Vender una casa heredada sin registrar: documentos y pasos ante notario

Puedes vender una casa heredada que en el Registro de la Propiedad sigue a nombre de la persona fallecida, pero la herencia tiene que inscribirse antes de la venta o a la vez. La ley exige que el derecho de quien vende conste inscrito para inscribir la compra, así que antes de firmar necesitas la escritura de herencia, o el documento que la ley admite en tu caso, con los impuestos de la herencia presentados. Con todo preparado, la herencia y la venta pueden firmarse en la misma notaría, una detrás de otra.

El problema no es firmar la venta, sino inscribirla: sin la herencia inscrita, el comprador no puede inscribir su compra ni su banco la hipoteca. Por eso conviene preparar la escritura de herencia y los impuestos antes de buscar comprador.

Por qué el Registro exige que la herencia esté inscrita

Los herederos suceden a la persona fallecida desde su muerte (artículo 661 del Código Civil), pero el Registro de la Propiedad la sigue mostrando como titular hasta que se inscribe la herencia. Y la Ley Hipotecaria aplica el llamado tracto sucesivo: para inscribir una venta, el derecho de quien vende tiene que constar inscrito antes, y si figura a nombre de otra persona, el registrador deniega la inscripción (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

La misma ley solo exime a los herederos de esa inscripción previa en tres casos (artículo 20):

• Cuando ratifican un contrato privado que firmó la persona fallecida.
• Cuando venden o ceden a un coheredero una finca que se les adjudicó en proindiviso.
• En las ventas hechas en nombre de los herederos en ejecución de una sentencia.

Vender a un tercero no es ninguno de ellos. Y al comprador le importa porque solo lo inscrito le protege: lo que no está inscrito no perjudica a terceros (artículo 32), y quien compra de buena fe a quien figura en el Registro con facultades para vender queda protegido una vez inscribe su compra (artículo 34).

Por qué el banco del comprador pide la inscripción

La hipoteca solo queda válidamente constituida cuando se inscribe en el Registro (artículo 1875 del Código Civil y artículo 145 de la Ley Hipotecaria). Y el Registro solo inscribe la hipoteca si antes puede inscribir la compra, lo que exige que la herencia conste inscrita a vuestro nombre (artículo 20).

Para inscribir la herencia, además, hay que acreditar sus impuestos:

• El Registro no inscribe sin que se acredite el pago de los impuestos del acto (artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria), y los documentos de una herencia no surten efecto en los registros sin constancia de haberse presentado al impuesto de sucesiones (artículo 33 de la ley del impuesto).
• Tampoco inscribe sin la autoliquidación o la declaración de la plusvalía municipal (artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria).
• Si la escritura llega sin los impuestos, el Registro anota su entrada pero suspende la inscripción hasta que se paguen. Ese asiento de presentación dura sesenta días, que pueden llegar a ciento ochenta si hay causa justificada (artículo 255).

Por eso el comprador y su banco querrán que la herencia esté inscrita, o lista para inscribirse con los impuestos pagados, cuando firméis.

Los documentos que necesitas

Documento	Para qué sirve	Dónde se consigue
Certificado de defunción	Acredita el fallecimiento	Registro Civil, también en la sede del Ministerio de Justicia
Certificado de actos de última voluntad	Dice si hay testamento y ante qué notario	Ministerio de Justicia, pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento
Copia autorizada del último testamento	Es el título de la herencia	La notaría que lo autorizó, según el Ministerio de Justicia
Acta de declaración de herederos, si no hay testamento	Es el título de la herencia	Un notario (artículo 55 de la Ley del Notariado)
Escritura de aceptación y adjudicación de herencia	Concreta qué parte de la casa es de cada heredero	La notaría (artículo 14 de la Ley Hipotecaria)
Escritura por la que la persona fallecida adquirió la casa	La pide la Generalitat con el impuesto de sucesiones	Entre sus papeles, o en la notaría que la autorizó
Autoliquidación del impuesto de sucesiones	Sin ella no se inscribe la herencia	Agència Tributària Valenciana, modelo 650
Autoliquidación de la plusvalía de la herencia	Sin ella no se inscribe la herencia	El ayuntamiento (artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria)
Nota simple	Muestra quién figura como titular y las cargas	La sede de los registradores, por 3,01 € por finca según su arancel

Para el modelo 650, la Generalitat pide, entre otros, el certificado de defunción, el de últimas voluntades, el testamento o la declaración de herederos, el título por el que la persona fallecida adquirió cada inmueble y, si aplicas beneficios por parentesco, el libro de familia o un certificado literal de nacimiento, según las instrucciones del modelo. Si sois varios herederos, desde abril de 2026 no hace falta que cada uno vuelva a aportar los que ya presentó otro, según la propia Agència Tributària Valenciana.

Hay un atajo para el heredero único. Si eres el único heredero, nadie más tiene derecho a legítima y no hay una persona designada para hacer la partición, basta el título de la herencia, con los documentos que acrediten que la casa está incluida, para inscribirla a tu nombre sin escritura de adjudicación (artículos 14 y 16 de la Ley Hipotecaria).

Lo que no tienes que hacer es declarar el cambio de titular en el Catastro si la escritura incluye la referencia catastral: lo comunica el notario (artículos 13 y 14 de la Ley del Catastro).

Además necesitarás los documentos de cualquier venta, como el certificado energético, el último recibo del IBI y el certificado de deudas con la comunidad, que repasamos en la guía quiero vender mi piso.

