Vender una VPO en la Comunitat Valenciana: visado, tanteo, precio máximo y descalificación

Sí, puedes vender una vivienda de protección oficial (VPO) en la Comunitat Valenciana mientras siga protegida, pero no como una vivienda libre. El precio no puede superar el máximo legal, el comprador tiene que cumplir los requisitos de acceso y el contrato necesita el visado de la Administración (artículo 49 de la Ley 8/2004). Además, la Generalitat tiene derecho a comprarla en tu lugar, en las mismas condiciones (artículo 50).

En una segunda venta, el trámite central es el visado: si se concede, la Generalitat renuncia al tanteo (artículo 48 del Decreto 180/2024). Y cuando termina el plazo de protección, la vivienda pasa a ser libre sin ninguna declaración, porque la normativa valenciana vigente no admite la descalificación voluntaria (artículo 8).

Esta guía explica las normas vigentes en octubre de 2026, cuánto dura la protección y cómo comprobarla, qué es la descalificación, cómo se fija el precio máximo, cómo funcionan el tanteo y el visado y dónde se tramita.

Qué normas se aplican en 2026

En la normativa valenciana, las antiguas VPO se llaman viviendas de protección pública. Su régimen está en la Ley 8/2004 de la vivienda y en el Decreto 180/2024, que se aplica a todas las viviendas protegidas calificadas en la Comunitat Valenciana, con reglas transitorias para las calificadas con normas anteriores (artículo 1 y disposición transitoria segunda). Varias normas han cambiado este régimen en los últimos años:

Norma	Qué cambia	Desde
Decreto 68/2023	Sustituye al antiguo Decreto 90/2009, que queda derogado	16 de junio de 2023
Decreto 180/2024	Nuevo régimen de las viviendas protegidas. Del Decreto 68/2023 solo mantiene la parte del patrimonio público de vivienda	12 de diciembre de 2024
Ley 5/2025	Devuelve a la Ley 8/2004 el tanteo y el retracto de la Generalitat (artículos 50 a 53 ter)	1 de junio de 2025
Ley 3/2026	Máximo de 30 años de protección para las viviendas de promoción privada calificadas con normas anteriores	3 de julio de 2026
Ley 5/2026	Reescribe los artículos 7 (duración) y 48 (visado) del decreto y prevé la actualización anual del precio máximo	11 de agosto de 2026
Resolución de 13 de agosto de 2026	Actualiza el valor estándar del precio máximo a 2.568 €/m² útil para los expedientes que indica	15 de agosto de 2026

Si encuentras información basada en el Decreto 90/2009, ten en cuenta que ya no está vigente.

Cuánto dura la protección

La protección se cuenta desde la calificación definitiva (artículo 4.3 del Decreto 180/2024) y su duración depende del tipo de vivienda (artículo 7, en la redacción de la Ley 5/2026):

Tipo de vivienda	Plazo máximo de protección
Regla general	30 años
Construida en suelo que el planeamiento no reserva a vivienda protegida	20 años
Régimen especial de vivienda joven, en propiedad	15 años
Promoción pública, de la Administración o de su sector público	Permanente, salvo descalificación excepcional
Acogida a un plan de vivienda estatal o autonómico	La que fije el plan
Promoción privada calificada con normas anteriores	30 años desde la calificación definitiva, como máximo (Ley 3/2026)

Los garajes y trasteros vinculados siguen el plazo de la vivienda (artículo 7.7). Para las de promoción pública, la Conselleria indica en su sede que mantienen el periodo de protección con el que se calificaron (sede de la Generalitat), así que pide confirmación si es tu caso.

Cómo comprobar el plazo de tu vivienda

• La calificación definitiva. El decreto exige que indique el periodo de protección (artículo 7.8).
• La escritura y la nota simple. Las limitaciones de la vivienda protegida y la duración de la protección se hacen constar en las escrituras para que figuren en el Registro de la Propiedad (artículos 6.2 y 12.3 del Decreto 180/2024).
• Un certificado de la Conselleria. El trámite de información sobre precios máximos y plazo de protección se pide con la escritura o una nota simple, después de pagar una tasa (sede de la Generalitat). Para pedir copias de tu expediente hay otro trámite (sede de la Generalitat).

