Hipoteca inversa, nuda propiedad, renta vitalicia o vender: qué conviene desde los 65

A partir de los 65 años hay cuatro formas de obtener dinero de tu vivienda: venderla, vender la nuda propiedad y seguir viviendo en ella, cambiarla por una renta vitalicia o pedir una hipoteca inversa. Las tres primeras son ventas: dejas de ser propietario y la vivienda sale de tu herencia. La hipoteca inversa es un préstamo: sigues siendo propietario, pero tus herederos reciben la vivienda con una deuda.

La pregunta que ordena la decisión no es cuál da más dinero, sino qué quieres conservar: el uso de tu casa, la propiedad o lo que heredarán los tuyos. Vender no tiene por qué ser la mejor respuesta.

	Vender la vivienda	Vender la nuda propiedad	Renta vitalicia inmobiliaria	Hipoteca inversa
Sigues siendo propietario	No	No	No	Sí
Sigues viviendo en ella	No, salvo que la alquiles	Sí, de por vida	Solo si te reservas el usufructo	Sí
Qué recibes	El precio de la vivienda libre	El precio de la nuda propiedad	Una pensión mientras vivas	Un préstamo, de una vez o en pagos periódicos
IRPF de la operación	Exento si es tu vivienda habitual	Exento si es tu vivienda habitual	Exento al vender, y tributa una parte de cada pensión	No es renta
Qué heredan los tuyos	El dinero que quede	Nada de la vivienda	Nada de la vivienda	La vivienda con la deuda

Fuentes: la exención del artículo 33.4.b de la Ley del IRPF y el criterio de la Agencia Tributaria, la renta vitalicia de los artículos 1802 a 1808 del Código Civil y la hipoteca inversa de la disposición adicional primera de la Ley 41/2007.

La ventaja fiscal que comparten las tres ventas

Si tienes más de 65 años, la ganancia por la venta de tu vivienda habitual está exenta del IRPF sin necesidad de reinvertir (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). La Agencia Tributaria exige que haya sido tu residencia habitual durante al menos tres años con el pleno dominio, y aplica la exención también cuando vendes la nuda propiedad reservándote el usufructo vitalicio y cuando cobras el precio en forma de renta vitalicia. La exención alcanza igualmente a las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.

Si ya no vives en la vivienda, por ejemplo porque te has trasladado a una residencia, puedes venderla con la exención hasta dos años después de dejar de vivir en ella (artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF). Desde el 8 de octubre de 2026, la disposición final tercera del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación en el Congreso, añade un supuesto para quien tiene más de 65 años o está en situación de dependencia severa o de gran dependencia: la vivienda cuenta como habitual si lo fue hasta que se trasladó a un centro especializado o a casa de un familiar hasta el tercer grado. El texto no fija un plazo máximo desde el traslado. Recoge una regla que ya traía el Real Decreto-ley 26/2026, que el Congreso derogó el 2 de octubre. Si el nuevo decreto no se convalida, vuelve a valer solo el plazo de dos años.

Hay una segunda exención que solo interesa si lo que vendes no es tu vivienda habitual, por ejemplo una segunda vivienda o un local: quien tiene más de 65 años no tributa por la ganancia si, en seis meses, destina el importe a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, con un máximo de 240.000 € (artículo 38.3 de la Ley del IRPF). Es un seguro contratado con una aseguradora, distinto de la renta vitalicia inmobiliaria que explicamos más abajo.

Vender la vivienda y mudarte

Es la opción que más dinero pone en tu mano: cobras el precio de la vivienda libre, sin cargas de uso. A cambio tienes que resolver dónde vas a vivir, ya sea comprando una vivienda más pequeña, alquilando o trasladándote a una residencia o a casa de un familiar.

La ganancia queda exenta del IRPF si cumples los requisitos del apartado anterior, pero pagas la plusvalía municipal, porque en una venta la paga quien vende (artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Cómo se calcula en Valencia lo explicamos en la guía de la plusvalía municipal, y el resto de costes, notaría, cancelación de la hipoteca si la hay y comisión de la agencia, en la guía de gastos al vender un piso.

Una variante es vender y firmar un contrato de alquiler con el comprador para seguir en la vivienda. Tu permanencia depende entonces de ese contrato, como explicamos en la guía de la nuda propiedad, que compara las dos fórmulas.

