Exceso de cabida: qué hacer si los metros de la escritura no son los reales

Hay exceso de cabida cuando la finca tiene más superficie de la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad. Es frecuente en casas y parcelas antiguas, medidas a ojo hace décadas, y también aparece en pisos cuando la escritura, el Registro y el Catastro dan cifras distintas. Para vender no es obligatorio corregirlo, pero si la diferencia es grande conviene hacerlo antes de firmar las arras: el comprador, su banco y el precio dependen de esos metros.

La forma de corregirlo depende de dos cosas: si la diferencia es pequeña, y si es una casa o un piso en un edificio. En esta guía tienes los tres caminos, cómo afecta al precio y qué revisar antes de poner la vivienda en venta.

Situación	Cómo se corrige	Norma
Diferencia de hasta el 10 %, con certificación catastral que coincide	Sin expediente, con la certificación catastral	Artículo 201.3.a de la Ley Hipotecaria
Diferencia de hasta el 5 %	Sin expediente	Artículo 201.3.b
Diferencia mayor en una casa o parcela	Expediente ante notario, o incorporación de la base gráfica catastral	Artículos 199 y 201.1
Diferencia en un piso de un edificio	Rectificar el título original, normalmente la división horizontal	Artículo 201.1.e

Por qué no coinciden los metros

Una vivienda puede tener cuatro superficies distintas en sus papeles:

• La de la escritura, la que se declaró cuando se compró o se construyó.
• La inscrita en el Registro de la Propiedad, que normalmente copia la de la escritura más antigua.
• La del Catastro, que se mide con otros criterios y suele incluir la parte proporcional de los elementos comunes en los pisos.
• La real, la que mediría hoy un técnico.

Además, hay superficie útil, la que se pisa dentro de la vivienda, y construida, que incluye muros y, a veces, zonas comunes. Antes de hablar de exceso de cabida, comprueba que comparas el mismo tipo de superficie: muchas «diferencias» son solo eso.

Puedes ver la inscrita en una nota simple del Registro y la catastral en la Sede Electrónica del Catastro, con la referencia catastral del recibo del IBI. Los dos documentos están explicados en la guía de documentos para vender un piso en la Comunitat Valenciana.

Lo primero: que sea un error descriptivo

Corregir la cabida es actualizar la descripción de una finca que ya es tuya. No sirve para inscribir metros que has comprado al vecino, un trozo de terreno que has ido ocupando o una ampliación que unió dos fincas. Quien promueve la rectificación tiene que asegurar, bajo su responsabilidad, que la diferencia obedece solo a errores descriptivos y no a una compra u otra operación no inscrita (artículo 201.1.a de la Ley Hipotecaria). Si el registrador sospecha que el expediente encubre una de esas operaciones, puede suspender la inscripción.

Tampoco es lo mismo que una obra no declarada: si la diferencia viene de una ampliación de la vivienda, lo que hay que inscribir es esa obra, con su licencia o su antigüedad acreditada.

Diferencias pequeñas: sin expediente

La Ley Hipotecaria permite corregir la superficie sin tramitar ningún expediente en dos casos (artículo 201.3):

• Hasta el 10 % de la cabida inscrita, si se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica y la parcela catastral coincide plenamente con la finca inscrita.
• Hasta el 5 % de la cabida inscrita, en los supuestos de rectificación de la superficie.

En los dos, el registrador no debe tener dudas fundadas sobre la realidad del cambio, por ejemplo porque la superficie ya se midió con exactitud al segregar la finca o porque se ha rectificado varias veces. Una vez hecha la inscripción, notifica a los titulares de las fincas colindantes.

Puede hacerse en la propia escritura de venta: el notario incorpora la certificación catastral y la descripción actualizada, y el registrador la inscribe con la compraventa.

Diferencias mayores en una casa o una parcela

Si la diferencia supera esos porcentajes, hay dos vías:

• Incorporar la representación gráfica del Catastro a la finca registral. El registrador notifica a los titulares de las fincas colindantes, que tienen veinte días para alegar, y decide si la incorpora (artículo 199 de la Ley Hipotecaria). Con ella quedan inscritos los linderos y la superficie catastral.
• Tramitar un expediente de rectificación ante notario (artículo 201.1). Aportas la descripción registral, la actualizada y la certificación catastral, más una representación gráfica georreferenciada si no coincide con la catastral, y los datos de los colindantes. El notario les notifica para que puedan oponerse.

