Valor catastral, valor de referencia y precio de venta: qué cifra cuenta al vender tu casa

Al vender o heredar una casa aparecen tres cifras distintas. El valor catastral es el valor administrativo que figura en el recibo del IBI y sirve para el IBI y la plusvalía municipal. El valor de referencia lo calcula el Catastro a partir de las compraventas ante notario y es la base mínima del impuesto de transmisiones patrimoniales y del de sucesiones. El precio de venta es el que pactáis comprador y vendedor, y es el que cuenta para tu IRPF.

Ninguna de las dos cifras oficiales es lo que vale tu casa. El valor catastral no puede superar el valor de mercado (artículo 23 de la Ley del Catastro) y suele quedar muy por debajo. El valor de referencia se acerca más, pero se calcula por zonas y no ve el estado de tu vivienda. Para poner precio hacen falta ventas reales comparables.

Qué se calcula	Qué cifra usa
IBI de cada año	El valor catastral (artículo 65 de la Ley de Haciendas Locales)
Plusvalía municipal del vendedor	El valor catastral del suelo, o la ganancia real del suelo si es menor (artículo 107)
IRPF del vendedor	El precio real de venta y el de compra (artículo 35 de la Ley del IRPF)
Transmisiones patrimoniales del comprador	El valor de referencia, o el precio si es mayor (artículo 10 de la ley del impuesto)
Sucesiones y donaciones del heredero	El valor de referencia, o el valor declarado si es mayor (artículo 9 de la Ley 29/1987)
Imputación de rentas de una segunda vivienda vacía	Un porcentaje del valor catastral (artículo 85 de la Ley del IRPF)

Qué es el valor catastral

El valor catastral es el valor que el Catastro asigna a cada inmueble de forma objetiva, y se compone del valor del suelo y el de la construcción (artículo 22 de la Ley del Catastro). Para fijarlo se tienen en cuenta la localización, el coste de construcción, los gastos de urbanización y las circunstancias del mercado, y la ley pone un tope: no puede superar el valor de mercado (artículo 23). Para asegurarlo se aplica un coeficiente de referencia al mercado que fija una orden ministerial.

En la práctica, el valor catastral de muchas viviendas está lejos de su precio, porque sale de una ponencia de valores del municipio que puede tener años. Por eso es un mal indicador de lo que te pagarían.

Dónde se consulta. En el recibo del IBI, desglosado en suelo y construcción, o en la Sede Electrónica del Catastro, con certificado digital, Cl@ve o los datos de tu DNI. El desglose importa: la plusvalía municipal solo usa la parte del suelo.

Para qué sirve cuando vendes.

• IBI. Es la base del impuesto (artículo 65 de la Ley de Haciendas Locales), y lo paga quien era propietario el 1 de enero del año, como explicamos en la guía de gastos de vender un piso.
• Plusvalía municipal. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de propiedad, y se paga por el método que dé menos, el objetivo o la ganancia real del suelo (artículo 107). Cómo se calcula en Valencia, con el tipo del 29,70 %, está en la guía de la plusvalía municipal, y puedes hacer la cuenta con la calculadora de plusvalía de Valencia.
• Imputación de rentas. Si la vivienda no es tu residencia habitual y no está alquilada, declaras en el IRPF como renta el 2 % de su valor catastral, o el 1,1 % si ese valor se revisó en los diez años anteriores (artículo 85 de la Ley del IRPF). Deja de imputarse desde el día en que la vendes.

Qué es el valor de referencia

El valor de referencia existe desde 2022 y lo determina cada año la Dirección General del Catastro a partir de los datos catastrales y de los precios de las compraventas que comunican los notarios (disposición final tercera de la Ley del Catastro). Con esos precios, el Catastro elabora un mapa de valores que divide el territorio en zonas homogéneas, y a cada zona le asigna un módulo de valor medio.

