Licencia de segunda ocupación en Valencia: cuándo renovarla, cuánto cuesta y cuánto tarda

En la Comunitat Valenciana, la antigua cédula de habitabilidad y la licencia de segunda ocupación se han convertido en una declaración responsable: un impreso que presentas en el ayuntamiento con el certificado de un técnico. Hay que renovarla al vender si han pasado diez años desde la primera ocupación del edificio, y también para firmar un nuevo contrato de agua, luz o gas (artículo 33 de la Ley 3/2004).

Produce efectos desde el día en que la presentas, sin esperar a que el ayuntamiento conteste (artículo 10 del Decreto 12/2021). Lo que no está claro es qué pasa en la notaría si falta, así que conviene preguntar antes de fijar la fecha de la escritura.

En esta guía verás de dónde viene el cambio, cuándo hace falta, qué certifica el técnico, cómo se presenta en Valencia, cuánto cuesta y tarda, y qué ocurre con las viviendas que nunca tuvieron cédula.

De la cédula de habitabilidad a la declaración responsable

Durante años, para habitar una vivienda había que tener la cédula de habitabilidad o la licencia municipal de ocupación. Hoy el título es una declaración responsable: la persona propietaria declara que la vivienda cumple las condiciones para su uso y lo acredita con el certificado de un técnico (artículo 2 del Decreto 12/2021). Estas son las normas que explican el cambio:

Norma	Qué establece
Ley 3/2004 de calidad de la edificación, artículos 32 a 34	La licencia de ocupación, su renovación a los diez años y la obligación de las compañías de suministro de exigirla
Ley 20/2017 de tasas, disposición adicional cuarta	Delega en los ayuntamientos la cédula de habitabilidad y les cede su tasa
Decreto 12/2021	La primera ocupación y las siguientes se acreditan con una declaración responsable
Ley urbanística valenciana (TRLOTUP), artículo 233	La segunda y siguientes ocupaciones de viviendas van por declaración responsable. Desde el 1 de enero de 2024 ya no recoge la opción de que los ayuntamientos exijan licencia por ordenanza
Disposición adicional quinta de la Ley 3/2004, añadida por la Ley 5/2025	Desde el 1 de junio de 2025, donde la ley dice «licencia de ocupación» se entiende el título que fije la ley urbanística, sea declaración responsable o licencia

Las cédulas y licencias anteriores al decreto se rigen por las normas con las que se dieron, pero se entienden caducadas cuando cambia la ocupación, y su renovación ya sigue el decreto (disposición transitoria única). Por eso el trámite recibe varios nombres. En la autoliquidación de la tasa del Ayuntamiento de Valencia, el concepto todavía aparece como renovación de la licencia de segunda ocupación (modelo U700).

Cuándo hay que presentarla

Cuando han pasado diez años desde la primera ocupación del edificio, hay que renovar el título en cada segunda o posterior transmisión de la propiedad y cuando hace falta un nuevo contrato de agua, gas o electricidad (artículo 6.1 del Decreto 12/2021).

Situación	¿Hace falta?
Vendes un piso cuya primera ocupación fue hace más de diez años	Sí, en la segunda venta y en las siguientes (artículo 33.2 de la Ley 3/2004)
La primera ocupación fue hace menos de diez años	La venta no obliga a renovarla (artículo 33.2)
Necesitas un contrato nuevo de agua, luz o gas en una vivienda de más de diez años	Sí (artículo 6.1 del Decreto 12/2021)
Solo cambias de compañía suministradora	No, no cuenta como contrato nuevo (artículo 6.1)
La vivienda nunca tuvo cédula ni licencia	Sí, en cualquier venta o contrato nuevo de suministro (artículo 33.3 de la Ley 3/2004)
Obras que alteran la configuración arquitectónica, o un cambio de uso	Hace falta un nuevo título de ocupación, pase el tiempo que pase (artículo 33.4)
Primera venta de una vivienda protegida nueva	La calificación definitiva sustituye a la licencia, y en las ventas siguientes rigen las reglas generales (artículo 33.5)

La obligación es de la persona propietaria, que tiene que presentar la declaración antes de la ocupación (artículo 8.1 del Decreto 12/2021). En una venta conviene pactar en las arras quién la tramita y quién paga al técnico.