Vender la nuda propiedad y seguir en tu casa

Vendes la propiedad y te reservas el usufructo vitalicio, que es el derecho a usar la vivienda el resto de tu vida. Cobras ahora, sigues pagando el IBI y las reparaciones ordinarias y, cuando el usufructo se extingue, el comprador pasa a tener la propiedad completa. Todo el detalle, del reparto de gastos a la plusvalía, está en la guía para vender la nuda propiedad.

Lo que importa para comparar es cómo se valora. A efectos fiscales, el usufructo vitalicio vale el 70 % del valor total si el usufructuario tiene menos de 20 años, un punto menos por cada año más, con un mínimo del 10 % (artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Con 74 años, el usufructo vale el 15 % y la nuda propiedad el 85 %. Es una cifra fiscal: el precio lo fija la negociación con el comprador, que no podrá usar la vivienda hasta que termine el usufructo y no sabe cuándo será.

Cambiar la vivienda por una renta vitalicia

En el contrato de renta vitalicia, transmites la propiedad de un bien y el comprador se obliga a pagarte una pensión mientras vivas, o mientras viva la persona que designéis (artículos 1802 y 1803 del Código Civil). Con una vivienda, lo habitual es combinarla con la reserva del usufructo: transmites la nuda propiedad, sigues viviendo en casa y, en lugar de un precio único, cobras una pensión. También puede pactarse una parte al contado y el resto en renta.

La cuantía depende de tu edad, del valor de la vivienda, de si te reservas el usufructo y del tipo de interés con el que calcule el comprador. Eso es lo que hace un simulador de renta vitalicia inmobiliaria: convierte el valor que transmites en una pensión según cuánto tiempo se espera que tenga que pagarla. Pide el cálculo por escrito y compáralo con el precio que te ofrecerían por la nuda propiedad al contado.

El riesgo que hay que conocer antes de firmar. Si el comprador deja de pagar, la ley no te devuelve la vivienda: solo puedes reclamar judicialmente las pensiones atrasadas y el aseguramiento de las futuras (artículo 1805 del Código Civil). Por eso conviene preguntar en la notaría qué garantía se puede pactar e inscribir en la escritura para el caso de impago, y saber quién es el comprador y su solvencia. La renta es nula si quien la recibe fallece en los veinte días siguientes a la firma por una enfermedad que ya padecía (artículo 1804).

Cómo tributa. La venta genera una ganancia, que se calcula por la diferencia entre el valor actual financiero actuarial de la renta y lo que te costó la vivienda (artículo 37.1.j de la Ley del IRPF). Si es tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, esa ganancia está exenta, como hemos visto. Las pensiones que cobras después tributan como rendimientos del capital mobiliario, pero solo una parte de cada una: un porcentaje fijo según tu edad al constituir la renta, que es del 8 % si tenías más de 70 años y del 20 % entre 66 y 69 (artículo 25.3 de la Ley del IRPF). Y como es una venta, pagas la plusvalía municipal.

Pedir una hipoteca inversa

Es la única opción en la que sigues siendo propietario. La ley la define como un préstamo o crédito con garantía de tu vivienda habitual que cumple cuatro requisitos (disposición adicional primera de la Ley 41/2007):

• Quién la pide. El solicitante y los beneficiarios que designe tienen 65 años o más, están en situación de dependencia o tienen reconocida una discapacidad igual o superior al 33 %.
• Cómo se cobra. El dinero se recibe de una vez o en disposiciones periódicas.
• Cuándo se devuelve. La deuda solo es exigible cuando fallece el prestatario o, si así se pacta, el último de los beneficiarios.
• La vivienda tiene que estar tasada y asegurada contra daños.

Solo pueden concederla las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las aseguradoras autorizadas, que deben ofrecerte asesoramiento independiente teniendo en cuenta tu situación financiera y los riesgos del producto. La escritura está exenta de actos jurídicos documentados y la notaría y el registro tienen aranceles reducidos (misma disposición, apartados 7 a 9). Según el Banco de España, lo que recibes depende del valor de la vivienda, de tu edad y la de tu cónyuge y de si cobras durante un plazo o de por vida, y la entidad puede ofrecerte un seguro de renta vitalicia para que los pagos no terminen.

