Vender un piso con inquilino: el contrato, el derecho de compra y la fianza

Sí, puedes vender un piso alquilado sin esperar a que termine el contrato. El comprador pasa a ser el nuevo arrendador y tiene que respetar el alquiler, y el inquilino tiene derecho a comprar antes que nadie, al mismo precio y en las mismas condiciones. Lo que cambia respecto a vender una vivienda vacía es quién puede estar interesado y cuánto tarda la operación.

Desde octubre de 2026 el inquilino ya no puede renunciar a su derecho de compra y, cuando el contrato cumple su plazo mínimo, se prorroga por periodos de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica. Si el arrendador no quiere prorrogarlo, tiene que avisar con seis meses y, salvo excepciones, indemnizar al inquilino. Las dos reglas vienen de reales decretos-leyes que el Congreso todavía tiene que convalidar.

En esta guía verás qué tiene que respetar el comprador, cómo funciona el derecho de compra del inquilino, qué ha cambiado en las prórrogas, qué pasa con la fianza y cuándo puede compensar esperar. Las reglas salen de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su texto consolidado de octubre de 2026.

Qué pasa con el contrato cuando vendes

La venta no termina el alquiler. Según el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador: desde la firma cobra la renta y responde del contrato. Lo que tiene que respetar depende de lo pactado:

Contrato	Qué tiene que respetar el comprador
Cualquier contrato de vivienda	Los cinco primeros años de vigencia, o siete si el arrendador que vende es una persona jurídica
Duración pactada de más de cinco años, o siete con persona jurídica	Toda la duración pactada, salvo que el comprador esté protegido por el Registro de la Propiedad
Cláusula que dice que la venta extingue el alquiler	Solo el tiempo que falte para cumplir esos cinco o siete años

El comprador está protegido por el Registro cuando reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria: compra de buena fe y a título oneroso a quien figura en el Registro con facultades para vender, e inscribe su compra. En ese caso solo soporta el alquiler hasta los cinco o siete años, y quien vende debe indemnizar al inquilino con una mensualidad de la renta en vigor por cada año que falte por cumplir más allá de ese plazo. Si tu contrato tiene una duración larga, revísalo antes de negociar.

El derecho de compra del inquilino

El inquilino tiene un derecho de adquisición preferente: puede comprar antes que cualquier otro interesado y en las mismas condiciones (artículo 25). Funciona en dos momentos:

• Antes de vender (tanteo). Tienes que notificarle de forma fehaciente tu decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales. Desde el día siguiente, tiene treinta días naturales para decidir si compra. Los efectos de la notificación caducan a los 180 días naturales, así que si la venta se retrasa más conviene repetirla.
• Después de vender (retracto). Si no se le notificó, si faltaba algún requisito o si al final vendes más barato o en condiciones mejores para el comprador, el inquilino puede ponerse en el lugar del comprador con las mismas condiciones (artículo 1521 del Código Civil), reembolsándole el precio y los gastos (artículo 1518). Tiene treinta días naturales desde que el comprador le notifica la venta y le entrega copia de la escritura.

Hay tres detalles más que conviene conocer:

• Ya no se puede renunciar. Hasta el 30 de septiembre se podía pactar en el contrato que el inquilino renunciaba a este derecho. Desde el 1 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 26/2026 lo prohíbe, a falta de su convalidación en el Congreso. Si tu contrato es anterior y recoge una renuncia, consulta con un profesional cómo te afecta el cambio.
• Sin notificación no hay inscripción. Para inscribir la venta de una vivienda alquilada en el Registro de la Propiedad hay que justificar que se hicieron las notificaciones. Y si la vivienda no está alquilada, el vendedor tiene que declararlo en la escritura (artículo 25.5).
• Ventas conjuntas. Si vendes el piso junto con otros inmuebles, la notificación tiene que indicar el precio que corresponde a la vivienda alquilada y los criterios objetivos con los que se ha calculado. Es otra regla del RDL 26/2026, también pendiente de convalidación.

Para que quede constancia del contenido y de la recepción, la notificación se suele hacer por burofax con certificación de texto o mediante notario. Y conviene que el contrato de arras con tu comprador recoja que el inquilino tiene este derecho.

