Vender una casa heredada entre hermanos: opciones si uno no quiere vender

Para vender una casa heredada entre hermanos tenéis que firmar todos, porque cada uno solo es dueño de su parte. Si uno no quiere vender, hay tres salidas: que uno compre la parte de los demás (la extinción de condominio), que cada uno venda solo su parte o pedir la división ante el juez, que puede acabar en la venta de la casa y el reparto del dinero.

Nadie está obligado a seguir siendo copropietario: cualquiera puede pedir la división en cualquier momento. Pero antes de ir al juzgado hay que intentar negociar, y llegar a un acuerdo es lo que os permite decidir el precio y los plazos.

Salida	Quién tiene que estar de acuerdo	Qué pasa con la casa
Vender la casa entera	Todos los hermanos	Se vende a un tercero y os repartís el precio según vuestras partes
Extinción de condominio	Todos los hermanos	Uno se queda la casa y paga a los demás su parte
Vender solo tu parte	Solo tú	Entra un tercero como copropietario, salvo que tus hermanos ejerzan el retracto
Pedir la división	Basta con uno	Si no hay acuerdo y la casa no se puede dividir, se vende y se reparte el precio

Por qué tenéis que firmar todos

Mientras la herencia no se reparte, sois coherederos de todo, y ninguno está obligado a seguir en esa situación (artículo 1051 del Código Civil). Cuando os adjudicáis la casa a partes, pasáis a ser copropietarios: hay comunidad cuando una cosa pertenece pro indiviso a varias personas (artículo 392), y las partes se presumen iguales salvo prueba en contrario (artículo 393).

Cada copropietario es dueño de su parte y puede venderla, pero solo su parte (artículo 399). Para vender la casa entera a un comprador firmáis todos. Antes, la herencia tiene que estar aceptada y la casa adjudicada en escritura, como explicamos en la guía para vender un piso heredado. Mientras tanto, los beneficios y las cargas se reparten según la parte de cada uno (artículo 393), y cualquiera puede obligar a los demás a pagar los gastos de conservación (artículo 395).

Si el problema es que un hermano no acepta la herencia ni contesta, hay dos herramientas:

• Interpelación ante notario. Cualquier interesado puede pedir al notario que le comunique que tiene treinta días naturales para aceptar o repudiar la herencia. Si no contesta, se entiende que la acepta (artículo 1005).
• Contador-partidor dativo. Si no hay testamento o este no nombra contador-partidor, los herederos que representen al menos el 50 % de la herencia pueden pedir al notario que nombre uno. Su partición necesita la aprobación del notario, salvo que la confirméis todos (artículo 1057).

Si uno de vosotros vive en la casa

La ley da reglas para el tiempo que la casa siga siendo de todos. Cada copropietario puede usarla conforme a su destino, siempre que no perjudique a la comunidad ni impida a los demás usarla según su derecho (artículo 394). Las decisiones de administración se toman por la mayoría de las cuotas y, si no hay mayoría, el juez resuelve a petición de cualquiera (artículo 398).

Lo práctico es acordar por escrito si quien vive allí compensa a los demás, quién paga los gastos hasta la venta y en qué fecha dejará la casa libre si se vende. Un comprador querrá saberlo antes de firmar las arras.

Si uno quiere quedarse la casa: la extinción de condominio

Cuando la casa no se puede dividir, los copropietarios podéis acordar que se adjudique a uno, que indemniza a los demás (artículo 404). Si la herencia aún no se ha repartido, la casa se puede adjudicar a un heredero que abone a los otros el exceso en dinero (artículo 1062).

Así tributa, según el criterio que recoge la Agencia Tributaria, con base en una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 2018 y en la sentencia 1484/2018 del Tribunal Supremo:

• Quien se queda la casa paga solo actos jurídicos documentados, por la parte que adquiere. Ese exceso no tributa como transmisión patrimonial cuando se debe a que la cosa es indivisible o pierde mucho valor al dividirse (artículo 7.2.B de la ley del impuesto).
• Los hermanos que reciben el dinero no tienen ganancia en el IRPF si la casa vale lo mismo que cuando la heredasteis. Si ha subido, la tienen y la declaran en su renta.

En la Comunitat Valenciana, el tipo general de actos jurídicos documentados es del 1,4 % desde el 1 de junio de 2026, y del 0,1 % en las escrituras que documentan la adquisición de la vivienda habitual (artículo 14 de la Ley 13/1997). Si quien se queda la casa va a vivir en ella, pregunta en la notaría si se aplica el tipo reducido. Y pregunta también en el ayuntamiento cómo trata la plusvalía municipal vuestra operación.

Ejemplo hipotético. Tres hermanos heredan a partes iguales una casa en Valencia, declarada en sucesiones por 240.000 €. Laura quiere quedársela, sin vivir en ella, y sus hermanos prefieren el dinero.

	La casa vale 240.000 €	La casa vale 270.000 €
Laura paga a cada hermano	80.000 €	90.000 €
Parte que adquiere Laura	160.000 €	180.000 €
Actos jurídicos documentados al 1,4 %	2.240 €	2.520 €
Ganancia de cada hermano en el IRPF	No hay	10.000 €, antes de restar gastos

En el segundo caso, cada hermano pagaría como máximo 1.980 € de IRPF si no tiene otras rentas del ahorro: el 19 % de los primeros 6.000 € y el 21 % del resto (artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF). Pagaría menos al restar los gastos e impuestos de la herencia que le correspondieron.

