Dación en pago o vender el piso: qué conviene si no puedes pagar la hipoteca

Si no puedes pagar la hipoteca, tienes dos salidas para no llegar a una ejecución: vender la vivienda y cancelar el préstamo con el precio, o entregarla al banco a cambio de cancelar la deuda, que es la dación en pago. Vender suele ser mejor si la vivienda vale más de lo que debes. La dación encaja cuando vale menos y el banco acepta cancelar la deuda entera.

La diferencia importa porque la deuda no desaparece sola: si vendes por menos de lo que debes, sigues debiendo el resto. En esta guía tienes cuándo te pueden obligar a aceptar la dación, qué impuestos se pagan en cada caso y un ejemplo con números.

	Vender la vivienda	Dación en pago
Qué cancela	La hipoteca, con el precio. Si no llega, el resto sigue pendiente	Toda la deuda, si el acuerdo lo dice
Lo que te queda	La diferencia entre el precio y la deuda	Nada del valor de la vivienda
¿El banco está obligado?	No interviene, salvo para cancelar	Solo en el Código de Buenas Prácticas, si cumples sus requisitos
IRPF	La ganancia tributa, salvo exenciones	Exenta si es tu vivienda habitual y no tienes otros bienes
Plusvalía municipal	La pagas si hay ganancia	Exenta en el mismo caso
Seguir en la vivienda	Lo que pactes con el comprador	Dos años de alquiler dentro del Código

Qué es la dación en pago

Es un acuerdo con el banco: le entregas la vivienda y, a cambio, cancela la deuda. La ley no obliga a los bancos a aceptarla con carácter general. Fuera del caso del Código de Buenas Prácticas que vemos a continuación, es una negociación, y lo que se cancela es lo que diga el acuerdo.

Por eso, si negocias una dación fuera del Código, pide que la escritura diga con claridad que la entrega cancela totalmente la deuda y libera a los avalistas. Sin esa frase, el banco podría considerar el valor de la vivienda como un pago parcial y reclamar el resto, porque del cumplimiento de las obligaciones el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros (artículo 1911 del Código Civil).

Cuándo el banco está obligado a aceptarla

El Real Decreto-ley 6/2012, de protección de deudores hipotecarios sin recursos, creó un Código de Buenas Prácticas al que los bancos se adhieren voluntariamente (artículo 5). Si tu banco está adherido y tú estás en el «umbral de exclusión», las medidas del Código son obligatorias para él.

Los requisitos del umbral de exclusión

Tienen que cumplirse todos (artículo 3):

• Ingresos. Los de toda la unidad familiar no pueden superar tres veces el IPREM anual de catorce pagas. El límite sube a cuatro o cinco veces en casos de discapacidad, dependencia o enfermedad grave.
• Cambio de circunstancias. En los cuatro años anteriores, la carga de la hipoteca sobre la renta familiar ha aumentado, o ha aparecido una situación de especial vulnerabilidad: familia numerosa, monoparental, con un menor, con un miembro con discapacidad, víctima de violencia de género o deudor mayor de 60 años, entre otras.
• Esfuerzo. La cuota de la hipoteca supera el 50 % de los ingresos netos de la unidad familiar, o el 40 % si hay un miembro con discapacidad o dependencia.

Para la dación se añaden otros: que no tengáis otros bienes suficientes para pagar la deuda, que sea la única vivienda en propiedad y la hipoteca se pidiera para comprarla, y que no haya otras garantías o, si las hay, que tampoco tengan con qué pagar (artículo 3.2). Además, el precio de compra de la vivienda no puede superar un límite calculado con el precio medio de la provincia, con un máximo de 250.000 € (artículo 5.2).

Los tres escalones del Código

El Código funciona en orden (anexo):

1. Reestructuración. Pides al banco un plan: una carencia de capital de cinco años (de dos en algunos casos), la ampliación del plazo y una rebaja del interés durante la carencia. El banco tiene un mes para ofrecértelo.
2. Quita. Si el plan es inviable, porque la cuota seguiría por encima del 50 % de los ingresos, puedes pedir una rebaja del capital, que el banco puede aceptar o no.
3. Dación en pago. En los veinticuatro meses desde que pediste la reestructuración, si las medidas anteriores no son viables, puedes solicitar la dación, y el banco está obligado a aceptarla, con la cancelación definitiva de la deuda, de tus responsabilidades personales y de las de los avalistas por esa deuda.

Dos condiciones importantes: la dación del Código no se aplica si ya se ha anunciado la subasta en una ejecución, ni si la vivienda tiene cargas posteriores a la hipoteca, como un embargo. Si estás en esa situación, actúa antes de que avance el procedimiento.

Quedarte dos años de alquiler

Si lo pides al solicitar la dación, puedes quedarte en la vivienda dos años como inquilino, con una renta anual del 3 % de la deuda que había en el momento de la dación (anexo, apartado 3.c). Con una deuda de 150.000 €, serían 4.500 € al año, 375 € al mes.

