Vender la nuda propiedad: cómo vender tu casa y seguir viviendo en ella

Sí, puedes vender tu casa y seguir viviendo en ella: vendes la nuda propiedad y te reservas el usufructo. Cobras ahora una parte de su valor, sigues usando la vivienda el resto de tu vida y, cuando el usufructo se extingue, normalmente por fallecimiento, el comprador pasa a tener la propiedad completa.

El comprador paga menos que por la vivienda libre, porque no podrá usarla hasta que termine el usufructo, y la cifra depende sobre todo de tu edad. Si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta del IRPF.

En esta guía verás qué conservas y qué vendes, cómo se valora el usufructo para los impuestos, quién compra, qué pasa al fallecer, qué pagas de IRPF y de plusvalía municipal y qué otras opciones hay para seguir en tu casa.

Usufructo y nuda propiedad: qué conservas y qué vendes

El usufructo da derecho a disfrutar un bien ajeno con la obligación de conservar su forma y sustancia (artículo 467 del Código Civil). Quien lo tiene puede vivir en la vivienda, alquilarla e incluso vender su derecho, aunque esos contratos terminan cuando termina el usufructo (artículo 480).

La nuda propiedad es la propiedad sin el uso. El nudo propietario puede venderla, pero no alterar la vivienda ni hacer nada que perjudique al usufructuario (artículo 489). Cuando el usufructo se extingue, recupera el uso y la vivienda se le entrega (artículo 522). El usufructo se extingue, entre otras causas, por la muerte del usufructuario, por llegar el plazo pactado o por renuncia (artículo 513).

Después de la venta, los gastos se reparten así:

Gasto	Quién lo paga	Referencia
IBI	Usufructuario	Artículos 61 y 63 de la Ley de Haciendas Locales
Reparaciones ordinarias, las del desgaste por el uso	Usufructuario	Artículo 500 del Código Civil
Reparaciones extraordinarias	Nudo propietario	Artículo 501
Cargas y contribuciones anuales	Usufructuario	Artículo 504
Contribuciones impuestas sobre el capital	Nudo propietario	Artículo 505

Las cuotas y derramas de la comunidad de propietarios conviene dejarlas pactadas por escrito en la escritura, para evitar discusiones después.

Cómo se valora el usufructo para los impuestos

La ley fija una regla para el usufructo vitalicio: vale el 70 % del valor total de la vivienda si el usufructuario tiene menos de 20 años, y un punto menos por cada año más, con un mínimo del 10 %. La nuda propiedad vale la diferencia. Esta regla está en el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para herencias y donaciones, y en el artículo 10 de la ley del impuesto de transmisiones patrimoniales, el que paga quien te compra. La Agencia Tributaria lo resume en una regla práctica: el usufructo vale 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje.

Edad del usufructuario	Usufructo	Nuda propiedad
60 años	29 %	71 %
65 años	24 %	76 %
70 años	19 %	81 %
75 años	14 %	86 %
79 años o más	10 %	90 %

Son porcentajes fiscales: sirven para calcular impuestos, no fijan el precio. El precio lo acordáis comprador y vendedor, y el comprador tendrá en cuenta el valor de la vivienda, cuánto tiempo puede tardar en usarla y los gastos que le tocarán.

Quién compra la nuda propiedad

Puede comprarla un particular que busca una inversión a largo plazo, un familiar o una empresa. Algunas cosas que conviene saber según quién compre:

• Un familiar. Para tu IRPF, si el precio es inferior al normal de mercado, se toma el valor de mercado (artículo 35.2 de la Ley del IRPF). Vender a un hijo a un precio simbólico no evita la tributación.
• Una empresa. Desde el 1 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades cuyo objeto social incluye adquirir inmuebles tienen limitado comprar viviendas por menos del 70 % de su valor de tasación de mercado (artículo 1 del Real Decreto-ley 26/2026). Es una norma pendiente de convalidación en el Congreso, y su texto habla de la adquisición de una vivienda sin mencionar la nuda propiedad, así que pide al notario que confirme cómo afecta a tu operación.
• Cualquier comprador. Paga el impuesto de transmisiones patrimoniales por la nuda propiedad que adquiere, según la Agencia Tributaria.

Qué pasa cuando fallece el usufructuario

Con la muerte del usufructuario, el usufructo se extingue y el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio de forma automática. No hay una nueva compra: es el propio régimen del usufructo, como explica la Agencia Tributaria.

• Para ti y tus herederos. La vivienda ya no forma parte de tu herencia. Lo que heredarán, en su caso, es lo que quede del dinero que cobraste. La extinción del usufructo por fallecimiento no tributa en el IRPF del usufructuario, porque la ley excluye las transmisiones por causa de muerte (artículo 33.3.b de la Ley del IRPF).
• Para el comprador. Si compró la nuda propiedad, paga entonces el impuesto de transmisiones patrimoniales por el valor del usufructo que se consolida: el porcentaje que tenía el usufructo al venderse, aplicado al valor de la vivienda en ese momento. No tributa en el IRPF por la consolidación, según el mismo cuadro de la Agencia Tributaria.

Si en algún momento te mudas a una residencia o a casa de un familiar, el usufructo sigue siendo tuyo: puedes alquilar la vivienda y cobrar la renta mientras vivas (artículos 471 y 480 del Código Civil), aunque ese alquiler terminará cuando se extinga el usufructo.

