Aceptar una herencia con vivienda: escritura, cuaderno particional y cuándo vender

Aceptar una herencia con una vivienda se hace, en la práctica, en una escritura ante notario: la de aceptación y adjudicación de herencia, que recoge quién hereda, qué bienes y deudas hay, cómo se reparten y qué se queda cada uno. Sin esa escritura no puedes inscribir la vivienda a tu nombre ni venderla de forma que el comprador pueda inscribir su compra.

Antes de firmar decides dos cosas: si aceptas pura y simplemente o a beneficio de inventario, que importa si la persona fallecida tenía deudas, y cómo os repartís los bienes entre los herederos. Aquí tienes el proceso en orden, lo que firma cada uno y cuándo puedes poner la vivienda en venta.

Paso	Qué haces	Dato clave
1. Reunir los papeles	Certificado de defunción, de últimas voluntades y testamento o declaración de herederos	El de últimas voluntades se pide pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento
2. Decidir cómo aceptar	Pura y simplemente o a beneficio de inventario	Si hay deudas, el beneficio de inventario limita tu responsabilidad a los bienes de la herencia
3. Inventario y partición	Lista de bienes y deudas, valores y lote de cada heredero	Si sois mayores de edad, podéis repartir como acordéis
4. Escritura	Aceptación y adjudicación ante notario	Es el título para inscribir la vivienda
5. Impuestos	Sucesiones y plusvalía de la herencia	Sucesiones, en seis meses desde el fallecimiento
6. Registro	Inscripción de la vivienda a nombre de quien la recibe	Sin ella, el comprador no puede inscribir su compra

Qué significa aceptar una herencia

Desde el fallecimiento eres «llamado» a la herencia, pero no eres heredero a todos los efectos hasta que aceptas. La aceptación y la renuncia son actos libres (artículo 988 del Código Civil) y tienen tres reglas que conviene saber antes de firmar:

• No se acepta a medias. No puedes aceptar la vivienda y rechazar el resto, ni aceptar con condiciones o a plazo (artículo 990). Lo que sí podéis hacer los herederos es repartir los bienes como queráis una vez aceptada la herencia.
• Es irrevocable. Una vez aceptada, no puedes echarte atrás, salvo que hubiera un vicio en el consentimiento o apareciera un testamento desconocido (artículo 997).
• Se puede aceptar sin decirlo. La aceptación es expresa cuando se hace en un documento público o privado, y tácita cuando haces algo que solo podrías hacer como heredero (artículo 999). Vender o ceder tus derechos sobre la herencia, por ejemplo, supone aceptarla (artículo 1000). En cambio, conservar o administrar provisionalmente los bienes, como pagar el IBI del piso o cerrar el agua, no implica aceptar.

Si alguno de los herederos no se decide y bloquea la venta, cualquier interesado puede pedir a un notario que le comunique que tiene treinta días naturales para aceptar o repudiar. Si no contesta en ese plazo, se entiende que acepta pura y simplemente (artículo 1005). Y si un heredero fallece sin haber aceptado ni renunciado, ese derecho pasa a sus propios herederos (artículo 1006).

Pura y simple o a beneficio de inventario

Es la decisión más importante si no sabes con certeza qué deudas tenía la persona fallecida.

	Pura y simple	A beneficio de inventario
De qué deudas respondes	De todas, también con tus bienes (artículo 1003)	Solo hasta donde alcancen los bienes de la herencia (artículo 1023)
Cómo se hace	En la escritura de aceptación, o de forma tácita	Declaración ante notario (artículo 1011) e inventario notarial con citación de acreedores
Plazos	No hay uno general, salvo el requerimiento del artículo 1005	El inventario empieza en treinta días desde la citación y acaba en otros sesenta, prorrogables hasta un año (artículo 1017)
Vender la vivienda	Cuando la herencia está aceptada y adjudicada	Antes de pagar deudas y legados, solo con autorización de todos los interesados o en subasta notarial (artículo 1024)

Si ya tienes la herencia en tu poder y quieres el beneficio de inventario, tienes que comunicarlo ante notario y pedir el inventario en los treinta días siguientes a saber que eres heredero (artículo 1014). También puedes pedir el inventario antes de decidir, para «deliberar» (artículo 1010). En ese caso, tienes treinta días desde que se termina para decir si aceptas o repudias; si no dices nada, aceptas pura y simplemente (artículo 1019).