Qué pasa al fallecer. Tus herederos pueden cancelar la deuda pagando lo debido con sus intereses, sin compensación por cancelarla, por ejemplo con dinero propio o con una hipoteca nueva. Si no lo hacen, la entidad cobra con los bienes de la herencia, pero solo hasta donde alcancen (apartados 5 y 6). Lo habitual es que vendan la vivienda y paguen con el precio.

Lo que hay que vigilar. La deuda crece cada mes con lo que recibes y con los intereses, así que cuanto más vivas y más dinero dispongas, menos patrimonio quedará para tus herederos. Y si vendes la vivienda en vida, la entidad puede dar por vencido el préstamo salvo que sustituyas la garantía (apartado 5).

Cómo tributa. Lo que recibes no es renta: son disposiciones de un préstamo, y la Agencia Tributaria las considera no sujetas al IRPF cuando la operación cumple la Ley 41/2007. Como no vendes nada, tampoco hay plusvalía municipal. La pagarán tus herederos al recibir la vivienda.

Un ejemplo con números

Ejemplo hipotético. Carmen tiene 74 años y vive desde hace 30 en su piso de Valencia, que es suyo al 100 % y vale 250.000 €. No tiene hipoteca. Las cifras de la tabla ilustran la mecánica de cada opción, no son ofertas del mercado.

	Vender	Nuda propiedad	Renta vitalicia con usufructo	Hipoteca inversa
Dónde vive Carmen	Tiene que mudarse	En su piso, de por vida	En su piso, de por vida	En su piso, de por vida
Valor de referencia de lo que cede	250.000 €	212.500 €, el 85 % fiscal	212.500 €, el 85 % fiscal	No cede nada
Qué cobra	El precio que pague el comprador	El precio que negocie, por debajo del valor libre	Una pensión, por ejemplo de 700 € al mes	Un préstamo, por ejemplo de 500 € al mes
IRPF de la operación	Exento	Exento	Exento	No es renta
IRPF de lo que cobra cada año	Nada	Nada	El 8 % de la pensión: 672 € de 8.400 €	Nada
Plusvalía municipal	La paga Carmen	La paga Carmen, por la nuda propiedad	La paga Carmen, por la nuda propiedad	No hay, la pagarán sus herederos
IBI y reparaciones ordinarias	Del comprador	De Carmen	De Carmen	De Carmen
Qué heredan sus hijos	El dinero que quede	Nada del piso	Nada del piso	El piso con la deuda: 60.000 € más intereses si cobra 500 € al mes durante diez años

Con la renta vitalicia, Carmen cobra mientras viva: si vive mucho, recibe más de lo que vale lo que cedió, y si fallece pronto, menos. Con la hipoteca inversa ocurre lo contrario para sus hijos: cuanto más viva y más disponga, mayor es la deuda que heredan. La plusvalía depende del valor catastral del suelo y se calcula como explicamos en la guía de Valencia.

Cómo elegir

Tres preguntas ayudan a descartar opciones antes de pedir ofertas:

1. ¿Quieres seguir en tu casa? Si no, vender suele ser lo más sencillo y lo que más dinero pone en tu mano, y con más de 65 años la ganancia de tu vivienda habitual no paga IRPF.
2. ¿Quieres que la vivienda pase a tus hijos? Si es así, la hipoteca inversa es la única que la mantiene en tu herencia, con la deuda. Con la nuda propiedad o la renta vitalicia sale de ella.
3. ¿Prefieres un capital o un ingreso mensual? El capital te da margen para decidir. La pensión vitalicia te protege si vives muchos años, pero depende de que el comprador pague, y la hipoteca inversa con pagos periódicos depende de lo que pactes con la entidad.

Si tus hijos esperan heredar la vivienda, conviene hablarlo con ellos antes de firmar. En algunas familias, un hijo prefiere comprar la nuda propiedad o adelantar el dinero, y esa conversación cambia las opciones.

Antes de decidir

Cualquiera de las cuatro opciones parte del mismo dato: cuánto vale tu vivienda libre hoy. Sin él no puedes saber si una oferta por la nuda propiedad, una pensión vitalicia o el importe de una hipoteca inversa son razonables. Nuestro test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos tu plazo, tu situación y tu precio, y al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica las reglas generales. Antes de firmar, conviene que un asesor fiscal y financiero independiente compare las ofertas con tus números, que un notario revise las garantías del contrato y que tu familia participe en la decisión, porque afecta a lo que heredarán.