Si un vecino se opone, el expediente no sirve para resolver el conflicto: habrá que llegar a un acuerdo o acudir al juez. Por eso conviene hablar con los colindantes antes de empezar, y encargar a un técnico una medición con coordenadas.

Ten en cuenta los plazos si vas a vender: un expediente con notificaciones puede llevar semanas o meses. Empiézalo antes de poner la casa en venta, no después de firmar las arras.

En un piso es distinto

El expediente del artículo 201 no se puede usar para pisos, locales u otros elementos de un edificio en régimen de propiedad horizontal (artículo 201.1.e de la Ley Hipotecaria). En esos casos hay que rectificar el título original, que normalmente es la escritura de división horizontal del edificio.

En la práctica:

• Si el error está solo en tu escritura, y la división horizontal dice la superficie correcta, puede bastar con rectificar tu título con la documentación del edificio.
• Si el error está en la división horizontal, su rectificación afecta al título del edificio y suele requerir un acuerdo de la comunidad de propietarios, sobre todo si cambian las cuotas de participación.
• Si la diferencia es solo con el Catastro, el Catastro tiene su propio procedimiento de subsanación de discrepancias, y el Registro no cambia.

Para los pisos, la diferencia casi siempre es pequeña y suele explicarse por los distintos tipos de superficie. Antes de iniciar nada, pide a un técnico que mida la superficie útil y la construida y compáralas con cada documento.

Cómo afecta al precio

Depende de cómo se pacte la venta (artículos 1469 a 1471 del Código Civil):

• Por precio alzado, que es lo habitual en vivienda: un precio cerrado por la finca. Aunque luego resulte más o menos superficie, el precio no cambia (artículo 1471).
• A tanto por metro cuadrado: si resulta menos superficie, el comprador puede pedir una rebaja proporcional o, si falta más de una décima parte, rescindir (artículo 1469). Si resulta más, paga el exceso cuando no pasa de la vigésima parte, y si la supera puede elegir entre pagarlo o desistir (artículo 1470).

Aunque vendas por precio alzado, la superficie importa antes de la firma: el comprador compara precios por metro y el banco tasa sobre la superficie comprobada. Si el anuncio dice 110 m² y la escritura 95 m², tendrás que explicarlo, y es mejor llegar con la documentación preparada. Si la superficie real es mayor y está bien documentada, es un argumento para defender tu precio.

Describe la superficie con precisión en el anuncio y en las arras, diciendo de cuál se trata, para evitar reclamaciones posteriores. Lo que hay que pactar en las arras está en la guía del contrato de arras al vender.

También cambia otros valores

La superficie catastral se usa para calcular el valor catastral y el valor de referencia, que a su vez sirven para el IBI y para algunos impuestos de la venta. Si el Catastro tiene una superficie incorrecta, corregirla puede cambiar esos valores, hacia arriba o hacia abajo. Lo explicamos en la guía de valor catastral, valor de referencia y precio de venta.

Un ejemplo

Ejemplo hipotético. Vicente vende la casa de sus padres en Bétera. La escritura de 1979 y el Registro dicen 480 m² de parcela. La certificación catastral dice 515 m², un 7,3 % más, y la parcela catastral coincide con la finca, con los mismos linderos.

Como la diferencia no llega al 10 % y hay coincidencia, el notario incorpora la certificación catastral en la escritura de venta y el registrador inscribe la nueva cabida con la compraventa, sin expediente. Si la diferencia hubiera sido de 600 m², Vicente habría tenido que pedir antes la incorporación de la base gráfica catastral o tramitar un expediente ante notario, con notificación a los vecinos.

Antes de poner la vivienda en venta

Pide una nota simple y la certificación catastral, compara las superficies y, si no cuadran, encarga una medición antes de anunciar la vivienda. Para ordenar el resto de la venta, el test para saber si es buen momento para vender repasa en tres minutos tu plazo, el estado de la vivienda y el precio, y al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía resume las reglas generales. La rectificación de superficies depende mucho del historial registral de cada finca, así que consulta con la notaría o el Registro de la Propiedad antes de iniciar cualquier trámite.