Ejemplo hipotético. Aceptas una oferta de 230.000 € y notificas al inquilino el precio y las condiciones por burofax, que recibe el 2 de marzo. Desde el 3 de marzo tiene treinta días naturales, hasta el 1 de abril, para decidir si compra por 230.000 € en esas condiciones. Si no lo hace, puedes vender a tu comprador. Pero si después firmaras la escritura por 220.000 €, el inquilino podría ejercer el retracto, porque el precio efectivo sería inferior al notificado.

Las prórrogas del contrato desde octubre de 2026

El Real Decreto-ley 27/2026, en vigor desde el 2 de octubre, ha reescrito el artículo 10 de la ley, que regula qué pasa cuando el contrato de vivienda habitual cumple sus cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica:

	Hasta el 1 de octubre de 2026	Desde el 2 de octubre de 2026, pendiente de convalidación
Preaviso del arrendador para no prorrogar	Cuatro meses	Seis meses
Preaviso del inquilino	Dos meses	Dos meses
Si nadie avisa	Prórroga anual hasta tres años más	Prórroga por periodos sucesivos de cinco años, o siete con persona jurídica
Si el arrendador no prorroga	Sin indemnización	Al menos doce mensualidades de la renta de una vivienda parecida, y nunca menos de una mensualidad por año vivido

La indemnización se calcula, siempre que sea posible, con el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, y se paga al entregar la vivienda. La venta no la elimina: la ley dice expresamente que corresponde al comprador que se subroga como arrendador.

No hay indemnización en algunos casos, que deben constar por escrito en el preaviso (artículo 10.2):

• El arrendador es una persona física y necesita la vivienda para vivir en ella o para un familiar hasta el segundo grado. Si no la ocupa en tres meses desde la entrega, se debe la indemnización.
• El inquilino no ha vivido en la vivienda más de seis de los últimos doce meses sin causa justificada, o tiene otra vivienda apta en el mismo municipio.
• Las partes firman un nuevo contrato, o el inquilino rechaza una oferta fehaciente de contrato nuevo de al menos cinco años (siete con persona jurídica) con una renta que respete las reglas del artículo 17.6 de la ley.

El cambio se aplica a los contratos vigentes en los vencimientos posteriores a su entrada en vigor. Si quedaban menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador puede avisar con cuatro meses, y los contratos que ya estaban en la prórroga anual de hasta tres años la terminan con las reglas anteriores (disposición transitoria del decreto). Además, el RDL 26/2026 permite al inquilino que esté al corriente de pago, y lo haya estado los ocho meses anteriores, pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años en algunos contratos de vivienda habitual, como aquellos cuyo plazo obligatorio termina antes del 31 de diciembre de 2028 (su disposición final quinta). El RDL 27/2026 regula cómo se combinan las dos prórrogas.

Los dos decretos están en vigor, pero quedan derogados si el Congreso no los convalida en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución).

Ejemplo hipotético. Tu inquilino lleva seis años en el piso y una vivienda parecida se alquila por 1.000 € al mes según el sistema de referencia. Si el RDL 27/2026 se convalida y el comprador, ya como arrendador, decide no prorrogar al vencimiento sin que se dé ninguna excepción, tendría que pagarle al menos 12.000 €: doce mensualidades, porque seis años darían menos. Un comprador informado tendrá en cuenta este coste al hacer su oferta.

La fianza

Al firmar el alquiler, el inquilino entrega una fianza de una mensualidad de renta. No se actualiza durante los cinco primeros años, o siete con persona jurídica, y además se puede pactar una garantía adicional de como máximo dos mensualidades en los contratos de hasta esos plazos (artículo 36). Desde el 1 de octubre de 2026, al terminar el contrato las partes tienen que firmar un documento sobre el estado de la vivienda, según la redacción del RDL 26/2026, pendiente de convalidación.

En la Comunitat Valenciana, el arrendador debe depositar la fianza en la Generalitat en el plazo de un mes desde la firma del contrato, con recargo si lo hace tarde, según la Conselleria de Hacienda. Si vendes, el depósito sigue a nombre de quien lo hizo, y al terminar el contrato el nuevo propietario puede pedir la devolución aportando la escritura de compra o una nota simple.

Como el comprador asume las obligaciones del arrendador, será él quien tenga que devolver la fianza al inquilino. Por eso conviene que las arras y la escritura digan cómo se compensa su importe, por ejemplo descontándolo del precio, y que entregues al comprador el justificante del depósito.

