Vicios ocultos al vender una vivienda usada: de qué respondes y cómo protegerte

Al vender una vivienda usada respondes de los defectos ocultos que la hagan impropia para su uso o que, de haberlos conocido, habrían llevado al comprador a no comprarla o a pagar menos. Respondes aunque no los conocieras, salvo que hayáis pactado lo contrario, y el comprador tiene seis meses desde la entrega para reclamar. De los defectos que se ven, o que declaras por escrito, no respondes como vicio oculto.

La mejor protección del vendedor no es una cláusula genérica, sino la transparencia documentada: lo que describes por escrito en las arras y en la escritura deja de ser oculto. Y si ocultas un defecto que conocías, ninguna cláusula te protege (artículo 1485 del Código Civil).

Situación	¿Respondes?	Qué puede pedir el comprador
Defecto visible o declarado por escrito	No como vicio oculto (artículo 1484)	Nada por ese defecto
Defecto oculto que no conocías, sin pacto	Sí (artículo 1485)	Deshacer la venta o rebajar el precio (artículo 1486)
Defecto oculto que no conocías, con exclusión pactada	No (artículo 1485)	Nada por saneamiento
Defecto oculto que conocías y callaste	Sí, aunque haya exclusión	Lo anterior y, si deshace la venta, daños y perjuicios (artículo 1486)

Qué es un vicio oculto en una vivienda

El vendedor está obligado a entregar la cosa y a sanearla (artículo 1461), y el saneamiento cubre, entre otras cosas, los vicios o defectos ocultos (artículo 1474). El artículo 1484 define cuándo un defecto da lugar a esa responsabilidad. Tienen que darse tres condiciones:

• Que sea oculto. El vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estén a la vista.
• Que ya existiera al vender. Lo que aparece después por el uso o por una avería nueva no es un vicio de la cosa vendida.
• Que sea grave. Tiene que hacer la vivienda impropia para su uso o disminuirlo de tal modo que el comprador no la habría comprado, o habría pagado menos, de haberlo sabido.

El mismo artículo añade una excepción: tampoco respondes de los defectos que no estén a la vista si el comprador es un perito que, por su oficio, debía conocerlos con facilidad. Un comprador que es arquitecto técnico y visita la vivienda no puede alegar después que no vio una grieta evidente para alguien de su profesión.

En la práctica, los casos más habituales en viviendas usadas son humedades por filtración o capilaridad tapadas con pintura, instalaciones de fontanería o electricidad en mal estado detrás de un alicatado, problemas estructurales que no se aprecian en la visita o plagas como la carcoma o las termitas. Que algo sea un vicio oculto depende de los hechos: cuándo apareció, si se podía ver y cuánto afecta al uso.

De qué respondes aunque no lo supieras

La regla del Código Civil sorprende a muchos vendedores: respondes de los vicios ocultos aunque los ignorases (artículo 1485). La buena fe no te libra por sí sola.

Lo que sí cambia según conocieras o no el defecto es el alcance de la responsabilidad. El comprador puede elegir entre dos acciones (artículo 1486):

• Desistir del contrato, que se conoce como acción redhibitoria: se deshace la venta, devuelves el precio y abonas los gastos que pagó el comprador.
• Rebajar el precio en una cantidad proporcional, fijada a juicio de peritos. Se conoce como acción estimatoria o quanti minoris.

Si conocías el defecto y no lo dijiste, el comprador tiene la misma opción y, además, si elige deshacer la venta, puede pedir daños y perjuicios (artículo 1486). Si la vivienda llegara a perderse por el propio vicio, el vendedor que lo conocía sufre la pérdida, restituye el precio y paga gastos, daños y perjuicios, y el que no lo conocía solo restituye el precio y los gastos del contrato (artículo 1487).

El plazo: seis meses desde la entrega

Las acciones de saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los seis meses desde la entrega de la cosa vendida (artículo 1490). En una compraventa de vivienda, la entrega suele producirse con la firma de la escritura y la entrega de llaves. Si en tu caso el comprador recibe las llaves en otra fecha, anótala por escrito, porque es la que cuenta.