Descalificar una VPO: qué es y cuándo se puede

Descalificar es sacar la vivienda del régimen de protección antes de que termine su plazo. En la Comunitat Valenciana, las viviendas protegidas no pueden ser objeto de descalificación voluntaria (artículo 8.2 del Decreto 180/2024). El decreto solo prevé dos supuestos, y ninguno lo pide el propietario:

• Forzosa. Es una sanción añadida en infracciones graves o muy graves, con pérdida y devolución de las ayudas y los beneficios fiscales más los intereses legales. Durante diez años no se puede vender ni alquilar por encima de los precios de la vivienda protegida (artículo 72 de la Ley 8/2004).
• Excepcional. La dirección general de vivienda puede acordarla por razones de interés público, con una resolución motivada (artículo 8.2).

Lo que sí ocurre de forma automática es el fin de la protección. Cuando pasa el plazo, la vivienda queda sujeta al régimen general sin necesidad de ninguna declaración (artículo 8.1), y a partir de ahí la vendes como cualquier vivienda libre.

Tampoco hay que confundirla con la libertad de cesión. Si recibiste financiación de un plan de vivienda que prohíbe venderla durante un plazo, puedes pedir autorización para hacerlo antes, devolviendo las ayudas con sus intereses legales (disposición transitoria segunda del Decreto 180/2024 y trámite de la Generalitat). Esa autorización afecta a la prohibición de vender ligada a la ayuda, no es una descalificación.

Ejemplo hipotético. Ana tiene una vivienda de protección pública de promoción privada con calificación definitiva de marzo de 1995. Como se calificó con normas anteriores, su protección duraba como máximo 30 años y terminó en marzo de 2025. Hoy puede venderla a precio libre sin pedir nada. Luis tiene otra de promoción privada calificada en 2010: seguirá protegida, como mucho, hasta 2040. Si vende ahora, necesita un comprador que cumpla los requisitos, respetar el precio máximo y obtener el visado.

El precio máximo de venta

Mientras dura la protección, el precio de venta está limitado (artículo 39 del Decreto 180/2024). La Conselleria lo fija por metro cuadrado útil, y en una segunda venta el máximo es el que corresponde en el momento de la transmisión (artículo 39.10).

El cálculo parte de un valor estándar. El decreto lo fijó en 2.400 €/m² útil al entrar en vigor (disposición transitoria cuarta), la Ley 5/2026 prevé su actualización anual (disposición transitoria sexta) y una resolución de agosto de 2026 lo ha subido a 2.568 €/m² útil para los expedientes que indica. Para tu vivienda, el dato que vale es el que te certifique la Conselleria. Además:

• Promoción privada calificada antes del Decreto 68/2023. El precio máximo puede actualizarse al vigente en la fecha del contrato de venta (disposición transitoria segunda).
• Promoción pública. El máximo es el 85 % del de las viviendas protegidas en la misma fecha y localidad (disposición adicional primera).
• Garajes y trasteros vinculados. Como máximo, el 60 % del precio por metro cuadrado útil de la vivienda, y solo cuentan hasta 25 m² de garaje y 8 m² de trastero. Los locales de negocio no tienen precio limitado (artículo 39).
• Sobreprecio. Es cualquier cantidad por encima del máximo, aunque se cobre como depósito, prima, mejoras o con un contrato de muebles (artículo 40.3 de la Ley 8/2004). Cobrarlo es una infracción muy grave (artículo 69).

Si el precio pactado supera el máximo, la Generalitat puede ejercer el tanteo o el retracto por el precio máximo legal (artículo 50.5 de la Ley 8/2004).

El tanteo y el retracto de la Generalitat

El tanteo permite a la Generalitat comprar antes que el comprador que has encontrado, en las mismas condiciones. El retracto, quedarse la vivienda después de la venta, por ejemplo si no se le notificó como exige la ley. Se aplican en las segundas y siguientes ventas durante todo el periodo de protección (artículo 50 de la Ley 8/2004):

• En las de promoción privada, si la calificación definitiva es posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004, en abril de 2005 (disposición transitoria quinta).
• En las de promoción pública, también si se calificaron antes, cuando su régimen ya preveía estos derechos.
• No se aplican a las ventas dentro de un concurso de acreedores ni a las que cumplen un acuerdo extrajudicial de pagos.