Para que el resultado no supere el valor de mercado se aplica un factor de minoración de 0,9, fijado por la Orden HFP/1104/2021 para los inmuebles urbanos y rústicos. Es decir, el valor de referencia parte de lo que se paga en la zona y le resta un 10 %.

Cómo se publica. Cada año, la resolución con los elementos del cálculo se publica en la sede electrónica del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior, y en los primeros veinte días de diciembre se anuncia en el BOE. Se abre entonces un trámite de audiencia colectiva de diez días para presentar alegaciones (disposición final tercera).

Dónde se consulta. En la Sede Electrónica del Catastro, con la referencia catastral y la fecha. Como no es un dato personal, cualquiera puede consultarlo. Algunas viviendas no tienen valor de referencia, por ejemplo si están en un procedimiento de valoración o de alteración catastral. Según la Agència Tributària Valenciana, eso no tiene por sí mismo ningún efecto jurídico ni fiscal.

Para qué sirve. No interviene en tu IRPF ni en tu plusvalía. Su papel está en los impuestos que pagan el comprador y el heredero:

• Transmisiones patrimoniales. El comprador de una vivienda usada tributa sobre el valor de referencia, salvo que el precio pactado sea mayor, en cuyo caso se usa el precio (artículo 10 de la ley del impuesto). En la Comunitat Valenciana el tipo general es del 9 % (artículo 13 de la Ley 13/1997).
• Sucesiones y donaciones. El heredero declara la vivienda por su valor de referencia, salvo que declare uno mayor (artículo 9.3 de la Ley 29/1987). Cuánto se paga en la Comunitat Valenciana lo explicamos en la guía del impuesto de sucesiones en la Comunitat Valenciana.
• Actos jurídicos documentados. En las escrituras de inmuebles, la base tampoco puede ser inferior al valor de referencia, según la Agència Tributària Valenciana.

Por qué el valor de referencia importa también al vendedor

Aunque no pagues ningún impuesto sobre él, el valor de referencia afecta a tu venta por dos vías.

Al comprador le cuesta más comprar por debajo. Si pactáis un precio inferior al valor de referencia, el comprador paga transmisiones patrimoniales sobre el valor de referencia, no sobre el precio. Es un coste que tendrá en cuenta al hacer su oferta.

Si heredaste, fija tu punto de partida en el IRPF. Cuando vendes una vivienda heredada, tu valor de adquisición es el que resultó del impuesto de sucesiones, sin superar el de mercado. Si declaraste el valor de referencia y vendes a precio de mercado, la diferencia tributa en tu IRPF, como explicamos en la guía para vender un piso heredado. Lo que declaraste al heredar importa cuando vendes.

Cómo se impugna un valor de referencia

El valor de referencia no se recurre por sí mismo cuando se publica. Solo se puede impugnar cuando produce efecto fiscal, es decir, cuando se ha usado como base de un impuesto (artículo 10.3 de la ley del impuesto):

• Si presentaste la autoliquidación sobre el valor de referencia, pides su rectificación.
• Si Hacienda te notifica una liquidación que lo aplica, recurres esa liquidación.

En los dos casos, la Administración tributaria resuelve con un informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que puede ratificar o corregir el valor y debe estar motivado. Quien impugna tiene que aportar pruebas: tasaciones, el estado de la vivienda, defectos que el mapa de valores no recoge. La resolución anual que fija los elementos del cálculo admite además un recurso propio en el plazo de un mes desde su publicación (disposición final tercera).

Si lo que no cuadra son los datos de tu vivienda en el Catastro, como la superficie, el año o el uso, el titular puede pedir su corrección en cualquier momento ante la Dirección General del Catastro, según la Agència Tributària Valenciana.

Un ejemplo con las tres cifras

Ejemplo hipotético. Un piso de 85 m² en Valencia, construido en 1975. Las cifras son inventadas para el ejemplo. Las tuyas son las de tu recibo del IBI y la Sede del Catastro.