Ese plazo corto es el del saneamiento. No es el único plazo posible:

• Dolo. Si el vendedor engañó al comprador con palabras o maquinaciones para que comprara (artículo 1269), el contrato puede anularse cuando el dolo es grave, y el dolo incidental obliga a indemnizar (artículo 1270). La acción de nulidad caduca a los cuatro años desde la consumación del contrato (artículo 1301).
• Incumplimiento. Cuando lo entregado es tan distinto de lo pactado que no sirve para lo que se compró, los tribunales pueden tratarlo como incumplimiento del contrato y no como vicio oculto. Es lo que se llama aliud pro alio. El comprador puede entonces pedir la resolución con indemnización (artículo 1124), con el plazo general de cinco años de las acciones personales (artículo 1964).

Dónde está la frontera entre vicio oculto, incumplimiento y dolo lo decide el juez caso por caso. Para el vendedor, la conclusión práctica es sencilla: el plazo de seis meses protege a quien ha sido transparente, no a quien ha ocultado algo.

Las cargas que no aparecen en la escritura

Hay un supuesto cercano que conviene no confundir. Si la vivienda tiene una carga o servidumbre no aparente que la escritura no menciona, y es de tal naturaleza que el comprador no habría comprado de conocerla, puede pedir la rescisión o una indemnización durante un año desde la escritura (artículo 1483). La nota simple actualizada y una descripción completa de las cargas en las arras y en la escritura cierran ese riesgo. Qué documentos necesitas y dónde se piden lo explicamos en la guía de documentos para vender un piso en la Comunitat Valenciana.

La garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación no es la tuya

Muchos compradores conocen los plazos de diez, tres y un año para los defectos de construcción. Esos plazos están en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación y obligan a las personas que intervienen en el proceso de la edificación frente a los propietarios y los terceros adquirentes. Se cuentan desde la recepción de la obra:

• Diez años para los daños estructurales que comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio.
• Tres años para los defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad.
• Un año para los defectos de ejecución en acabados, a cargo del constructor.

Los agentes de la edificación son quienes intervienen en ese proceso (artículo 8), como el promotor, que es quien decide, impulsa y financia las obras para sí o para venderlas (artículo 9). Un particular que vende la vivienda en la que ha vivido no actúa como promotor. Su responsabilidad es la del Código Civil que hemos visto.

Si la vivienda tiene menos de diez años y aparece un daño estructural, el comprador puede dirigirse a esos agentes dentro de los plazos, y la acción prescribe a los dos años desde que se produce el daño (artículo 18). Si has hecho una reforma importante con proyecto para vender la vivienda, el encaje puede ser distinto y conviene consultarlo.

Lo que tienes que entregar e informar

Más allá de los vicios ocultos, la ley exige al vendedor información concreta. Y el contrato obliga no solo a lo pactado, sino a todo lo que sea conforme a la buena fe (artículo 1258).

• Certificado de eficiencia energética. En la venta de una vivienda existente, una copia del certificado registrado y la etiqueta se anexan al contrato de compraventa (artículo 17 del procedimiento básico del Real Decreto 390/2021), y la etiqueta debe aparecer en toda oferta y publicidad de venta (artículo 15).
• Informe de evaluación del edificio en la Comunitat Valenciana. Es obligatorio en los edificios de viviendas con más de 50 años, con plazo hasta el 31 de diciembre del año siguiente al que el edificio los cumple. La obligación recae en el propietario o, en propiedad horizontal, en la comunidad, y el informe vale diez años (artículo 3 del Decreto 53/2018). No es un requisito para firmar la venta, pero si tu edificio lo tiene, describe el estado de los elementos comunes y las deficiencias detectadas. Entregarlo al comprador es una forma eficaz de que esas deficiencias no sean ocultas.
• Cargas y estado de la comunidad. La nota simple y el certificado de deudas de la comunidad muestran lo que el comprador va a asumir.

