	Los hermanos que salen
En la partición de la herencia, con compensación	No paga transmisiones patrimoniales por el exceso (artículo 7.2.B). Si se exigen actos jurídicos documentados es una cuestión discutida	Sin ganancia en el IRPF si se usan los valores de la herencia
Después, como extinción de condominio, con compensación	Actos jurídicos documentados por la parte que adquiere, el 1,4 %	Ganancia en el IRPF si la casa vale más que al heredarla
Después, sin compensación	Impuesto de donaciones, con una bonificación del 25 % entre hermanos	Ganancia en el IRPF si la casa vale más que al heredarla

Las otras salidas, como vender la casa a un tercero, vender solo tu parte o pedir la división ante el juez, están en la guía para vender una casa heredada entre hermanos. Qué es la extinción de condominio en general, también entre parejas, está en la guía de extinción de condominio. Aquí nos centramos en cómo hacerla bien entre herederos.

Dos momentos distintos: la partición o la extinción posterior

Mientras la herencia no se reparte, los hermanos sois coherederos de todo. Cuando se reparte con la casa a partes iguales, pasáis a ser copropietarios de una vivienda. Que uno se quede la casa se puede decidir en cualquiera de los dos momentos, y la ley no los trata igual.

En la partición. Cuando una cosa es indivisible o pierde mucho valor al dividirse, se puede adjudicar a un heredero que abone a los otros el exceso en dinero (artículo 1062 del Código Civil). Ese exceso queda fuera del impuesto de transmisiones patrimoniales precisamente cuando nace de aplicar ese artículo (artículo 7.2.B del texto refundido del impuesto). Además, las escrituras sujetas al impuesto de sucesiones no pagan la cuota gradual de actos jurídicos documentados (artículo 31.2). Con esa base, varios tribunales autonómicos entienden que el exceso inevitable en una partición no tributa por actos jurídicos documentados. Otras administraciones lo han liquidado. Como el Tribunal Supremo no lo ha resuelto de forma expresa para las herencias, pregunta en la notaría cómo lo está liquidando la Agència Tributària Valenciana antes de firmar.

Después de la partición. Si ya os habéis adjudicado la casa a partes, sois copropietarios (artículo 392) y la salida es la extinción de condominio: adjudicar la casa a uno, que indemniza a los demás (artículo 404). Según el criterio que recoge la Agencia Tributaria, con base en una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 2018 y en la sentencia 1484/2018 del Tribunal Supremo:

• Quien se queda la casa paga actos jurídicos documentados por la parte que adquiere.
• Los hermanos que cobran no tienen ganancia si la casa vale lo mismo que al heredarla, y la tienen si ha subido.

La diferencia práctica es la segunda. En la partición, el valor de referencia es el de la herencia y no hay tiempo para que la casa suba. Dos o tres años después, en una ciudad donde el precio ha subido, cada hermano que cobra declara la diferencia en su renta.

Cómo calcular la compensación de cada hermano

La compensación se calcula así: el valor de la casa, menos la deuda que asuma quien se la queda, por la parte de cada hermano. Las partes se presumen iguales salvo que conste otra cosa (artículo 393).

El paso difícil es acordar el valor. Las referencias que podéis usar:

• El valor declarado en sucesiones. Si la partición se hace al poco de heredar, es la referencia natural y evita ganancias en el IRPF.
• El valor de referencia del Catastro. Se calcula con un factor de minoración, así que no supera el de mercado. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro.
• Una tasación. Si quien se queda la casa necesita una hipoteca para pagar a los demás, el banco encargará una de todos modos. Podéis usar esa misma cifra.
• Una valoración de mercado con ventas recientes de la zona, que es lo que un comprador pagaría hoy.

Pactar un valor muy por debajo del de mercado tiene un coste. Para quien cobra, la Administración puede comprobar el valor. Y la parte que no se paga deja de ser una compensación y pasa a parecerse a una donación.

Si los padres dejaron una hipoteca pendiente

La deuda de la hipoteca es parte de la herencia. Los herederos que aceptan sin beneficio de inventario responden de las deudas también con sus propios bienes (artículo 1003), y después de la partición el banco puede reclamar a cualquiera de ellos hasta donde llegue su parte (artículo 1084).

Hay dos formas de resolverlo cuando un hermano se queda la casa:

• Cancelar la hipoteca con dinero de la propia herencia, si lo hay, antes de repartir.
• Que asuma la deuda quien se queda la casa. En ese caso la deuda se resta del valor antes de calcular las compensaciones. Pero cambiar de deudor necesita el consentimiento del banco (artículo 1205). Sin ese consentimiento, el acuerdo vale entre vosotros, pero el banco puede seguir reclamando a todos. Pide la conformidad por escrito antes de la firma.

Pagar a tus hermanos con una hipoteca

Es lo más habitual cuando quien se queda la casa no tiene el dinero: el banco presta sobre la vivienda entera y con ese préstamo se paga a los demás en la misma firma. Varios bancos lo comercializan como hipoteca para extinción de condominio. Conviene tenerlo en cuenta:

• La tasación la paga quien pide el préstamo. La notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca los paga el banco (artículo 14 de la Ley 5/2019).
• El impuesto de la escritura de hipoteca lo paga el banco, que es quien presta (artículo 29 del texto refundido).
• La extinción y la hipoteca se firman el mismo día, para que los hermanos cobren en el acto y la casa quede a nombre de quien se la queda.

Antes de acordar el precio con tus hermanos, pide al banco una oferta vinculante. Si el banco no presta lo suficiente, la extinción no se puede hacer en esos términos y la alternativa es vender la casa a un tercero.

