Contrato de arras al vender tu piso: tipos, qué incluir y qué pasa si alguien se retira

El contrato de arras es el compromiso que firmáis comprador y vendedor antes de la escritura: el comprador entrega una señal y los dos fijáis el precio, la fecha de firma y las condiciones. Para quien vende, lo más importante es que el contrato diga expresamente qué tipo de arras son, porque de eso depende qué pasa si alguien se echa atrás.

En esta guía tienes los tres tipos, lo que debe incluir un contrato de arras desde el lado del vendedor, qué ocurre si el comprador no consigue la hipoteca y cómo se declaran las arras en la renta.

Tipo	¿Se puede desistir?	Si el comprador se retira	Si el vendedor se retira
Penitenciales	Sí, pagando	Pierde la señal	Devuelve la señal duplicada (artículo 1454 del Código Civil)
Confirmatorias	No	El vendedor puede exigir que cumpla o resolver con indemnización (artículo 1124)	El comprador puede exigir la venta o resolver con indemnización
Penales	No	Pierde la señal como pena. Exigir además la venta solo cabe si se pactó (artículos 1152 y 1153)	Lo mismo a la inversa

Los tres tipos de arras

Penitenciales: un precio por romper

Son las que regula el Código Civil: si ha habido arras o señal en la compraventa, el comprador puede desistir perdiéndolas, y el vendedor devolviéndolas duplicadas (artículo 1454). Ninguno puede obligar al otro a firmar la escritura, pero los dos saben de antemano cuánto cuesta retirarse.

Son muy habituales en la venta de vivienda. Para el vendedor tienen una ventaja y un riesgo:

• Ventaja: si el comprador se retira, te quedas la señal sin pleitos.
• Riesgo: si a ti te sale una oferta mejor o cambias de planes, retirarte cuesta el doble de la señal. Devuelves la que recibiste y pagas otra igual.

Confirmatorias: la venta ya está cerrada

La señal es un pago a cuenta del precio y confirma que la venta está acordada. Nadie puede desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir que cumpla, o resolver el contrato y reclamar los daños, con intereses en los dos casos (artículo 1124). Desde que hay acuerdo en la cosa y el precio, la venta obliga a ambos aunque aún no se haya entregado nada (artículo 1450), y cualquiera puede exigir al otro que firme la escritura (artículo 1279).

Dan más seguridad de que la venta se hará, pero hacerla cumplir exige un juicio, y en él hay que acreditar los daños.

Penales: una pena por incumplir

La señal funciona como cláusula penal: si una parte incumple, la pierde o la devuelve duplicada como pena. La pena sustituye a la indemnización si no se pactó otra cosa (artículo 1152). Quien incumple no puede librarse de cumplir pagándola, salvo que se haya reservado ese derecho, y el perjudicado no puede exigir a la vez el cumplimiento y la pena, salvo que se le haya dado esa facultad claramente (artículo 1153).

Escríbelo con todas las letras

Si el contrato no deja claro qué tipo de arras son, la calificación puede acabar decidiéndola un juez, con el riesgo de que no sea la que esperabas. Si quieres penitenciales, di «arras penitenciales» y cita el artículo 1454 del Código Civil. Si quieres confirmatorias, dilo también y aclara que ninguna parte puede desistir.

Qué debe incluir el contrato, desde el lado del vendedor

Un contrato de arras es válido aunque sea privado (artículo 1278 del Código Civil), así que lo que no esté escrito no se podrá reclamar. Revisa que tenga:

1. Las partes, con DNI o NIE y estado civil. Si la vivienda es de varios, por ejemplo de herederos o de un matrimonio, firman todos.
2. La vivienda: dirección, datos registrales y referencia catastral, con una nota simple reciente adjunta. Incluye el trastero y la plaza de garaje si van incluidos.
3. El precio total, la señal y cómo se paga el resto, normalmente en la escritura.
4. El tipo de arras, con el artículo 1454 si son penitenciales.
5. La fecha límite para la escritura y la notaría.
6. Las cargas: si hay hipoteca, que la cancelarás con el precio en la misma firma. Lo explicamos en la guía de vender un piso con hipoteca.
7. El reparto de gastos e impuestos: notaría, registro, plusvalía municipal, IBI del año y gastos de comunidad. Lo que manda la ley y lo que se puede pactar está en la guía de gastos de vender un piso.
8. Las derramas de la comunidad ya aprobadas, y quién las paga.
9. El estado de la vivienda y lo que se queda dentro, como muebles o electrodomésticos. Describir defectos conocidos te protege de reclamaciones posteriores, como explicamos en la guía de vicios ocultos.
10. La entrega de llaves, normalmente en la escritura. Si necesitas unas semanas más, por ejemplo porque vas a comprar otra vivienda, pacta la fecha y qué pasa si te retrasas.