Vender antes: cuándo compensa

Vender tú tiene una ventaja clara si la vivienda vale más de lo que debes: el banco cobra lo que se le debe y la diferencia es tuya. Con una dación, esa diferencia se pierde.

Para vender con una hipoteca pendiente, el banco te da un certificado del saldo para cancelar en la notaría el día de la firma, y la cancelación se paga con el precio. Lo explicamos paso a paso en la guía de vender un piso con hipoteca.

El problema aparece cuando la vivienda vale menos de lo que debes. Entonces tienes tres opciones:

• Pagar la diferencia en la firma, con ahorros o con ayuda familiar.
• Negociar con el banco que acepte el precio de venta como pago total, una venta con quita. Pide la aceptación por escrito antes de firmar las arras.
• Vender y seguir debiendo el resto, normalmente con un nuevo acuerdo de pago. Es la opción que más conviene evitar, porque te quedas sin vivienda y con deuda.

Si dudas entre esperar o vender, ten en cuenta los plazos: cuantas más cuotas impagas acumulas, más intereses de demora y más cerca estás de una ejecución, que suele acabar en un precio peor que el de una venta preparada.

Los impuestos en cada caso

IRPF

Entregar la vivienda al banco es, fiscalmente, una transmisión: si su valor supera lo que pagaste por ella, hay ganancia. La ley la deja exenta cuando se dan estas condiciones (artículo 33.4.d de la Ley del IRPF):

• Es la vivienda habitual del deudor o del avalista.
• Se entrega para cancelar una deuda garantizada con hipoteca sobre esa vivienda, con un banco o un prestamista profesional.
• El propietario no tiene otros bienes o derechos suficientes para pagar toda la deuda y evitar perder la vivienda.

La misma exención se aplica si la vivienda se pierde en una ejecución hipotecaria judicial o notarial. No hace falta estar dentro del Código de Buenas Prácticas.

Si vendes tú, la ganancia tributa como en cualquier venta, salvo que te corresponda otra exención, como la de mayores de 65 años o la de reinversión en una nueva vivienda habitual, que explicamos en la guía de la exención por reinversión.

Plusvalía municipal

La dación en pago y la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual están exentas de la plusvalía municipal con requisitos parecidos: deuda hipotecaria con un banco o prestamista profesional, sin otros bienes en la unidad familiar para pagarla, y haber estado empadronado en la vivienda los dos años anteriores, o desde la compra si fue antes (artículo 105.1.c de la Ley de Haciendas Locales).

Si vendes tú, se paga la plusvalía si hay ganancia. En Valencia, el 29,70 % de la base, con las reglas que explicamos en la guía de la plusvalía municipal en Valencia. Si vendes por menos de lo que pagaste, no hay plusvalía, aunque hay que declararla.

Los gastos de la operación

En una venta pagas los gastos habituales del vendedor, que repasamos en la guía de gastos de vender un piso, más la cancelación de la hipoteca. En una dación, quién paga la notaría y el registro se negocia con el banco.

Un ejemplo con números

Ejemplo hipotético. Andrés compró su vivienda habitual en Paterna en 2007 por 210.000 €. Hoy debe 160.000 € de hipoteca y su banco está adherido al Código de Buenas Prácticas. Tras perder su empleo, la cuota supera el 50 % de los ingresos de la familia.

• Si la vivienda vale 220.000 €: vende, cancela los 160.000 € en la notaría y, tras unos 10.000 € de gastos, le quedan unos 50.000 €. Con una dación los habría perdido. Como el precio supera lo que pagó, puede haber ganancia en el IRPF, y tendría que estudiar si le corresponde alguna exención.
• Si la vivienda vale 140.000 €: vendiendo, faltarían 20.000 € más los gastos para cancelar, y si el banco no acepta una quita, los seguiría debiendo. Si pidió la reestructuración y no es viable, puede solicitar la dación del Código: el banco tiene que aceptarla, la deuda se cancela entera y puede quedarse dos años de alquiler pagando 4.800 € al año (el 3 % de 160.000 €).

En los dos casos, lo primero es pedir al banco el saldo exacto y una tasación o valoración realista. Sin esas dos cifras no se puede decidir.

Antes de decidir

Pide cita con tu banco cuanto antes y pregunta, por escrito, si está adherido al Código de Buenas Prácticas. Si lo está, la solicitud de reestructuración es el primer paso de cualquier dación dentro del Código, y el plazo de veinticuatro meses empieza a contar desde ella.

Si la vivienda vale más de lo que debes, el test para saber si es buen momento para vender te ayuda a ver en tres minutos tu plazo, el estado de la vivienda y el precio realista. Al final puedes pedir una valoración o hablar con un especialista de una inmobiliaria colaboradora de tu zona. Los pasos de la venta están en la guía quiero vender mi piso.

Esta guía explica las reglas generales. Una dación, una quita o una venta con deuda pendiente tienen consecuencias que duran años, así que antes de firmar conviene que un abogado o un asesor revisen tu caso. Si tus ingresos son bajos, puedes tener derecho a asistencia jurídica gratuita.