Paso	Plazo	Norma
Notificas al servicio territorial la decisión de vender: tus datos, la vivienda con sus cargas, el precio, la forma de pago y el comprador	La notificación caduca a los seis meses	Artículo 51.1
Completas una notificación defectuosa, si te lo piden	Diez días hábiles	Artículo 51.1
La Generalitat decide si ejerce el tanteo	Sesenta días naturales	Artículo 51.2
Si lo ejerce, paga el precio	Cuatro meses. Si no paga, renuncia y puedes vender en las mismas condiciones durante seis meses	Artículo 51.3
El comprador notifica la compra	Quince días naturales	Artículo 52.1
La Generalitat decide si ejerce el retracto	Sesenta días naturales	Artículo 52.3

Mientras corre el plazo, la Generalitat puede pedir visitar la vivienda, y el plazo se suspende hasta la visita (artículo 51.2). También puede ejercer estos derechos a favor de un ayuntamiento o de otras personas (artículos 53 bis y 53 ter).

En la práctica, la Generalitat indica que en una segunda venta la concesión del visado implica la renuncia al tanteo y no hace falta la comunicación a efectos del tanteo (web de vivienda de la Generalitat). La ley añade que el visado incorporado a la escritura acredita las notificaciones y la renuncia a los dos derechos (artículo 53.1 de la Ley 8/2004). Aun así, confirma con el servicio territorial qué trámite te corresponde.

El visado y la escritura

El visado autoriza al comprador a acceder a la vivienda protegida. Sirve para comprobar que cumple los requisitos de acceso y que el precio no supera el máximo, y necesita la conformidad de una comisión de valoración del servicio territorial (artículo 48 del Decreto 180/2024, en la redacción de la Ley 5/2026). En las segundas ventas lo solicita el comprador (sede de la Generalitat), que tiene que cumplir estos requisitos (artículos 41 y 42 del Decreto 180/2024):

• Ser mayor de edad o menor emancipado.
• Tener nacionalidad española o residencia legal en España.
• No tener el pleno dominio de otra vivienda en España, salvo excepciones como un divorcio en el que el uso de la vivienda se atribuyó al otro cónyuge o un cambio de domicilio por trabajo.
• Ingresos de la unidad familiar de hasta 6,5 veces el IPREM en el régimen general, o 5,5 veces en el de vivienda joven, con incrementos por discapacidad, hijos menores, mayores de 65 años o jóvenes de hasta 35.

Con el visado concedido, la escritura tiene que firmarse en los seis meses siguientes, y el visado se incorpora a ella (artículo 48.4). Sin la calificación definitiva y el visado, el notario no autoriza la escritura ni el registrador la inscribe (artículo 12.2 del Decreto 180/2024), y omitir el visado es una infracción grave (artículo 68 de la Ley 8/2004).

El resto de papeles son los de cualquier venta. En las segundas ventas de vivienda protegida rigen las reglas generales del título de ocupación (artículo 33.5 de la Ley 3/2004), que explicamos en la guía de la licencia de segunda ocupación en Valencia. La lista completa está en la de documentos para vender un piso en la Comunitat Valenciana.

Casos especiales

• Promoción pública. La venta necesita autorización previa de la Conselleria, que hayan pasado cinco años desde el contrato de compraventa y que se hayan pagado todas las cantidades aplazadas (disposición adicional primera del Decreto 180/2024).
• Vivienda con ayudas públicas. Durante el plazo que fije la ayuda no se puede ceder la vivienda inter vivos por ningún título (artículo 6.1), salvo con la libertad de cesión.
• Extinción de condominio. Si sois varios propietarios y uno cede su parte a los demás, hace falta autorización administrativa (trámites de vivienda protegida).

Dónde se tramita

Los trámites de la venta se gestionan en el servicio territorial de vivienda de la Conselleria de cada provincia (contacto de la Conselleria):

Provincia	Dirección
Valencia	Calle Gregori Gea, 27, 46009 València
Alicante	Avenida Aguilera, 1, 03007 Alicante
Castellón	Plaza Juez Borrull, 10, 12003 Castelló de la Plana

La cita previa en Valencia se pide a través de las oficinas PROP, y la información general, en el 012 (contacto). Los trámites de visado, comunicación para el tanteo, información sobre precio y plazo y libertad de cesión están en la sede electrónica de la Generalitat.

Antes de vender

Vender una vivienda protegida pide más preparación que una libre: comprobar el plazo, conocer el precio máximo y encontrar un comprador que cumpla los requisitos. El test para saber si es buen momento para vender repasa en tres minutos tu plazo, tu hipoteca y tu precio, y al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona. Si tu vivienda ya ha salido de la protección, la venta sigue los pasos de la guía quiero vender mi piso.

Esta guía resume las normas vigentes en octubre de 2026. Antes de firmar nada, confirma con el servicio territorial de vivienda el plazo de protección y el precio máximo de tu vivienda, y pide a un profesional que revise tu caso.