En la Comunitat Valenciana, añade los documentos propios de aquí: el certificado energético inscrito en el IVACE y, si la primera ocupación del edificio fue hace más de diez años, la renovación de la declaración de segunda ocupación, con quién la tramita y en qué plazo. Lo tienes en la guía de documentos para vender un piso en la Comunitat Valenciana y en la de la licencia de segunda ocupación en Valencia.

Si el comprador necesita hipoteca

Es la causa más frecuente de que una venta no llegue a la notaría. Hay dos formas de tratarla:

• Sin condición: si el comprador no firma porque no le dan la hipoteca, pierde la señal. Para el vendedor es lo más cómodo, pero muchos compradores no lo aceptan, o piden un plazo más largo hasta la escritura.
• Con condición de financiación: el contrato prevé que, si el comprador acredita por escrito la denegación de la hipoteca antes de una fecha, recupera la señal y el contrato queda sin efecto. Para que no se convierta en una salida fácil, pide que la fecha sea anterior a la de la escritura, que la denegación sea de un banco y por escrito, y que la solicitud se haya hecho por un importe razonable.

Un plazo de escritura demasiado corto puede romper la venta aunque el comprador sea solvente: entre la tasación del banco y la firma pasan semanas.

Qué pasa si alguien se echa atrás

Si el comprador no firma en la fecha, con arras penitenciales te quedas la señal y la vivienda queda libre para otra venta. Conviene requerirle por escrito, con un burofax, para dejar constancia de que tú estabas dispuesto a firmar.

Si te retiras tú con arras penitenciales, devuelves la señal duplicada (artículo 1454). Si eran confirmatorias, el comprador podría exigirte que firmes.

Si la venta se cae por algo que no depende de nadie, como un problema registral que no se puede resolver a tiempo, lo que pase depende de lo que diga el contrato. Por eso conviene revisar la nota simple y las cargas antes de firmar las arras, no después.

Cómo tributan las arras

En el IRPF, firmar las arras no tiene efectos para el vendedor:

• Si la venta se firma, la señal es parte del precio y entra en el cálculo de la ganancia o la pérdida de la venta.
• Si el comprador se retira y te quedas la señal, la Dirección General de Tributos considera que es una ganancia patrimonial que no deriva de una venta, porque la venta no se hizo, y por eso tributa en la base general, al tipo de tu tramo, no en la del ahorro (consulta V0397-20, en la base de consultas de Tributos). Encaja con la ley: a la base del ahorro solo van las ganancias que se ponen de manifiesto con la transmisión de un bien (artículo 46 de la Ley del IRPF).
• La exención de los mayores de 65 años por vender la vivienda habitual no se aplica a esa señal, porque no ha habido venta, según la misma consulta.

Si vas a comprar otra vivienda con el dinero de la venta, recuerda que firmar unas arras no es comprar a efectos de la exención por reinversión: cuenta la escritura, como explicamos en la guía de la exención por reinversión. Y si encadenas una venta y una compra, la guía de comprar antes de vender explica cómo coordinar las dos arras.

Un ejemplo

Ejemplo hipotético. Rosa vende su piso de Benimaclet por 240.000 €. Firma unas arras penitenciales con una señal de 24.000 €, escritura en un plazo de tres meses y una condición de financiación: si el comprador acredita la denegación de su hipoteca por escrito en los primeros 45 días, recupera la señal.

• Caso 1: el banco concede la hipoteca y firman en la notaría. Rosa cobra los 216.000 € restantes y los 24.000 € de la señal cuentan como parte de los 240.000 € del precio.
• Caso 2: en el día 60, el comprador encuentra otro piso y no firma. Como ya pasó el plazo de la condición, pierde la señal. Rosa se queda 24.000 €, que declarará como ganancia patrimonial en la base general de su renta, y vuelve a poner el piso a la venta.
• Caso 3: a Rosa le ofrecen 260.000 € otra persona y quiere retirarse. Tendría que devolver los 24.000 € y pagar otros 24.000 €: la mejora de 20.000 € no compensa.

Antes de firmar unas arras

Prepara la venta antes de aceptar una señal: el precio, los documentos y la fecha en la que puedes dejar la vivienda. El test para saber si es buen momento para vender te ayuda a ordenarlo en tres minutos, y al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía resume las reglas generales. El contrato de arras es el documento que más condiciona la venta, así que conviene que lo revise un abogado o la notaría antes de firmarlo, sobre todo si hay condiciones, herencias o hipotecas de por medio.