Si ya se presentó una en los últimos años, por ejemplo al dar de alta un contrato de luz, pregunta en el ayuntamiento si sirve para tu venta. La sede del Ayuntamiento de Valencia indica que la declaración tiene una validez de diez años.

Qué certifica el técnico

El certificado acredita que la vivienda se ajusta a las condiciones del primer título de ocupación o del anterior (artículo 8.1 del Decreto 12/2021). Si nunca tuvo título, certifica que cumple las condiciones exigibles para su uso (artículo 7.2). Caduca a los tres meses de su firma (artículo 8.2). El decreto añade el libro del edificio o el informe de evaluación del edificio solo «cuando así venga exigido por la normativa de aplicación» (artículo 6.2).

En Valencia, el certificado sigue un modelo municipal que firma un arquitecto o arquitecto técnico después de una inspección ocular, y no necesita el visado del colegio profesional (sede municipal). El técnico certifica cinco cosas:

1. Que la vivienda cumple la normativa de habitabilidad que le corresponde según la fecha de su licencia de edificación: la HD-91 de vivienda existente si se pidió antes del 23 de septiembre de 1989, la HD-91 de nueva planta hasta el 6 de abril de 2010, y la DC-09 desde entonces.
2. La clasificación del suelo según el plan general de Valencia y la antigüedad de la vivienda.
3. Que no es una vivienda de nueva planta.
4. Su superficie útil.
5. Que se ajusta a las condiciones exigibles para su uso o a las del título de ocupación anterior.

El modelo aclara que la inspección se hace «sin perjuicio de los posibles defectos o vicios ocultos de la construcción». Es decir, no cubre los defectos ocultos.

Cómo se presenta en la ciudad de Valencia

La ordenanza municipal de licencias, vigente desde el 28 de enero de 2026, aplica sus reglas a estas declaraciones en lo que no se opongan al Decreto 12/2021 (artículo 24.2). El trámite es el UR.DU.50 de la sede electrónica:

• Requisitos. La vivienda tiene que figurar con uso residencial en el Catastro y no puede haber un expediente de disciplina urbanística abierto. Si vas a hacer obras, se presenta cuando terminen.
• Documentos. El impreso de la declaración, la declaración responsable del técnico (anexo 1) y su certificado (anexo 2). Si no eres el titular catastral, añade una nota simple o la escritura.
• Dónde. En la sede electrónica, con firma digital, o en persona, preferentemente en la oficina de atención ciudadana de Tabacalera, en la calle Amadeo de Saboya, 11.
• Tasa. Si lo haces en persona, la autoliquidas antes con el modelo U700. Por la sede puedes pagarla en el propio trámite.

La sede municipal remite a la Ley de tasas de la Generalitat, que regula esta tasa como la de la cédula de habitabilidad, cede su rendimiento a los ayuntamientos (disposición adicional cuarta) y fija un tipo del 0,021 % sobre la superficie útil multiplicada por un módulo (artículos 33.2-5 y 33.2-6). En octubre de 2026, el simulador del modelo U700 calcula estas cuotas:

Superficie útil	Tasa
Hasta 41 m²	6,67 €
De 42 m² a 837 m²	Superficie × 758 € × 0,021 %. Por ejemplo, 12,73 € para 80 m²
Desde 838 m²	133,27 €

Están exentas, entre otras, las familias numerosas o monoparentales, las rentas familiares que no superan dos veces el salario mínimo interprofesional y las víctimas de violencia sobre la mujer (artículo 33.2-2). En Valencia, la exención se pide al presentar la declaración (trámite HA.OT.10). A la tasa se suman los honorarios del técnico.

Cuánto tarda

Momento	Qué pasa	Norma
El día que la presentas	Produce efectos desde ese día, sin esperar respuesta	Artículo 10.1 del Decreto 12/2021
En diez días hábiles	El ayuntamiento revisa la documentación y puede pedirte que la completes, lo que suspende sus efectos	Artículo 9.2
Si no la completas	Se te tiene por desistido y el ayuntamiento lo comunica al Registro de la Propiedad y a las suministradoras	Artículo 9.2
Hasta seis meses	Plazo que indica la sede de Valencia. Es el que tiene el ayuntamiento para actuar si la vivienda no cumple	Artículo 10.2 y sede municipal

Lo que más varía es la agenda del técnico. Como su certificado caduca a los tres meses (artículo 8.2), pídelo cuando la venta esté encarrilada, no al poner el anuncio.