Ojo con el último punto de la tabla: con beneficio de inventario, si vendes un bien de la herencia sin autorización de todos los interesados antes de pagar las deudas y los legados, pierdes el beneficio (artículo 1024). Si lo que quieres es vender pronto, habla antes con la notaría sobre cómo ordenar los pagos.

Si las deudas superan claramente a los bienes, la alternativa es renunciar. La renuncia se hace ante notario y tampoco admite marcha atrás.

Qué necesitas para la escritura

La notaría te pedirá:

• El certificado de defunción, que se pide en la sede del Ministerio de Justicia.
• El certificado de actos de última voluntad, que dice si hay testamento y ante qué notario. Se pide pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento.
• El título sucesorio. Es la copia autorizada del último testamento o, si no lo hay, el acta notarial de declaración de herederos (artículo 14 de la Ley Hipotecaria).
• Los documentos de los bienes: la escritura de la vivienda o una nota simple, el último recibo del IBI y, si hay cuentas, los certificados de saldo del banco a la fecha del fallecimiento.
• El DNI de todos los herederos y, si alguno no puede firmar, su poder notarial.

En la propia escritura se hace constar el valor de cada bien. Ese valor importa más de lo que parece: será tu valor de compra cuando vendas. Lo explicamos con un ejemplo en la guía de vender un piso heredado.

El cuaderno particional: cómo se reparte la herencia

El cuaderno particional es el documento que contiene la partición: el inventario de bienes y deudas, su valoración, lo que corresponde a cada heredero según el testamento o la ley, y los bienes que se adjudica cada uno. Normalmente va dentro de la escritura de aceptación y adjudicación.

Quién lo hace depende del caso:

• Los herederos de común acuerdo. Si el testador no hizo la partición y sois mayores de edad, podéis repartir como queráis (artículo 1058 del Código Civil).
• Un contador-partidor. El testador puede nombrar a alguien que no sea heredero para que reparta. Si no lo nombró y no os ponéis de acuerdo, los herederos que representen al menos la mitad de la herencia pueden pedir al notario o al letrado de la Administración de Justicia que nombre uno; esa partición necesita su aprobación, salvo que la confirméis todos (artículo 1057).
• El juez, si no hay acuerdo ni contador-partidor (artículo 1059).

Nadie está obligado a seguir en la indivisión (artículo 1051), y cualquier coheredero puede pedir la partición en cualquier momento (artículo 1052). La partición da a cada heredero la propiedad exclusiva de lo que se le adjudica (artículo 1068).

Con la vivienda hay tres salidas habituales:

1. Se la adjudica un heredero y compensa a los demás con dinero o con otros bienes.
2. Os la adjudicáis entre varios, cada uno con su porcentaje. Para venderla entera tendréis que firmar todos; si ya sabéis que vais a vender, suele ser lo más sencillo.
3. No la adjudicáis todavía y la vendéis desde la comunidad hereditaria, con la firma de todos los herederos tras aceptar.

Si no hay acuerdo entre hermanos, lo vemos en la guía de vender una casa heredada entre hermanos, y para comprar la parte de los demás, en la de extinción de condominio entre hermanos.

Si eres heredero único

Si eres el único heredero, no hay nadie con derecho a legítima y nadie más está facultado para adjudicar, el título sucesorio con los documentos fiscales basta para inscribir los bienes a tu nombre sin escritura de adjudicación (artículo 14 de la Ley Hipotecaria). Aun así, muchos herederos únicos firman la escritura, porque ordena los valores y facilita los trámites con los bancos.