Vender solo tu parte: el retracto de tus hermanos

Puedes vender tu parte sin permiso de tus hermanos (artículo 399). Pero si la vendes a alguien de fuera, cualquiera de ellos puede quedarse con la venta (artículo 1522):

• En las mismas condiciones del contrato (artículo 1521), devolviendo al comprador el precio, los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles que haya hecho (artículos 1518 y 1525).
• En nueve días desde la inscripción en el Registro o, si no se ha inscrito, desde que conocen la venta (artículo 1524).
• A prorrata si lo ejercen varios, según la parte de cada uno (artículo 1522).

Si la herencia aún no se ha repartido, lo que vendes es tu derecho hereditario, y tus coherederos pueden subrogarse en el lugar del comprador durante un mes desde que se les comunica (artículo 1067).

Por eso conviene ofrecer tu parte primero a tus hermanos y, si la vendes fuera, comunicarles la venta por escrito. Tú declaras la venta de tu parte en el IRPF y en la plusvalía municipal, y el comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales por lo que compra.

Si no hay acuerdo: la división judicial

Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida. Solo vale un pacto de indivisión de hasta diez años, prorrogable con un nuevo acuerdo (artículo 400).

Una casa no se puede partir físicamente si queda inservible para su uso, aunque un edificio sí puede repartirse adjudicando pisos (artículo 401). Si no acordáis que uno se la quede, se vende y se reparte el precio (artículo 404). A esta división se le aplican las reglas de la herencia (artículo 406), y basta que uno pida la venta en pública subasta, abierta a compradores de fuera, para que así se haga (artículo 1062).

Si la herencia no se ha repartido, cualquier coheredero puede pedir la división judicial (artículo 782 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Mientras dura, el plazo del impuesto de sucesiones se suspende si lo comunicáis a la Administración, según la Agència Tributària Valenciana.

Antes de demandar hay que acudir a un medio adecuado de solución de controversias, como la mediación, la conciliación, una oferta vinculante confidencial o la negociación entre vuestros abogados (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Una opción es la conciliación ante notario, que puede tratar conflictos sucesorios (artículo 81 de la Ley del Notariado). En la vía judicial, si se llega a la subasta, el precio lo marcan las pujas y los plazos dependen del juzgado, así que merece la pena agotar el acuerdo.

Cómo poneros de acuerdo en el precio

Partid de datos que todos podáis comprobar, no de lo que cada uno necesita:

• El valor declarado en sucesiones. Si heredasteis hace poco, es una referencia, y vender por encima genera ganancia en el IRPF de cada uno, según las reglas de la Agencia Tributaria.
• El valor de referencia del Catastro no es una valoración: no supera el valor de mercado porque se calcula con un factor de minoración, según la Agència Tributària Valenciana. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro.
• Los datos oficiales de la zona. El valor tasado medio en la ciudad de Valencia fue de 2.972,8 €/m² en el segundo trimestre de 2026, según el Ministerio de Vivienda. Es una media: vuestra casa puede estar muy por encima o por debajo.
• Una tasación o una valoración profesional. Si no os fiáis de una sola, cada uno puede encargar la suya y partir de la media.

Dejad por escrito el precio mínimo, quién enseña la casa, cómo se reparten los gastos hasta la venta y cuándo revisaréis el precio si no se vende. Una inmobiliaria que trabaje con todos los hermanos a la vez puede ayudar a fijar el precio con ventas reales de la zona y hacer que todos conozcáis cada oferta al mismo tiempo.

Los impuestos de cada opción

Opción	Los hermanos que venden o ceden su parte	Quien adquiere
Venta de la casa a un tercero	IRPF por la ganancia de su parte y plusvalía municipal	El comprador paga transmisiones patrimoniales, en general el 9 %
Extinción de condominio	IRPF solo si la casa vale más que al heredarla	Actos jurídicos documentados por la parte que adquiere, en general el 1,4 %
Venta de tu parte a un tercero	IRPF y plusvalía municipal de tu parte	El comprador paga transmisiones patrimoniales por esa parte

Fuentes: cada copropietario declara la ganancia que le corresponde (artículo 11.5 de la Ley del IRPF), la plusvalía la paga quien vende (artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), el tipo general de transmisiones patrimoniales en la Comunitat Valenciana es del 9 % (artículo 13 de la Ley 13/1997) y la extinción sigue el criterio de la Agencia Tributaria. Cómo se calcula la plusvalía en Valencia lo explicamos en su guía.

Antes de decidir

Si estáis pensando en vender, cada hermano puede hacer el test para saber si es buen momento para vender y comparar las respuestas: en tres minutos ordena plazos, estado de la vivienda y precio. Al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona. Las preguntas que conviene haceros antes están en la guía cómo saber si es buen momento para vender tu casa.

Esta guía explica las reglas generales. En una herencia entre hermanos conviene que un abogado, la notaría o un asesor fiscal revisen vuestro caso antes de firmar, sobre todo si hay desacuerdo o alguno de vosotros vive en la casa.