Extinción sin compensación: cuando un hermano regala su parte

A veces los hermanos quieren que uno se quede la casa sin cobrar, por ejemplo porque ha cuidado de los padres. Es posible, pero fiscalmente es una donación: entre hermanos, la cesión gratuita de una parte tributa en el impuesto de donaciones, según el mismo criterio de la Agencia Tributaria.

En la Comunitat Valenciana, los hermanos están en el grupo III:

• Sin reducción por parentesco. Las reducciones de la ley valenciana para donaciones son para hijos, padres y otros supuestos concretos (artículo 10 bis de la Ley 13/1997).
• Un coeficiente multiplicador de 1,5882 para quien tiene un patrimonio previo de hasta 390.657,87 € (artículo 12).
• Una bonificación del 25 % de la cuota, que pasará al 50 % el 1 de junio de 2027 (artículo 12 bis). Para aplicarla, la donación tiene que hacerse en escritura pública.

Además, quien dona puede tener una ganancia en el IRPF si la casa vale más que cuando la heredó, porque las donaciones también son transmisiones (artículo 36 de la Ley del IRPF). La plusvalía municipal la paga quien recibe la donación (artículo 106).

Si la herencia aún no se ha aceptado, renunciar a favor de un hermano concreto tampoco evita el impuesto: se entiende que aceptas y luego transmites (artículo 1000).

Caso práctico: tres hermanos y la casa de sus padres

Ejemplo hipotético. Laura, Pablo y Elena heredan a partes iguales la casa de sus padres en Valencia, declarada en sucesiones por 240.000 €. Laura quiere quedársela, sin vivir en ella. Comparamos tres caminos.

A. En la partición, con los valores de la herencia.

	Importe
Valor de la casa	240.000 €
Laura paga a Pablo y a Elena	80.000 € a cada uno
Transmisiones patrimoniales por el exceso	No se paga (artículo 7.2.B)
Actos jurídicos documentados, si se exigieran, al 1,4 % de 160.000 €	2.240 €
Ganancia de Pablo y Elena en el IRPF	No hay

B. Dos años después, como extinción de condominio, con la casa valorada en 270.000 €.

	Importe
Laura paga a Pablo y a Elena	90.000 € a cada uno
Actos jurídicos documentados al 1,4 % de 180.000 €	2.520 €
Ganancia de cada hermano en el IRPF	10.000 €, antes de restar gastos
IRPF máximo de cada hermano sin otras rentas del ahorro	1.980 €

El IRPF sale del 19 % de los primeros 6.000 € y el 21 % del resto (artículos 66 y 76). Sería menor al restar los gastos e impuestos de la herencia que le correspondieron a cada uno.

C. Dos años después, sin compensación: Pablo y Elena regalan su parte a Laura.

	Por cada donación de 90.000 €
Cuota íntegra según la tarifa	10.872,54 €
Por el coeficiente 1,5882	17.267,77 €
Con la bonificación del 25 %	12.950,83 €
Desde el 1 de junio de 2027, con la bonificación del 50 %	8.633,89 €

Laura pagaría 25.901,66 € de donaciones por las dos partes con las reglas de 2026, más la plusvalía municipal. Pablo y Elena tendrían además la misma ganancia de 10.000 € en su IRPF que en el camino B.

Si además quedaba una hipoteca de los padres de 30.000 € y Laura la asume con el consentimiento del banco, la compensación del camino B se calcula sobre 240.000 €: 80.000 € para cada hermano.

La conclusión del ejemplo: con la casa revalorizada, decidirlo en la partición ahorra el IRPF de los hermanos, y regalar la parte cuesta diez veces más que pagarla.

La plusvalía municipal

La plusvalía grava las transmisiones de terrenos urbanos (artículo 104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). En la extinción de un condominio sobre una sola vivienda indivisible, una parte de la doctrina entiende que no hay transmisión, porque solo se concreta lo que ya era de cada uno. Sin embargo, algunos ayuntamientos han gravado la parte que recibe de más quien se queda la vivienda. Pregunta en el ayuntamiento cómo trata tu operación antes de firmar.

Cuando Laura venda la casa en el futuro, pagará la plusvalía de la venta como cualquier propietario. Cómo se calcula en la ciudad lo explicamos en la guía de la plusvalía en Valencia, y los pasos y el IRPF de una vivienda recibida en herencia, en la guía para vender un piso heredado.

Cómo se formaliza

1. Acordar el valor y la compensación, por escrito y con las cifras de referencia que hayáis usado.
2. Resolver la hipoteca pendiente con el banco, si la hay, y pedir la oferta de la hipoteca nueva si hace falta.
3. Firmar en la notaría la partición con adjudicación o la extinción de condominio. Lleva el título de la herencia, la referencia catastral, el último recibo del IBI y el certificado de la comunidad de propietarios.
4. Presentar los impuestos. Actos jurídicos documentados o donaciones ante la Agència Tributària Valenciana, la plusvalía si el ayuntamiento la exige y, al año siguiente, el IRPF de los hermanos que han cobrado.
5. Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad a nombre de quien se queda la casa.

Antes de decidir

Si os estáis planteando si os conviene que uno se quede la casa o venderla a un tercero, cada hermano puede hacer el test para saber si es buen momento para vender y comparar las respuestas. Si os inclináis por vender, al final del test puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica las reglas generales con la normativa vigente en octubre de 2026. En una extinción de condominio entre hermanos conviene que la notaría y un asesor fiscal revisen vuestro caso antes de firmar, sobre todo si hay hipoteca pendiente o alguno de vosotros quiere hacerlo sin compensación.