El IRPF de quien vende

Vender la nuda propiedad genera una ganancia o pérdida patrimonial en tu IRPF. El usufructo que te reservas no tributa, porque no lo transmites, según el cuadro de la Agencia Tributaria. La ganancia tributa en la base del ahorro, entre el 19 % y el 30 % en 2026 (artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF). Cómo se reparte el valor de compra de la vivienda entre lo que vendes y lo que conservas es un cálculo que conviene encargar a un asesor fiscal.

Si tienes más de 65 años, la ganancia puede quedar exenta. La Agencia Tributaria aplica la exención por venta de la vivienda habitual cuando el titular, mayor de 65 años, ha tenido el pleno dominio de su vivienda habitual durante al menos tres años seguidos y transmite la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio. La exención vale también para las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, y se aplica tanto si cobras un capital como una renta vitalicia. La Dirección General de Tributos lo confirmó en la consulta vinculante V1342-19.

La plusvalía municipal

La venta de la nuda propiedad también paga plusvalía municipal, porque transmites la propiedad, aunque sea sin el uso (artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales), y en una venta la paga quien vende (artículo 106). El usufructo que te reservas no tributa, porque no hay transmisión, como explicó la Dirección General de Tributos en un caso de donación de la nuda propiedad (consulta V0115-18).

Para los derechos sobre la vivienda, el valor del suelo se reparte con las reglas del impuesto de transmisiones patrimoniales (artículo 107.2 de la ley). La ordenanza de Valencia lo concreta en su artículo 8: la nuda propiedad se computa por la diferencia hasta el 100 % del porcentaje del usufructo. Y si el usufructo se reserva para dos personas a la vez y de forma sucesiva, se tiene en cuenta solo la edad de la más joven.

Ejemplo hipotético. María tiene 72 años y vive desde hace 25 años en su piso de Valencia, del que tiene el pleno dominio. Vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio. El valor catastral del suelo es de 40.000 €.

Concepto	Escritura hasta el 30 de noviembre de 2026	Escritura desde el 1 de diciembre, si se convalida el RDL 26/2026
Usufructo y nuda propiedad	17 % y 83 %	17 % y 83 %
Suelo que corresponde a la nuda propiedad	33.200 €	33.200 €
Coeficiente por 20 años o más	0,40	0,30
Base imponible	13.280 €	9.960 €
Plusvalía al 29,70 %	3.944,16 €	2.958,12 €

Los coeficientes y el tipo son los que explicamos en la guía de la plusvalía en Valencia, donde también verás el método de la ganancia real y cuándo no se paga. Es un cálculo simplificado por el método objetivo. En el IRPF, María podría aplicar la exención de mayores de 65 años, y seguiría pagando el IBI como usufructuaria.

Si la vivienda ya tiene un usufructo

Si heredaste la nuda propiedad y otra persona tiene el usufructo, por ejemplo tu madre, puedes vender tu nuda propiedad, pero el comprador tendrá que respetar ese usufructo (artículo 489 del Código Civil). Para vender la vivienda entera tienen que vender a la vez el nudo propietario y el usufructuario, cada uno su derecho. En ese caso, según la Agencia Tributaria, ninguno de los dos puede aplicar la exención de mayores de 65 años por vivienda habitual, aunque viva en ella.

Otras formas de seguir en tu casa

Vender la nuda propiedad no es la única opción. Estas son las otras dos más conocidas:

	Nuda propiedad con usufructo	Venta con alquiler posterior	Hipoteca inversa
Sigues siendo propietario	No, conservas el usufructo	No	Sí
Qué recibes	El precio de la nuda propiedad	El precio de la vivienda entera	Un préstamo, de una vez o en pagos periódicos
Qué pagas mientras vives allí	IBI y reparaciones ordinarias	La renta del alquiler	La deuda no se puede exigir hasta el fallecimiento
Al fallecer	El comprador recibe el pleno dominio	El alquiler termina	Los herederos deciden si pagan la deuda

Venta con alquiler posterior. Vendes la vivienda completa y firmas un contrato de alquiler con el comprador. Tu permanencia depende de ese contrato: con carácter general dura al menos cinco años, o siete si el comprador es una persona jurídica, salvo que tú decidas irte (artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Después se aplican las prórrogas del artículo 10, que el Real Decreto-ley 27/2026 ha cambiado a falta de convalidación, como explicamos en vender un piso con inquilino. En la consulta V1342-19, Tributos consideró exenta también esta fórmula para un mayor de 65 años que vende su vivienda habitual.

Hipoteca inversa. Es un préstamo con garantía de tu vivienda habitual para personas de 65 años o más, en situación de dependencia o con una discapacidad igual o superior al 33 %. La deuda solo se puede exigir cuando fallece el titular, o el último beneficiario si así se pacta. Al fallecer, los herederos pueden cancelarla pagando lo debido sin compensación por la cancelación, y si no lo hacen, el acreedor solo puede cobrar con los bienes de la herencia. Solo la pueden conceder entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito y aseguradoras autorizadas, que deben ofrecer asesoramiento independiente (disposición adicional primera de la Ley 41/2007).

Cada fórmula reparte de forma distinta el dinero que recibes, lo que pagas y lo que heredan los tuyos. Conviene compararlas con tus números y hablarlo con la familia antes de elegir.

Antes de decidir

Para negociar la venta de la nuda propiedad necesitas saber cuánto vale tu vivienda libre, porque es la base de cualquier oferta. También te ayudará conocer los costes de la operación, que repasamos en la guía de gastos al vender un piso.

Nuestro test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos tu plazo, tu situación y tu precio, y al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica las reglas generales. Antes de firmar, conviene que un notario y un asesor fiscal revisen tu caso concreto: tu edad, cuánto tiempo llevas en la vivienda, quién compra y cómo se cobra el precio cambian el resultado.