Comprar antes de vender: hipoteca puente y otras salidas para cambiar de casa

Para cambiar de casa tienes cuatro caminos: vender primero y comprar después, coordinar las dos operaciones para firmarlas casi a la vez, pedir una hipoteca puente o pedir un préstamo puente. Ordenados así, van de menos a más riesgo. Comprar antes de vender te da tranquilidad para elegir casa, pero durante unos meses pagas dos viviendas y dependes de vender la anterior a tiempo y al precio previsto.

La decisión depende de dos cifras que conviene tener antes de mirar casas: cuánto vale de verdad tu vivienda actual y cuánto tardaría en venderse a ese precio. Si las dos son inciertas, vender primero es la opción más prudente.

Opción	Riesgo principal	Coste añadido	Encaja si
Vender primero	Quedarte sin casa entre las dos firmas	Alquiler temporal o mudanza doble	Tu vivienda tiene demanda y quieres saber tu presupuesto exacto
Coordinar las dos firmas	Que una de las dos operaciones se retrase	Las arras que pierdes si no cumples a tiempo	Tienes comprador y vendedor dispuestos a ajustar fechas
Hipoteca puente	No vender antes de que termine la carencia	Intereses sobre una deuda mayor y dos viviendas a la vez	Has encontrado la casa y tu economía aguanta la cuota completa
Préstamo puente	Plazo corto y tipo más alto	Intereses y comisiones de una financiación corta	La venta está firmada en arras y solo falta cobrarla

Vender primero: la opción que fija tu presupuesto

Si vendes antes de comprar, sabes exactamente cuánto dinero tienes para la casa nueva: el precio de venta menos la hipoteca que cancelas y los gastos de la venta. Con esa cifra pides la hipoteca nueva y negocias sin la presión de tener dos viviendas.

El inconveniente es el periodo entre la entrega de tu casa y la compra de la siguiente. Hay tres formas de cubrirlo:

• Pactar una fecha de entrega amplia. En las arras y en la escritura puedes acordar con el comprador que entregarás la vivienda unas semanas después de firmar. Debe quedar por escrito, con la fecha y lo que ocurre si te retrasas.
• Un alquiler de temporada. El alquiler por una necesidad temporal se rige por las normas de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), así que el plazo y las condiciones se pactan libremente.
• Una solución familiar o un guardamuebles, si el intervalo es corto.

Vender primero también ordena los impuestos. La ganancia de la venta se puede dejar sin tributar si reinviertes en tu nueva vivienda habitual, y comprar después no te hace perder ese derecho. Las condiciones están en la guía sobre la exención por reinversión en vivienda habitual.

Coordinar las dos firmas

Es la opción que buscan la mayoría de propietarios: vender y comprar con pocos días de diferencia, incluso el mismo día y en la misma notaría. Se consigue encadenando los contratos de arras:

1. Firmas las arras de la venta con una fecha de escritura que te deje margen, por ejemplo tres meses.
2. Firmas las arras de la compra con una fecha de escritura igual o posterior a la de tu venta.
3. Pides la hipoteca nueva con la venta ya comprometida, lo que facilita el estudio del banco.
4. Firmas la venta y la compra el mismo día o con pocos días de diferencia.

El riesgo está en las arras. En las arras penitenciales, si no compras pierdes lo que entregaste, y si el vendedor no vende te devuelve el doble (artículo 1454 del Código Civil). Si tu comprador se retrasa porque no obtiene su hipoteca, puedes acabar sin dinero para cumplir tus propias arras. Hay dos protecciones habituales:

• Que la compra quede condicionada a tu venta, con una cláusula que te permita recuperar las arras si tu venta no se firma en una fecha. Muchos vendedores no la aceptan, pero cuesta poco pedirla.
• Que las fechas tengan holgura: la escritura de la compra, al menos dos o tres semanas después de la escritura de la venta.

Si en tu vivienda queda hipoteca, el banco tiene que preparar la cancelación para el día de la firma. Los pasos están en la guía para vender un piso con hipoteca.