Viviendas que nunca tuvieron cédula ni licencia

Si tu vivienda nunca tuvo cédula ni licencia de ocupación, la regla es más estricta: el título hace falta en cualquier venta o contrato nuevo de suministro, sin esperar a los diez años (artículo 33.3 de la Ley 3/2004). Se tramita igual que una segunda ocupación, pero el técnico certifica que la vivienda cumple las condiciones exigibles para su uso (artículo 7 del Decreto 12/2021).

Hay dos límites. La declaración no es válida si el ayuntamiento ha abierto un expediente de disciplina urbanística sobre la vivienda que está pendiente de resolver (artículo 2.5). Y en Valencia tiene que figurar con uso residencial en el Catastro (sede municipal).

Si la vivienda no cumple las condiciones, el técnico no podrá certificarlo. Una declaración con datos esenciales inexactos impide seguir ejerciendo el derecho desde que se detecta, además de otras responsabilidades (artículo 69.4 de la Ley 39/2015).

¿Se puede vender sin ella? Lo que no está confirmado

La ley obliga a renovar el título en la segunda y siguientes ventas cuando han pasado diez años (artículo 33.2 de la Ley 3/2004). Lo que no está confirmado es la consecuencia en la notaría. Ni la Ley 3/2004 ni el Decreto 12/2021 dicen que el notario deba negarse a firmar la escritura sin ella, y no hemos encontrado otra norma que lo establezca. Antes de dar nada por hecho, pregunta en la notaría que vaya a firmar la venta y en el ayuntamiento.

Lo que sí está claro:

• Suministros. Las compañías de agua, luz y gas tienen que exigir el título de ocupación para contratar con el usuario final (artículo 32.3 de la Ley 3/2004). Sin él, el comprador puede tener problemas para dar de alta un contrato nuevo.
• Información al comprador. Puede pedirte el certificado o cédula de habitabilidad antes de pagar nada (artículo 31 de la Ley 12/2023).
• Sanciones. Incumplir el decreto se sanciona según la legislación urbanística y la de calidad de la edificación (artículo 13 del Decreto 12/2021).

Ejemplo hipotético. Carmen vende un piso de 1978 en Benicalap que nunca ha renovado la licencia. Como la primera ocupación fue hace más de diez años, en las arras se compromete a presentar la declaración responsable antes de la escritura. Un arquitecto técnico visita el piso y firma el certificado el 1 de septiembre, con la normativa HD-91 de vivienda existente, porque la licencia de edificación se pidió antes de 1989. Carmen paga la tasa y presenta la declaración por la sede electrónica el 15 de septiembre, dentro de los tres meses de validez del certificado. Produce efectos ese mismo día, así que el título está al día cuando firman la escritura.

Si la vivienda está en otro municipio

El Decreto 12/2021 se aplica en toda la Comunitat Valenciana, salvo en los municipios que ejerzan la facultad de someter estos actos a licencia por ordenanza (artículo 2.6), una opción que la ley urbanística dejó de recoger en 2024 (artículo 233 del TRLOTUP). Cada ayuntamiento puede adaptar el impreso, pero no puede pedir más documentación que la del decreto (disposición adicional segunda).

Antes de vender

La segunda ocupación es uno de los papeles de la venta, junto con la nota simple, el certificado energético y el certificado de la comunidad. Los tienes todos en la guía de documentos para vender un piso en la Comunitat Valenciana, y los costes en la de gastos de vender un piso.

Si todavía estás decidiendo, el test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos tu plazo, tu hipoteca, el estado de la vivienda y tu precio, y al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica las reglas generales. Si tu vivienda nunca tuvo cédula, ha tenido obras o tiene algún expediente urbanístico, conviene que un técnico y la notaría revisen tu caso antes de firmar las arras.