Cómo protegerte antes de vender

El vendedor que sabe de qué responde puede reducir mucho el riesgo con trabajo previo. Estas son las medidas que más protegen, de mayor a menor peso:

1. Haz una lista honesta de lo que sabes. Humedades pasadas, reparaciones, filtraciones del vecino, problemas de la instalación, obras sin licencia. Lo que conoces y callas es lo que te expone a daños y perjuicios y a la acción por dolo.
2. Descríbelo por escrito en las arras y en la escritura. Una frase concreta, como “la vivienda presenta humedad por capilaridad en la pared del dormitorio principal, reparada en 2024 y con manchas visibles”, vale más que cualquier cláusula genérica. Un defecto declarado y aceptado por el comprador deja de ser oculto.
3. Pacta la exclusión del saneamiento, sabiendo su límite. La cláusula de venta “en el estado en que se encuentra” o con renuncia al saneamiento es válida para los defectos que ignoras (artículo 1485). Para los que conoces solo sirve la declaración expresa del punto anterior.
4. Guarda las facturas de reparaciones. Demuestran qué se arregló, cuándo y quién lo hizo, y ayudan a probar que actuaste de buena fe.
5. Valora una inspección técnica antes de anunciar. Un informe de un arquitecto o arquitecto técnico te dice lo que no sabes, te permite reparar o ajustar el precio y te da un documento que puedes entregar al comprador.
6. Haz fotos y conserva el anuncio. Fotografías fechadas del estado de la vivienda el día de la entrega y el texto del anuncio ayudan a demostrar lo que estaba a la vista.
7. No tapes antes de vender. Pintar una mancha de humedad sin reparar su causa es el ejemplo típico de ocultación. Si reparas, repara la causa y guarda la factura.

El orden de estas medidas en el proceso de venta, desde fijar el precio hasta la firma, lo explicamos en la guía quiero vender mi piso: por dónde empezar.

Ejemplo hipotético: la misma humedad, tres resultados

Ana vende su piso en Valencia por 250.000 € y entrega las llaves en la notaría. Cuatro meses después, el comprador descubre una humedad en un dormitorio. Un perito valora la reparación y la pérdida de valor en 6.000 €.

	Humedad conocida y declarada	Humedad conocida y ocultada	Avería que Ana desconocía
Qué hizo Ana	La describió en las arras y en la escritura	La pintó antes de las visitas y no dijo nada	Nada: no la conocía, y la escritura no excluía el saneamiento
¿Es un vicio oculto?	No para este comprador, que la conocía	Sí	Sí, si ya existía al vender
¿Sirve una cláusula de exclusión?	No hace falta	No (artículo 1485)	Sí, si se hubiera pactado
Qué arriesga Ana	Nada por esa humedad	Rebaja de unos 6.000 € o deshacer la venta con daños y perjuicios, además de una posible acción por dolo durante cuatro años	Rebaja de unos 6.000 € o deshacer la venta devolviendo precio y gastos, sin daños
Plazo del comprador	No aplica	Seis meses por saneamiento, cuatro años por dolo	Seis meses desde la entrega

La diferencia entre la primera y la segunda columna no es la humedad, es el papel. En la tercera, la cláusula de exclusión habría protegido a Ana precisamente porque no conocía el defecto.

Si el comprador te reclama

Una reclamación no significa que tengas que pagar. Antes de responder, ordena los hechos:

• Comprueba la fecha. Si han pasado más de seis meses desde la entrega, la acción de saneamiento está extinguida (artículo 1490), aunque el comprador podría intentar otras vías.
• Revisa lo que firmasteis. Si el defecto está descrito en las arras o en la escritura, o si pactasteis la exclusión del saneamiento y no lo conocías, tu posición es fuerte.
• Pide que se acredite. Que el defecto existía al vender, que no estaba a la vista y que tiene la gravedad que exige el artículo 1484. Un informe pericial propio puede ser necesario.
• Responde por escrito y negocia. Muchas reclamaciones se resuelven con una rebaja acordada. Antes de demandar hay que acudir a un medio adecuado de solución de controversias, como la mediación o la negociación entre abogados (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025).

Si el comprador alega que ocultaste el defecto, consulta con un abogado antes de contestar. Lo que digas por escrito puede usarse en un procedimiento.

Antes de decidir

Si estás preparando la venta, el test para saber si es buen momento para vender te ayuda a ordenar plazos, estado de la vivienda y precio en tres minutos. Al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona, que puede revisar contigo qué conviene declarar en las arras antes de anunciar la vivienda.

Esta guía explica las reglas generales del Código Civil. Si conoces un defecto importante, si has hecho obras relevantes o si ya tienes una reclamación, conviene que un abogado revise tu caso antes de firmar o de responder.