La hipoteca puente: cómo funciona

La hipoteca puente es un préstamo hipotecario pensado para comprar antes de vender. Su funcionamiento habitual es este:

• Agrupa las deudas. El banco cancela la hipoteca que tienes y te presta lo necesario para la nueva vivienda, todo en un solo préstamo.
• Se garantiza con las dos viviendas mientras la anterior no se vende.
• Tiene un periodo de carencia, a menudo de uno a tres años, en el que pagas solo intereses o una cuota reducida.
• Cuando vendes, el dinero de la venta amortiza una parte del préstamo, el banco libera la garantía sobre la vivienda vendida y la deuda restante queda como una hipoteca normal sobre la casa nueva.

Cada banco fija sus condiciones, así que compara el tipo de interés, la duración de la carencia, el importe máximo y, sobre todo, qué pasa si no vendes a tiempo.

Lo que el banco tiene que darte antes de firmar

Una hipoteca puente es un préstamo inmobiliario, así que se le aplica la ley de contratos de crédito inmobiliario:

• La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas, con al menos diez días naturales de antelación a la firma (artículo 14 de la Ley 5/2019).
• Una visita al notario de tu elección, como tarde el día anterior a la firma, para que compruebe que has recibido esa documentación y te explique el contrato. El notario deja constancia en un acta que no te cuesta nada (artículo 15 de la Ley 5/2019).

La comisión al amortizar con el dinero de la venta

Cuando vendes y entregas el dinero al banco, haces una amortización anticipada parcial. La ley limita la compensación que puede cobrarte (artículo 23 de la Ley 5/2019):

• En tipo variable, hasta el 0,25 % del capital que devuelves en los tres primeros años, o hasta el 0,15 % en los cinco primeros, según lo que pactes.
• En tipo fijo, hasta el 2 % en los diez primeros años y hasta el 1,5 % después.

En un préstamo puente a tipo fijo, amortizar 280.000 € en el primer año puede costar hasta 5.600 €. Pregunta si el banco renuncia a esa comisión cuando la amortización procede de la venta de la vivienda anterior: es una condición que se negocia.

Si la vivienda no se vende durante la carencia

Es el riesgo central. Al terminar la carencia, pagas la cuota completa sobre toda la deuda, incluida la parte que pensabas cubrir con la venta. Antes de firmar, calcula esa cuota y comprueba que podrías pagarla durante un tiempo. Si no puedes, la hipoteca puente te obliga a vender con prisa, que es lo que querías evitar.

El préstamo puente

El préstamo puente es una financiación corta que cubre la entrada y los gastos de la compra hasta que cobras la venta. No sustituye a tu hipoteca, se suma a ella durante unos meses. Suele tener un plazo de pocos meses, un tipo de interés más alto que una hipoteca y comisiones de apertura.

Encaja cuando la venta ya está firmada en arras y solo falta la escritura, y la compra de la otra vivienda tiene que cerrarse antes. Sin una venta comprometida, el riesgo es el mismo que el de la hipoteca puente, con un plazo mucho más corto.

Un ejemplo con números

Ejemplo hipotético. Un propietario de Valencia tiene un piso que vale 280.000 € y le quedan 60.000 € de hipoteca. Quiere comprar otro de 340.000 €, con unos 34.000 € de impuestos y gastos: en general, el 9 % de transmisiones patrimoniales en la Comunitat Valenciana (artículo 13 de la Ley 13/1997) y alrededor de un 1 % de notaría, registro y gestoría.

Supuestos, todos ilustrativos: un tipo de interés del 3 % anual, 25 años de plazo, carencia de solo intereses, y 1.100 € al año entre IBI y comunidad de la vivienda que sigue a la venta. Los tipos reales de cada momento se consultan en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España. La cuota se calcula con la fórmula del préstamo francés: capital × i / (1 − (1 + i)^−n), con i como tipo mensual y n como número de cuotas.