Qué puede hacer el notario el mismo día

Si tienes los documentos y los impuestos de la herencia presentados, en la misma notaría se pueden firmar, una detrás de otra, la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, la de compraventa y, si el comprador la necesita, su hipoteca.

• Envía las escrituras al Registro. Salvo que indiques lo contrario, el notario las presenta por vía telemática y el registrador le comunica la inscripción (artículo 112 de la Ley 24/2001).
• Respeta el orden. Los asientos se practican por su hora de llegada (artículo 112.4), así que, enviadas en ese orden, la herencia entra antes que la venta y la hipoteca.
• Con un plazo máximo. El registrador tiene quince días desde el asiento de presentación para inscribir (artículo 18 de la Ley Hipotecaria).

Lo que el notario no puede hacer es saltarse los impuestos: si sucesiones o la plusvalía no están presentados, el Registro suspende la inscripción (artículo 255). Y si no hay testamento, el acta de declaración de herederos no se cierra antes de veinte días hábiles (artículo 56 de la Ley del Notariado), así que conviene empezar por ahí.

Los plazos que siguen corriendo

La herencia no espera a que aparezca un comprador. Estos plazos cuentan desde el fallecimiento:

Trámite	Plazo	Si no lo cumples
Impuesto de sucesiones	Seis meses, prorrogables otros seis si lo pides en los cinco primeros (artículos 67 y 68 del reglamento)	Recargo del 1 % más otro 1 % por mes completo, y del 15 % con intereses pasados doce meses (artículo 27 de la Ley General Tributaria)
Plusvalía de la herencia en Valencia	Seis meses, prorrogables hasta un año (artículo 15 de la ordenanza)	La bonificación del 95 % para cónyuge, descendientes y ascendientes se pide en ese mismo plazo (artículo 10)
Reducción de sucesiones por la vivienda habitual de la persona fallecida	Conservar la casa cinco años (artículo 10 de la Ley 13/1997)	Si vendes antes, pagas lo que te ahorraste con intereses (artículo 122.2 de la Ley General Tributaria)

La prórroga de sucesiones lleva intereses de demora por el tiempo prorrogado (artículo 68 del reglamento). En la Comunitat Valenciana, la bonificación del 99 % para hijos, cónyuge y padres se mantiene aunque presentes fuera de plazo, siempre que la Administración no te lo haya requerido antes (artículo 12 bis.3 de la Ley 13/1997).

Del fallecimiento a la venta, en un ejemplo

Ejemplo hipotético. Tu padre fallece el 16 de febrero de 2026 en Valencia, con testamento a favor tuyo y de tu hermana. La casa sigue inscrita a su nombre y queréis venderla. Así podríais ordenar los pasos:

Momento	Qué hacéis	Por qué
Unas tres semanas después	Pedís el certificado de últimas voluntades y, con él, la copia autorizada del testamento	El certificado se pide pasados 15 días hábiles
Abril	Firmáis la aceptación y adjudicación de la herencia	Es el título que se inscribe
Mayo	Presentáis sucesiones y la plusvalía de la herencia, con su bonificación	Sin ellos no se inscribe, y el plazo de seis meses acaba en agosto
Mayo o junio	La notaría envía la escritura al Registro	El registrador tiene un máximo de quince días
Desde junio	Ponéis la casa en venta con la nota simple a vuestro nombre	El comprador y su banco comprueban que podéis vender

Si el comprador aparece en abril, antes de la inscripción, podéis firmar la herencia y la venta el mismo día. Pero si los impuestos de la herencia no están presentados, el Registro suspenderá la inscripción, y con ella la de la hipoteca del comprador.

Y si os retrasáis con sucesiones, presentarla con dos meses y medio de retraso y sin requerimiento previo supone un recargo del 3 % de lo que haya que ingresar: el 1 % más otro 1 % por cada uno de los dos meses completos (artículo 27 de la Ley General Tributaria).

Si la casa sigue a nombre de tus abuelos

A veces la casa ni siquiera está a nombre de tu padre o tu madre, sino de tus abuelos, porque nadie inscribió la herencia anterior. Si la herencia de tus abuelos se reparte después de morir tu padre o tu madre, lo que le correspondía se puede adjudicar directamente a sus herederos, y el Registro lo inscribe a vuestro favor haciendo constar las transmisiones intermedias (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

Aun así, son dos herencias distintas, cada una con sus documentos, y la notaría tendrá que revisar qué impuestos quedan pendientes en cada una antes de que podáis vender. Empieza por pedir una nota simple: te dirá a nombre de quién está la casa y cuántos pasos faltan.

Si sois varios herederos

Para vender la casa entera firmáis todos. Si alguno no quiere vender, las salidas, del retracto a la extinción de condominio, están en la guía para vender una casa heredada entre hermanos. Los impuestos de la venta, y por qué vender poco después de heredar suele dejar poca ganancia en el IRPF, los explicamos en la guía para vender un piso heredado.

Cuando la herencia esté lista

Con la herencia inscrita, o lista para inscribirse, puedes plantear la venta con calma. El test para saber si es buen momento para vender ordena en tres minutos tu plazo, el estado de la vivienda y tu precio. Al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona.

Esta guía explica las reglas generales. Cada herencia tiene sus particularidades, así que conviene que la notaría o un abogado revisen tu caso antes de firmar la venta.