Cifra	Importe	Dónde se ve
Valor catastral	78.000 €, de los que 36.000 € son de suelo	Recibo del IBI
Valor de referencia	205.000 €	Sede Electrónica del Catastro
Precio de mercado	240.000 €	Ventas comparables o tasación

Así se usaría cada cifra si lo vendes por 240.000 €:

Impuesto	Cifra que usa	Qué pasa en el ejemplo
Tu IRPF	Precio de venta, 240.000 €, menos lo que te costó	Tributa la diferencia, restando los gastos de compra y de venta
Tu plusvalía municipal	Suelo catastral, 36.000 €, por el coeficiente de tus años	La cuenta exacta, con tu fecha, en la calculadora
Transmisiones patrimoniales del comprador	El mayor entre precio y valor de referencia, 240.000 €	9 %: 21.600 €
IBI del año	Valor catastral, 78.000 €	Lo paga quien era dueño el 1 de enero

Si pactarais 195.000 €, el comprador pagaría el 9 % sobre 205.000 €, no sobre 195.000 €: 18.450 € en lugar de 17.550 €. Y si la vivienda fuera heredada y se hubiera declarado por 205.000 €, una venta a 240.000 € daría una ganancia en el IRPF de unos 35.000 € antes de restar gastos.

Cómo llegar a un precio realista

Ni el valor catastral ni el de referencia son una valoración de tu vivienda. Para fijar un precio de salida conviene cruzar varias fuentes:

• Ventas reales comparables. Lo que se ha pagado, no lo que se pide, por viviendas parecidas en tu calle o tu barrio, con la misma superficie, planta y estado. Los precios de los anuncios suelen estar por encima de los de cierre.
• Estadística oficial de tu zona. El valor tasado medio de la vivienda libre en la ciudad de Valencia fue de 2.972,8 €/m² en el segundo trimestre de 2026, según el Ministerio de Vivienda: 3.464,9 €/m² en viviendas de hasta cinco años y 2.957,4 €/m² en las de más de cinco. Es una media de la ciudad, y tu vivienda puede estar muy por encima o por debajo.
• El valor de referencia como suelo fiscal. Como parte de las compraventas de tu zona con un 10 % de rebaja, sirve de contraste. Si tu precio queda muy por debajo, revisa por qué antes de bajarlo.
• Una tasación o una valoración profesional. La tasación la hace una sociedad homologada y es la que pedirá el banco del comprador. Una valoración de una inmobiliaria con ventas recientes de la zona te ayuda a fijar el precio de salida y el margen de negociación.

Las preguntas que conviene hacerse antes de decidir el precio y el momento están en la guía cómo saber si es buen momento para vender tu casa.

Errores frecuentes

• Tomar el valor catastral como precio. Suele estar muy por debajo del mercado y se calcula con ponencias de valores antiguas.
• Confundir la plusvalía municipal con el IRPF. La primera usa el suelo catastral y la paga el ayuntamiento al vendedor. El segundo usa el precio real. Son dos impuestos distintos y los pagas los dos.
• Pensar que vender por debajo del valor de referencia ahorra impuestos. El comprador tributa igualmente sobre el valor de referencia, y para ti el IRPF se calcula con el precio que figura en la escritura.
• No mirar el valor declarado en la herencia. Si heredaste, ese valor es tu punto de partida para calcular la ganancia cuando vendes.

Antes de decidir

Con el recibo del IBI y la referencia catastral puedes ver en diez minutos las dos cifras oficiales de tu vivienda. Si estás pensando en vender, el test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos tu plazo, el estado de la vivienda y tu precio. Al final puedes pedir una valoración a un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona, que trabaja con ventas reales y no con medias.

Esta guía explica las reglas generales de 2026. Antes de firmar una venta o declarar una herencia, conviene que la notaría o un asesor fiscal revisen las cifras de tu caso.