Vender con el inquilino dentro o esperar

	Vender con el inquilino dentro	Esperar a que termine el contrato
Quién puede comprar	Sobre todo el propio inquilino y los inversores	También quien busca vivienda para vivir
Calendario	Puedes vender cuando quieras	Dependes del vencimiento y de las prórrogas
Renta	La cobra el comprador desde la firma	La sigues cobrando tú hasta el final
Visitas	Hay que acordarlas con el inquilino	La vivienda vacía se enseña con libertad

Esperar puede tener sentido si queda poco para el vencimiento y sabes que el inquilino se irá, por ejemplo porque él mismo ha avisado de que no quiere prorrogar. Si quedan años de contrato, o el inquilino puede pedir una prórroga, esperar no te da una fecha segura.

Otra vía es acordar con el inquilino que deje el piso antes. Tiene que ser una decisión libre suya, que puede incluir una compensación, y conviene ponerla por escrito con ayuda de un profesional.

Quién compra un piso alquilado

• El propio inquilino. Conoce la vivienda y tiene preferencia por ley. Pregúntale pronto si le interesa, antes de buscar otros compradores.
• Inversores. Buscan una renta, así que mirarán el importe del alquiler, la fecha de vencimiento, si el inquilino paga al día y el coste de las nuevas reglas de prórroga, aunque estén pendientes de convalidación. Ten preparados el contrato, los recibos y el justificante del depósito de la fianza.
• Empresas. Desde el 1 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades cuyo objeto social incluye adquirir inmuebles tienen limitado comprar viviendas por menos del 70 % de su valor de tasación de mercado, salvo excepciones como destinarlas a vivienda asequible o social durante al menos cinco años (artículo 1 del RDL 26/2026, pendiente de convalidación).
• Quien busca vivienda para vivir. Solo le encaja si el contrato vence pronto. Con las reglas del RDL 27/2026, si se convalida, tendrá que avisar con seis meses, y solo se librará de la indemnización si es una persona física que necesita la vivienda para sí o para un familiar cercano.

Qué decirle al inquilino

La venta va mejor si el inquilino colabora. Algunas pautas:

1. Cuéntaselo pronto y explícale que su contrato sigue igual con el nuevo propietario.
2. Pregúntale si le interesa comprar.
3. Acordad cómo y cuándo se harán las visitas, con avisos razonables.
4. Cuando tengas precio y condiciones, notifícaselo de forma fehaciente, aunque ya lo hayáis hablado.
5. Tras la firma, dile quién es el nuevo arrendador y dónde tiene que pagar la renta.

Los impuestos si el piso estaba alquilado

La plusvalía municipal se calcula igual que en cualquier venta, y la explicamos en la guía de la plusvalía en Valencia.

En el IRPF hay dos diferencias. Como no es tu vivienda habitual, no puedes aplicar las exenciones de la vivienda habitual: la de reinversión en otra vivienda habitual, según la Agencia Tributaria, y la de mayores de 65 años por vender la vivienda habitual. Si tienes más de 65 años, sí existe otra vía: la ganancia queda exenta si reinviertes lo obtenido en seis meses en una renta vitalicia asegurada, con un máximo de 240.000 € (artículo 38.3 de la Ley del IRPF). Además, el valor de adquisición se reduce en las amortizaciones de los años de alquiler (artículo 35 de la Ley del IRPF), restando en todo caso la amortización mínima aunque no la hayas deducido como gasto (artículo 40 del Reglamento). Eso aumenta la ganancia que tributa.

Antes de poner el piso a la venta

Reúne el contrato de alquiler y sus anexos, la fecha de inicio y de vencimiento, los últimos recibos y el justificante del depósito de la fianza. Con eso sabrás qué tiene que respetar el comprador y podrás contestar a cualquier interesado. Si además tienes hipoteca, revisa cómo se cancela al vender.

En nuestro test para saber si es buen momento para vender, una vivienda con inquilino es uno de los casos que llevan a recomendar un análisis personalizado, como explicamos en cómo saber si es buen momento para vender tu casa. En tres minutos ordena tu situación, y al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica las reglas generales, que además están cambiando. Antes de notificar al inquilino o firmar las arras, conviene que un abogado o un profesional inmobiliario revise tu contrato y tu caso concreto.