Impuestos al aceptar en la Comunitat Valenciana

Aceptar no es gratis, pero en la Comunitat Valenciana, para hijos, cónyuge y padres, suele costar poco:

• Impuesto de sucesiones. Lo paga cada heredero por lo que recibe, con el modelo 650, en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis. Los hijos, el cónyuge y los padres tienen una reducción de 100.000 € y una bonificación del 99 % de la cuota. Lo explicamos con ejemplos en la guía del impuesto de sucesiones en la Comunitat Valenciana.
• Plusvalía municipal de la herencia. La paga quien hereda. En Valencia, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año, y la herencia entre padres, hijos y cónyuges tiene una bonificación del 95 % (ordenanza fiscal). Está explicada en la guía de la plusvalía municipal en Valencia.
• Notaría y registro. La notaría cobra la escritura y el registro la inscripción, según sus aranceles oficiales. Pide presupuesto antes de firmar: depende del número de bienes, de herederos y de folios.

La escritura y los impuestos van unidos en el tiempo: el Registro no inscribe la herencia sin que se acredite que se han presentado (artículo 254 de la Ley Hipotecaria).

Cuándo puedes vender la vivienda heredada

Puedes vender cuando la herencia esté aceptada y la vivienda adjudicada, o cuando todos los herederos firméis desde la comunidad hereditaria. Lo que pone el límite práctico es el Registro: para inscribir una venta, el derecho de quien vende tiene que constar inscrito antes (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Sin la herencia inscrita, el banco del comprador no podrá inscribir su hipoteca, y eso suele hacer caer la operación.

Por eso el orden más habitual es:

1. Escritura de aceptación y adjudicación.
2. Presentación de sucesiones y de la plusvalía de la herencia.
3. Inscripción de la herencia, que la notaría puede enviar telemáticamente al Registro.
4. Arras con el comprador y escritura de compraventa.

Los pasos 1 y 4 pueden firmarse el mismo día en la misma notaría si los impuestos ya están presentados. Mientras tanto puedes ir preparando la venta: pedir la nota simple, el certificado energético y los papeles de la guía quiero vender mi piso. Si la vivienda no figura en el Registro a nombre de la persona fallecida, hay un paso previo que explicamos en vender una casa heredada sin registrar.

Un ejemplo

Ejemplo hipotético. Elena y Jorge heredan de su madre, fallecida en Valencia en mayo de 2026, un piso en Patraix, una cuenta con 12.000 € y un préstamo personal pendiente de 3.000 €. Hay testamento que los nombra herederos a partes iguales. Como las deudas son pequeñas y conocidas, aceptan pura y simplemente.

• Junio: piden los certificados de defunción y de últimas voluntades y la copia del testamento.
• Septiembre: firman la escritura de aceptación y adjudicación. En el cuaderno particional declaran el piso por su valor de mercado, pagan el préstamo con la cuenta y se adjudican el piso al 50 % y el resto del dinero a partes iguales.
• Octubre: presentan sucesiones y la plusvalía de la herencia con sus bonificaciones, y la notaría envía la escritura al Registro.
• Noviembre: con la herencia inscrita, firman las arras con un comprador, y en diciembre, la escritura de venta.

Si uno de los dos hubiera querido quedarse el piso, la escritura podría haberlo adjudicado entero a esa persona, compensando al otro con dinero.

Antes de poner la vivienda en venta

Cuando la herencia está en marcha, conviene decidir cuanto antes si vendéis, si alguno se queda la vivienda o si la alquiláis, porque eso cambia cómo os la adjudicáis y qué valor os interesa declarar. Para ordenar esa decisión, el test para saber si es buen momento para vender repasa en tres minutos tu plazo, el estado de la vivienda y el precio. Al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona. Y si la vivienda está en Valencia, la guía de vender un piso en Valencia reúne los pasos y los datos de mercado.

Esta guía resume las reglas generales del Código Civil. Cada herencia es distinta, sobre todo si hay deudas, menores, herederos que no se entienden o bienes en otras comunidades autónomas, así que conviene que la notaría o un abogado revisen tu caso antes de firmar.