	Vender primero	Hipoteca puente
Deuda mientras no vendes	No hay solapamiento	434.000 € (60.000 + 340.000 + 34.000)
Cuota durante el solapamiento	No aplica	1.085 € al mes, solo intereses
Hipoteca nueva tras vender	154.000 €, unos 730 € al mes	154.000 €, unos 730 € al mes
Intereses de más frente a vender primero, 6 meses	0 €	Unos 4.200 €
Intereses de más frente a vender primero, 12 meses	0 €	Unos 8.400 €
IBI y comunidad de la vivienda en venta, 6 y 12 meses	0 €	550 € y 1.100 €
Cuota si la carencia acaba sin vender	No aplica	Unos 2.058 € al mes
Coste propio de la opción	Alquiler temporal o mudanza doble, si las fechas no encajan	Comisión por amortizar al vender, según contrato

Los “intereses de más” son la diferencia entre pagar intereses sobre 434.000 € (1.085 € al mes) y pagarlos sobre los 154.000 € que deberías si hubieras vendido antes (unos 385 € al mes). A eso se suma la imputación de rentas en el IRPF, que se explica más abajo.

La lectura práctica es que la hipoteca puente cuesta, en este ejemplo, algo menos de 1.000 € por cada mes que tardas en vender. Si para vender en dos meses en lugar de en doce tuvieras que rebajar el precio un 3 %, perderías 8.400 €: una cifra parecida. Por eso el precio de salida importa tanto como el tipo de interés.

Los impuestos cuando tienes dos viviendas

La exención por reinversión, también si compras primero

La ganancia de vender tu vivienda habitual no tributa si reinviertes el importe en otra vivienda habitual. La norma admite que la nueva se compre en los dos años anteriores o posteriores a la venta (artículo 41 del Reglamento del IRPF). Y la vivienda que vendes sigue contando como habitual si la vendes en los dos años siguientes a dejar de vivir en ella (artículo 41 bis).

Comprar antes de vender, por tanto, no te hace perder la exención si respetas esos plazos. Los detalles, incluida la reinversión parcial y cómo se declara, están en la guía de la exención por reinversión.

La imputación de rentas de la vivienda que sigue a la venta

Mientras la vivienda anterior no es tu residencia habitual y no está alquilada, Hacienda te imputa una renta: el 2 % de su valor catastral, o el 1,1 % si ese valor se revisó en los diez años anteriores, en proporción a los días del año en que no fue tu vivienda habitual (artículo 85 de la Ley del IRPF). Esa renta se suma a tu base general.

En el ejemplo, con un valor catastral de 90.000 € y el 1,1 %, son 990 € de renta al año. Con un tipo marginal del 30 %, supondría unos 300 € de IRPF por un año completo con dos viviendas.

La plusvalía y la hipoteca anterior

Cuando por fin vendes, pagas la plusvalía municipal y declaras la ganancia, como en cualquier venta. Los gastos completos de la operación están en la guía de los gastos de vender un piso.

Cómo elegir

Hazte estas preguntas antes de hablar con el banco:

1. ¿Cuánto vale tu vivienda con datos? Compara ventas reales de tu zona, no solo anuncios. Un precio optimista alarga la venta y, con una hipoteca puente, encarece cada mes de espera.
2. ¿Cuánto tarda en venderse una vivienda como la tuya en tu barrio? Una inmobiliaria de la zona lo sabe por sus operaciones.
3. ¿Podrías pagar la cuota completa si la carencia acaba sin vender? Si la respuesta es no, la hipoteca puente es una apuesta, no un plan.
4. ¿Has encontrado una casa que no quieres perder? Es la razón más sólida para comprar primero.

Si no hay una casa concreta que te obligue a decidir ya, poner la tuya a la venta primero y buscar mientras tanto suele ser la combinación más segura. Por dónde empezar está en la guía quiero vender mi piso.

Antes de decidir

Si estás pensando en cambiar de casa, el test para saber si es buen momento para vender te ayuda a ordenar plazos, hipoteca y estado de la vivienda en tres minutos. Al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona, que te dirá con ventas reales cuánto puede tardar la tuya en venderse. Las preguntas que conviene hacerse están en la guía cómo saber si es buen momento para vender tu casa.

Esta guía explica las reglas generales y usa cifras ilustrativas. Antes de firmar una hipoteca puente, revisa la FEIN con calma, compara ofertas de varias entidades y consulta tu caso con un asesor financiero o fiscal.